浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略

石芯月 王宏波

（1.兰州大学经济学院金融专业 甘肃兰州 730000；2.天水师范学院政法学院 甘肃天水 741000）

浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略

石芯月1王宏波2

（1.兰州大学经济学院金融专业 甘肃兰州 730000；2.天水师范学院政法学院 甘肃天水 741000）

随着中国经济的持续发展和社会消费水平的提高，社会大众对商品住宅的需求不断增长，导致房地产开发蓬勃发展，许多投资者都被房地产开发的高投资回报率和发展前景所吸引，纷纷进入房地产市场，以图投资收益最大化。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大，尤其是前期资金耗用量大等特点决定了其必然存在的财务风险。因此，控制房地产企业的财务风险已经成为影响房地产企业可持续发展的关键因素。文章结合房地产企业的基本特征以及表现形式，对房地产企业财务风险的成因以及控制策略的薄弱之处进行分析和研究，并提出财务风险控制的策略。

房地产企业财务风险成因控制策略

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务风险的含义

财务风险是企业财务风险结构不合理，融资不当使企业丧失偿债能力导致投资收益下降和陷入财务困境甚至企业破产的风险。其本质是由于企业财务管理决策活动中的不确定性而造成的。财务风险是企业财务管理中必需解决的一个问题，公司管理人只能采取有用的对策使风险下降，而不能使风险完全消失。财务风险包含了丰富的内容。从微观层面来看：首先，房地产企业主要是通过筹集资金为房地产企业的生产经营提供有力支持，因此，融资活动是房地产企业经营活动的起点。如果管理不当就会损失企业资产，损失公司信誉，从而产生融资风险。其次在解决过程中，若是进行项目投资，就会产生投资风险；在日常的的经营活动中，会产生经营财务风险。管理失误和公司治理的不完善在企业管理中扮演重要的角色，通常被称为公司破产的导火索。例如销售政策的指定不当，可能引起房地产企业现金流的短缺。另外，现金的管理、存货的管理以及应收账款的管理都会引发财务风险，这些风险被称为流动性财务风险。

（二）房地产企业财务风险的基本特征

房地产企业投资周期长。受限于行业的固有因素，房地产投资周期较长，从土地获得、市场调研、投资策略制定等的前期准备工作、到建设施工、销售推广、物业管理等开发过程，项目进展需要的时间少则几个月，多则几年，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，从而产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。

房地产投资额巨大。房地产企业投资不仅投资周期长而且投资额较大，尤其是前期需耗用大量资金，资金回收期较长，产生大量的债务和账目，使企业资金周转不灵，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。

房地产投资追求高收益。房地产企业由于投资多，相对投资报酬率也高，所带来的投资风险也会相对较高。例如通货膨胀风险也称购买力风险，由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。

二、房地产企业财务风险的表现形式与成因

（一）房地产企业财务风险的主要表现

由于房地产商品受自然、社会、经济、政治、消费者心理等因素的影响，房地产企业不得不面临一系列风险，这些风险贯穿于房地产开发、销售、经营和管理之中。而企业特有的投资大、资金回收期较长、变现能力低的特点决定了其具有较大的财务风险。

一是资产负债率大导致风险较大。房地产企业前期往往是负债开发，并且投资大，需要持续追加资金。企业的融资方式主要依靠银行借款，如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。

二是通货膨胀的风险。当通货膨胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本上升，以及管理费用和劳动力成本的上升，增加房地产商品的开发成本。

三是利率变动风险。银行存贷款利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业向银行支付的利息增加，负债成本增加，投资预期收益相应减少，同时，银行贷款利率提高，房地产成本上升，房价抬高，也会使购房者的购买欲望下降，整个房地产市场一方面成本增加；另一方面需求降低，无疑给房地产企业带来严重损失。

四是再筹资风险。有些企业由于资产负债率过高，企业对债权人的投资收益保证程度降低，企业从货币市场筹资的难度加大，因此企业再融资主要依靠银行借款，而银行采取一系列的通货紧缩货币政策，会使房地产企业筹资难度进一步加大。一些较小的企业或者集团子公司甚至主要从母公司借款，受母公司财务效益的影响，一旦母公司资金供应不足，子公司将面临筹资不足，严重时甚至破产的风险。

五是税率变动风险。房地产企业涉及营业税，城建税，教育费附加、印花税、车船使用税，房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税，在投资、开发、经营过程中税率的提高，将导致企业成本费用增加，预期收益减少。

六是投资收回风险。受政治、经济政策变动等因素的影响，有些企业的一些建筑用地或房地产商品被闲置，房地产的买卖、租赁合同被停止，而此时，企业已经投入大量的资金，想要变现，短时期内很难及时实现。有时由于某件不确定发生的事件发生或者约定合同的双方在解释或实际运行中出现条款不和，造成客户不按时交清房款，使投资成本不能预期收回。

（二）房地产企业财务风险成因

1.决策失误产生的投资风险

在进行投资决策时，常常因为企业对投资项目的可行性缺乏系统地分析和研究，加上决策时所参考的经济信息不真实、不全面，以及决策者的决策能力有限等原因，致使投资决策发生失误，使投资项目不能获得预期的收益，甚至投资无法按期取回。

房地产企业投资决策其准确性和科学合理性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对准备开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。

2.宏观环境变化产生的财务风险

房地产企业所处的宏观环境主要有经济环境、市场环境、资源环境、政策环境。

（1）经济环境风险。从国家发展和经济建设的周期性角度来看，目前以及未来数年我国房地产业都会在国家经济中占很大比重。房地产是国民经济的支柱产业，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。房地产的周期性发展对国民经济的影响深远，反之，经济周期的波动和宏观经济环境的变化对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况产生重大影响。房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。

（2）市场环境风险。市场环境风险是房地产商品进入市场之后可能面临的风险，主要由房地产商品进入交易环节市场整体状况和企业的销售策略来决定风险的大小。我国住房改革制度的建立和推进，个人购房者的个性化需求逐渐突显，这就要求房地产企业对不同客户群体的相关产品进行细分,如果企业投资开发的房地产产品在项目定位、规划设计上缺乏前瞻性，在销售策略方面没有创新点，就可能发生产品滞销的风险。

（3）资源环境风险。房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的不可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金比例很大，不仅会影响企业的资金周期率和预期收益率，而且如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。

（4）政策环境风险。政策环境风险主要是指政府机构为保证国民经济的协调可持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策给企业造成的财务风险。这些宏观调控政策往往有很强的针对性，对房地产企业的收益具有很大影响。

3.内部控制不善产生的财务风险

千里之堤毁于蚁穴，内部控制管理是决定企业生存和发展状况最重要的因素，任何企业都要正视内部控制管理问题，良好的内部管理可以节约管理成本，提升企业效益。在当前严峻的经济发展形势下，各行业均发展低迷，兼并重组现象日趋激烈可见，对市场反应敏感的房地产企业就很容易暴露出内部控制方面的薄弱环节。

（1）内部控制制度不健全不完善。通常情况下，如下原因会造成房地产企业内控制度不够完善：首先，有的企业只是针对企业运作的具体几个层面，零散地制定了一些操作规则，相互之间也没有一定的内在联系，并未形成一个完整的制度体系。其次，在制定内部控制制度时，没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，没有充分考虑和规划制定企业的长期发展战略，盲目地构建内控制度，缺乏统筹兼顾，使内部控制只停留在制度层面，没有与之配套的具体操作流程，便会失去可操作性和实用性。

（2）内部控制监督不到位。内部控制制度的监督执行程度直接决定企业内控风险控制的好坏。有的企业虽然制定了内部控制制度，在实际工作中也实施了内控程序，但缺乏规范有效的监督机制，使内部控制流于表面形式，也促成了财务风险的发生。如果企业的审计部门和财务部门没有分开，有的甚至隶属于财务部门之下，这样将会使企业的内部审计工作受到各方利益的牵制，难以对财务流程进行有效的约束和控制，影响审计监督职能的正常发挥。

三、房地产企业财务风险控制措施

（一）提高财务风险控制意识

财务风险虽然对房地产企业持续经营以及未来发展具有十分重要的影响，但是由于长期以来中国经济一直依靠房地产行业推动的模式，使很多房地产企业人士尤其是管理层认为只要中国经济不出现大的波动，那么房地产企业就不会崩溃，而且房地产企业的融资渠道基本上依靠银行贷款，这更加使房地产企业在对待财务风险控制这个问题上意识淡薄。因为他们认为：政府的支持和国家经济发展的需要，将不会使房地产陷入大的泥潭和困境。这种观点和意识在我国房地产企业有一定的影响，漠视财务风险必然导致房地产企业土崩瓦解。无论房地产企业是否一直能够得到政府的政策倾斜和大力支持，重视财务风险的识别与控制是房地产企业得以持续发展和壮大的重要条件。

（二）加强资金链风险控制

资金链风险是企业财务风险的重要内容。房地产企业财务风险的发生大多与资金链风险控制不力有关。房地产企业是资金密集型企业，没有资金的持续支持，房地产企业就失去了发展的基础和保障，尤其对一些中小型的房地产企业来说，非理性的扩张或者不当的资金链管理政策，都有可能导致企业陷入财务困境，过多的投资失误，往往导致资金链断裂，最后使企业在短期内迅速崩溃。很多成功的房地产商都深知，目前房地产企业在资金链风险的控制上仍然有很大的操作性，尤其是在投融资环节资金来源的健康和投资的可持续发展方面，更应该重视资金链风险的管控。

（三）提高对市场与政策变化的应变力

市场与政策的变化对房地产企业的发展具有重要影响。房地产企业容易受到政策与市场变化的影响，尤其是房地产企业内部的风险积累到一定程度的时候，市场与政策的变化会对房地产企业产生最为直接和明显的影响。2009年的龙头地产，就是因为对现实的政策变化应对不够，造成了资金链的断裂，而陷入了财务困境，导致其萎靡不振。

房地产企业准确地把握市场与政策风险，是房地产企业有效规避财务风险，获得平稳发展的重要基础。目前总体来看，我国房地产企业在应对市场与政策的变化上还存在很多问题，原因是我国房地产企业长期以来总体的政策变化一直是开放性的、扩张性的。随着2010年以来政府对于房地产企业政策的调整，导致很多房地产企业应对不够，在应对市场与政策的变化中，要将政策与市场的变化，同合理的财务决策结合起来，通过保持合理科学的资本结构，来达到财务风险控制以及实现房地产企业价值最大化的目的。

（四）构建合理的风险预警与管理机制

房地产企业应该结合外部市场环境与自身的实际情况，统筹建立合理的财务风险预警体系，创建符合实际状况的风险管理机制。首先要更加重视资金流风险，资金流是房产和地产成长的源头活水，保持资金流稳定、安全地运行对于房地产公司而言是特别关键的。在有利判断每个资金流风险时，必需以资金流的本质状况作为判断的根据。重点关注现金流的预算执行情况，通过分析预算差异以及存在的异常波动，来发现资金流链条中存在的问题，通过采取有针对性的措施，将这些可能存在的问题与风险控制在萌芽状态。如果房地产企业现在拥有的资金低于预期收入的资金，就意味着盈利不足或者过度扩张导致了现金短缺，此时应寻找差异的原因，不能简单地通过注入资金或者外部融资来解决，要迅速查明原因并从根本上解决存在的问题。此外通过分析现金净流量的结构和组成也可以发现现金流存在的问题。现金流的结构分析主要是对目前经营、投资以及融资所占的现金流比例是否符合企业当前的战略和周期来进行。通常情况下，扩张型战略企业融资占比较大，而保守型战略的企业经营收入占比较小，房地产企业的资金投入与回收，通常在3—5年，融资结构与来源一定要与企业所处的周期保持一致。合理的投资融资决策，对有效地控制资金流风险将产生重要的影响。房地产企业应构建财务风险的应对体系，在有效识别财务风险之后，要通过建立更为合理的财务风险应对体系来加强对财务风险的控制。

总体来看，要通过强化风险意识教育，强化财务风险管理与控制的理念，明确管理层的风险职责；要通过引入科学的财务风险识别方法，细化财务风险的内容与财务风险控制的方案；要通过现代风险管理理论的应用，准确定位房地产企业的风险管理，根据财务风险发生的频率以及严重性来具体量化财务风险，并提出解决问题的方案；要健全风险问责机制，通过监督与问责来落实风险管理的制度，加大执行的力度。

［1］王艳芳.房地产企业财务管理的探讨［J］.现代商业，2013 （20）：231-232.

［2］侯闵闵.房地产行业财务管理的风险防范研究［J］.财经界（学术版），2011（10）：149-151.

［3］于月超.我国房地产企业财务风险管理与控制研究［J］.会计之友（上旬刊），2010（8）：94-95.

［4］马书丽.探讨房地产的财务管理现状以及措施［J］.现代商业，2013（7）：216-217.

［5］陈鲁.房地产开发行业财务风险管理研究［J］.会计师，2012（4）：25.

［6］朱梓菡.论房地产行业财务风险的生成机理与控制策略［J］.会计之友（上旬刊），2012（24）：77-79.

［7］蒋松伶.房地产行业成本有效控制的财务管理途径研究［J］.中国市场，2011（48）：89-108.

［8］徐晓明.中国房地产行业风险分析研究［M］.吉林大学，2012：14-17.

［9］肖芳林，仇俊林.房地产行业财务风险及其防范策略［J］.财会月刊，2011（2）：59-60.

［10］蒋佐斌，魏娟，柯鑫.我国房地产行业上市公司的财务报表分析——以万科地产和保利地产为例［J］.物流工程与管理，2013（2）：130-131.

［11］王双.房地产财务风险管理的问题及其对策［J］.绿色会计，2011（8）：23-24.

［12］初毅.财务风险案例——万科集团公司财务分析［J］.齐鲁珠坛，2012（2）：40-44.

［13］周霞，陈光明.后金融危机时代房地产行业财务风险控制分析［J］.会计之友（上旬刊），2012（1）；29-30.

［14］何瑶.规避房地产行业财务风险的措施解析［J］.行业导报，2013（10）：83-84.

F299.23

A

1007-9106（2017）01-0064-04

王宏波（1968—），男，天水师范学院政法学院教授，主要研究方向为财务管理。