物业管理纠纷在审判中的问题及解决对策

王雪梅

(甘肃政法学院，甘肃 兰州 730070)



【民商法研讨】

物业管理纠纷在审判中的问题及解决对策

王雪梅

(甘肃政法学院，甘肃 兰州 730070)

物业管理纠纷在审判中存在着业主缺席率过低、物业服务企业胜诉率过高、调解未发挥应有作用等问题，应强化业主的权利意识，提升业主的综合实力并赋予业主大会、业主委员会相应的主体资格，以妥善解决物业管理纠纷的相关问题。

物业管理；综合实力；主体资格

一、物业管理纠纷在审判中存在的问题

物业管理在每个人的日常生活中扮演着越来越重要的角色，随着社会经济的发展和业主维权意识的高涨，物业管理纠纷将会成为影响未来社会生活的重要因素，因此，妥善分析并解决物业管理纠纷则显得极其重要。然而事实上，物业管理纠纷并未得到民事理论及实务界的广泛关注，物业管理纠纷是民事审判中所面临的问题，不但得不到及时有效的解决，还在原来的基础上愈演愈烈。基于此，通过对2002年至2016年10月出现在中国文书裁判网上的物业管理纠纷的分析和日常生活中的观察，对该类问题简要汇总如下：

(一)业主在物业管理纠纷审判中缺席率太高

在笔者随机抽取的50起物业管理纠纷案件中，由物业管理公司起诉业主并要求业主缴纳物业管理费的案件高达98%，而业主起诉物业公司的案件仅占2%，且在这50起案件中，原告撤诉的案件约为12起，占所取样本的24%，被告经法庭合法传唤未出庭应诉的案件高达22起，占所取样本的46%，业主辩称物业管理公司的服务不到位致使其不愿缴纳物业管理费的案件有10起，占所取样本的20%，其他情况仅有5起，占所取样本的10%。和其他不同类型的民事纠纷相比，物业管理纠纷中的被告，即业主缺席的比率最大，这便在一定程度上严重影响了业主合法权益的正常行使，也严重限制了业主的处分、辩论等诉讼权利，更在一定程度上影响了法院对案件事实的准确认定和对相关法律法规的精确适用，笔者认为，这可能是导致物业管理纠纷不能通过正常的法律渠道解决的原因之一。

(二)调解在物业管理纠纷中未发挥应有作用

调解作为中国特有的一种结案方式,因具有节约诉讼成本，提高诉讼效率等优点，而被广泛应用于司法实践，尤其是民事案件的审判中。但据笔者查阅的资料显示，自2002年至2016年10 月，每一年度的物业管理纠纷案件虽在上一年度的基础上逐年递增，但在物业管理纠纷的所有裁判方式中，调解所占比重最小，仅约为2.444973e-5。而与其相对的是，判决书所占比重最大，几乎占到了所有结案方式的55.9%，裁定所占比重仅次于判决，约为29.57%。此外，笔者还对自2002年至2016年10月的所有民事案件的结案方式做了统计和分析，据相关资料显示，在所有的民事案件中，判决占53.707443%，裁定占32.58354%，调解占0.0821398%，支付令占0.03597195。由上述数据可知，在物业管理纠纷案件的结案方式中，判决与裁定的比重偏高，而调解的比重严重偏低，并且和调解在总的民事案件的结案方式中所占的比重相比，物业管理纠纷案件中调解的适用率也呈现了偏低的态势。笔者认为，这些数据足以证明调解在物业管理纠纷中未发挥应有作用。

(三)物业服务公司在物业管理纠纷中的胜诉率太高

胜诉率，又称打赢官司的百分率，是衡量诉讼结果的标准之一。一般而言，在典型的对抗制诉讼模式之下，原告的胜诉率虽然不一定总是和被告的胜诉率相等，但从理论上讲，其在总体上能够处于一种大致相当的状况，这应该是民事诉讼案件的常态，但在笔者随机抽取的那50起物业管理纠纷案件中，除了原告主动撤回了12起案件外，其余的38起案件中，人民法院判决业主胜诉的案件仅为一起，而作为强势主体的物业公司胜诉的案件却高达37起，占所取样本的74%。这种现象，在其他类型的民事案件中是很难见到的，故此现象较为反常。笔者认为，虽然一个案件的胜诉与否取决于原被告的诉讼能力、前期的准备工作等多种多样的因素，但和其他类型的民事案件相比，物业管理纠纷案件中双方当事人之间的胜诉状况太过悬殊，因此，这一问题应当引起大家的重视。

二、物业管理纠纷在审判中出现问题的原因

(一)业主的综合实力薄弱

业主的综合实力，是指业主在处理物业管理纠纷案件时所表现出来的各种能力，具体包括业主的主体意识、业主的举证能力、业主的消费观念、业主在物业管理方面的知识以及业主的公共意识、契约精神等。

业主的主体意识，是指业主主动地将自己置于物业管理法律关系的当事人地位，积极地与物业服务公司、业主大会、业主委员会以及房地产开发公司交涉的自我意识和积极参加诉讼的诉讼主体意识。在中国，由于大部分人在古老的“和文化”、“中庸之道”、“集体主义”等传统思想的影响下比较注重整体与共性，而经常忽略自己的个性发展，因此，在面对大大小小的纠纷时，他们往往带有厌讼的特点，并且在物业服务公司起诉他们的时候，大部分业主倾向于逃避，这或许就是业主在物业管理纠纷的审判中缺席率太高的原因之一。

业主的举证能力，是指业主面对物业管理纠纷，搜集、保存、提交证据的能力。在物业管理纠纷中，处于被动地位的业主往往是不懂法律知识的法盲，在中国的“熟人社会”观念中，这些人在与人交往的过程中比较注重信任和坦诚，正如给朋友借钱时羞于写借条一样，他们在和物业管理公司打交道时，也不太注重收集和保存证据，这就导致他们在矛盾发生时无法向法院证明其主张。此外，对于金额不是太大的物业管理纠纷，他们宁愿败诉，也不会花更多的钱去请律师来打赢这场官司，这就在一定程度上给物业管理公司在物业管理纠纷中经常胜诉提供了有利的条件，同时也给法院对此类案件的正确审理带来了诸多不便。

业主的消费观念，是指业主在物业消费的过程中所表现出来的想法与态度。在传统的福利性住房分配体制下，个人只需缴纳水、电、煤气费和少量的房租，其他费用都会由国家或单位承担，但是在实行市场化物业管理之后，业主不仅需要缴纳水、电、煤气费，还要缴纳比房租高很多的绿化费，公用设施维修费、秩序维护费、保洁费等诸多费用，这就容易使一些思想还没有转变过来的业主对物业服务公司的服务项目产生反感情绪，笔者认为，这是导致物业管理纠纷高发的因素之一。[1]

业主在物业管理方面的知识，是业主与物业、与开发商、与业主大会、与业主委员会、与物业使用人、与政府监管部门等诸多主体沟通的重要桥梁。但是在目前，大部分业主和住户对物业一无所知，这就导致他们在签订合同的时候不知道如何去协商，在遇到纠纷后不知道如何去处理，在物业服务公司或其他主体违约或侵权时不知道如何去救济。笔者认为，正是这些问题，才造就了业主在物业管理纠纷中的被动地位。

业主的公共意识，是指业主在维护自身合法权益的过程中对公共利益的考量意识。业主的契约精神，是指业主在设定规则、履行义务的时候所体现出来的诚信意识。随着社会的发展，有一部分的业主已经掌握了一定的物业管理和法律知识，但因为其淡薄的公共意识和契约精神，导致在履行义务的时候马虎、迟延，有的甚至为了一点蝇头小利而故意侵犯他人的合法权益与利益等，这也是导致物业纠纷频发的因素之一。

(二)业主大会、业主委员会主体资格缺失

业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成的，代表和维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治自律机构。[2]业主委员会，是业主大会的常设执行机构,负责日常事务的管理,业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议,维护全体小区所有权人的利益,是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。[3]在业主综合实力比较薄弱，物业服务企业实力相对雄厚的情况下，法律如果能够赋予业主委员会相应的民事主体资格和诉讼主体资格，让其参与到物业服务企业和业主间的诉讼中，便能在一定程度上矫正物业服务企业和业主之间实力过于悬殊的窘境。但是，在我国现有的法律框架下，业主大会、业主委员会的主体资格问题在相关的法律法规中并未得以明确规定。

根据我国《物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力，但并未规定对于业主之外的第三人而言，业主大会、业主委员会能否独立行为，以及相应的效力问题。同理，该条第二款规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。也即，对于业主和业主大会、业主委员会内部的法律争议，业主大会、业主委员会可以作为民事诉讼的被告，但是对于业主与业主大会、业主委员会之外的物业服务企业的法律纠纷，业主大会、业主委员会能否成为该类纠纷中的被告，法律没有做出明确的规定。此外，该法第八十三条虽然规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”但并未规定业主大会、业主委员会的原告主体资格问题。

根据我国《物业管理条例》的规定，业主大会虽具有制定、修改业主公约、业主大会议事规则，选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作，选聘、解聘物业服务企业，决定专项维修资金的使用、续筹方案，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等职责。业主委员会具有召集业主大会会议、报告物业管理实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同，监督管理规约的实施等职责。但并未规定业主大会、业主委员会如何处理物业服务企业侵害部分业主或者全体业主的合法利益和权利的行为，也未规定业主大会、业主委员会的主体资格问题。

在实践中，由于法律、法规对业主大会、业主委员会的主体资格问题没有做出明确的规定，使得各法院在司法适用中对业主大会、业主委员会的诉讼主体资格的认定问题上存有很大的争议。[4]为了解决各地法院在审理物业管理纠纷案件时所面临的认定业主委员会诉讼主体资格的难题,便于业主进行诉讼,最高人民法院先后做出相关批复，承认业主委员会具有一定的诉讼主体资格。在业主委员会诉讼主体资格得以确认之后,随之出现了业主委员会随意诉讼的现象,为此,最高人民法院做出如下审判意见:“依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,可以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别的或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。”由此可见，最高人民法院的相关批复和意见虽然赋予了业主大会、业主委员会在一定诉讼范围内的主体资格，但因为该批复和意见并没有得到基本法律的确认,因而不具有普遍适用性，使得业主大会、业主委员会不但在代表业主维护其合法权益时处于极为不利的地位,而且也在一定程度上严重制约着业主大会、业主委员会保护业主权益这一功能的发挥。[5]

三、物业管理纠纷审判中问题的解决对策

物业管理纠纷在审判中出现问题的原因表现为业主的综合实力薄弱和业主大会、业主委员会的主体资格缺失两个方面，那么相应地，要解决物业管理纠纷在审判中的问题，也应该从这两个角度入手，具体为：

(一)强化业主权利意识，提升业主的综合实力

建设法治社会，要求人民权益靠法律保障，也要求法律权威靠人民维护。在我国现阶段的物业管理纠纷中，业主缺席率太高，物业管理公司胜诉率太高的主要原因仍然是各位业主的法治观念和权利意识过于淡薄，这些问题突出体现在：

1.在签订物业服务合同的过程中，业主的地位太过被动。据笔者了解，我们现在适用的物业服务合同基本都是清一色的格式合同，格式合同中“霸王条款”的例子不胜枚举，但是，我国现行的大部分私法都遵循意思自治的原则，即使是霸王条款，只要没有违背法律的强制性规定和社会公共利益，只要是符合主体条件的双方当事人真实意思的表示，即双方当事人自愿接受并在合同上签字，就会对当事人产生相应的约束力。至于其他方面，法律对此不便干涉，即使干涉，也只是要求提供条款的一方对有利于己方、不利于对方的条款以醒目的方式予以提示，这就要求当事人在签订合同的时候要积极发挥其主观能动性，通过和对方充分的洽谈、协商，在合同中确定各自的权利与义务。然而，现实中的情况是，在物业管理公司和业主的力量对比悬殊的情况下，业主往往处于被动接受的地位，这便在最初阶段就为其无法正常、合理、及时行使法律赋予其自身的相关权利埋下了伏笔。因此，为了扭转业主在现实生活中的不利地位，就必须通过普法宣传或其他行之有效的方式唤醒其权利意识，提升其综合实力。

2.在物业管理公司提供物业服务的过程中，绝大多数业主都不太注重对物业管理公司的监督，也不太注重法律赋予其的选举权、监督权、知情权等相关权利，不注重对业主大会、业主委员会以及房管委的监督，更不注重在正常的服务活动中收集、保存证据，这不仅使得上述机构形同虚设，而且也容易使其在纠纷发生时陷入更加被动、更加不利的地位。此外，业主监督的缺失也容易为物业公司和业主大会、业主委员会、房管委进行恶意串通留下空间，不利于有效防止“暗箱操作”和“黑幕交易”等不法行为。因此，要使业主的各项权利得到法律的充分保护，就必须通过法治宣传或其他方式增强诸位业主的权利意识，以增强其综合实力。

3.当物业管理公司将业主告上法庭的时候，大部分业主都倾向于被动逃避，倾向于不应诉，这不仅不利于保护其自身的合法权益，而且还可能助长物业管理公司的嚣张气焰，最终的结果很可能就是形成物业管理公司不断起诉业主、法院不断支持物业管理公司、业主不认可法院判决的恶性循环的“怪象”。因此，要解决物业管理纠纷审理中的诸多问题，就必须通过各种方式提升业主乃至于其他公民的法治观念、主体意识、权利意识和综合实力。

(二)赋予业主委员会相应的主体资格

主体资格，既包括实体法上的主体资格，也包括诉讼法上的主体资格。赋予业主大会、业主委员会相应的主体资格，既要在民法典的编纂中明确其在民法中的民事主体资格，也要在民事诉讼法中明确规定其民事诉讼主体资格。

1.在民法典的编纂中明确业主大会、业主委员会的民事主体资格。编纂民法典，既是促进宪法实施的重要举措，也是一项重大的政治决策[6]，业主大会、业主委员会作为我国建筑物区分所有权法律规范的组成部分，自然也是制定民法典时不得不考虑的一个方面。关于业主委员会的法律地位问题，住建部于2015年在回应财经委提出的“应完善、落实《物业管理条例》，适时上升为法律”的议案中明确表示：“物业管理条例”已不能适应现实需要……争取在民法总则立法中明确业主委员会的法律地位。”在新修订的《民法总则》中，虽然法律对民事主体的分类做出了重大调整，但并没有明确提出业主委员会属于何种主体。基于此，笔者建议，相关立法者、学者、专家能将此问题予以明晰，以便为业主委员会可以名正言顺地参与到物业服务企业与业主的法律纠纷中，进而矫正业主和物业服务企业力量严重不对等的窘境，提供实体法上的依据。

2.在民诉法的修改中明确业主大会、业主委员会的诉讼主体资格。根据我国现行《民事诉讼法》第四十九条的规定，民事诉讼的当事人是指公民、法人、其他组织。作为在物业管理法律关系中发挥关键作用的业主大会、业主委员会，不但要在民事实体法的制定中明晰其民事主体资格的问题，更要注意在民事诉讼法的修订和完善中不断赋予其相应的诉讼主体资格，并明晰其能够参诉应诉的范围和其所拥有的诉讼权利，以及在行使相应权利的过程中的边界和限制问题。因此，笔者建议立法机关、司法机关在相应的立法、司法活动中能够赋予业主大会及其常设执行机构业主委员会以相应的民事诉讼主体资格。

[1][2]王怡红.物业管理法律法规[M].北京：清华大学出版社，2013.

[3]陈 鑫.建筑物区分所有权[M] .北京:中国法制出版社,2007.

[4][5]王忠峰.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报(哲学社会科学版)，2011(增刊).

[6]邢斌文.全国人大代表如何推动民法典工程——基于《全国人大常委会公报》(1983—2015)的实证分析[J].西部法学评论，2017(1).

(责任编辑：宋 洁)

2017-06-10

王雪梅(1992-)，女，甘肃天水人，甘肃政法学院民商经济法学院硕士研究生，研究方向为民商法学。

DF458

A

1672-1500(2017)03-0067-04