面积测算问题在房产测绘中的探讨

曹明乐+王金宝+张琪

摘要：随着经济的快速发展，我国的房地产行业发展迅猛，房产问题既是我国经济的支柱产业又是民生问题，受到国家和全社会的广泛关注，而在实际使用住房的过程中，经常会发生实际使用面积不足开发商所承诺面积，这关乎到购房的户主乃至广大人民的利益，必须加以关注和重视，本文从房屋面积测算的准确方法入手，结合我国房地产行业测绘所存在的问题，进行深入探讨，以求准确测量实际使用面积，保障人民的切身利益，为房地产行业测绘领域提供参考。

关键词：面积测量；房产问题；面积减少

在我国大部分地区购买商品房均按照住房面积大小进行定价计费，而实际上大多数购房的户主对于居住面积的测绘并不了解，自然也就听任房屋销售商的说辞，但是，在国内，确实存在销售商故意夸大房屋面积或钻法规条款的漏洞，打擦边球来欺骗消费者，损害消费者的利益，针对这种情况，必须要清楚销售商与购买者之间可能存在欺瞒现象的根本原因，明确住房实际居住面积在测绘过程中将会出现的问题，并逐一解决，采取一系列措施以及更新法规条款来填补现存的漏洞，尽量杜绝此类现象的发生，保证人民的利益。

1、房产与合同规定面积少的原因

1.1 相关法规条款的缺失或不完善。首先，正因为相关法规并未完善，制度不健全，才导致当开发商和购买住房的消费者在住房面积方面产生纠纷的时候，并无有效法规可依，这样的漏洞没有及时得到修复，开发商从中未得到惩罚，故此愈演愈烈，而大多数消费者因为不了解相关法律也很难采取法律方法维权。

1.2 测绘企业与房地产开发商同流合污。中国的市场管理一向不严谨，漏洞频出，因而存在房地产开发商与测绘相关企业暗中勾结，同流合污，房地产开发商通过利益引诱测绘相关企业谎报面积，测绘相关企业因为利益驱使而就范，违背良心和职业道德，将少说成多，造成了如今实际使用面积不足开发商承诺面积的现象发生，必须加大监察力度才能减少甚至杜绝测绘企业与房地产的黑心交易，坑害广大人民群众。

1.3 测绘部门游离于监管部门之外。多数房产局监管人员认为房产居住面积出在开发商身上，而对于测绘部门的监管松懈。

1.4 测绘工具和人员技术不过关造成较大误差。测绘单位的测绘人员个人技术以及使用的测绘工具不当也会造成较大的误差，专业不精，造成测绘结果不准确，也会给测绘最终的结果造成不同程度的干扰，另外，测绘单位的管理松懈，制度规范漏洞较多，技術不过关也会使测绘人员不严于律己，图方便图程序简单图轻松而没有认真按照测绘规范去施行，难免造成与实际结果大相径庭，就很容易产生测绘质量问题。

2、从测绘企业的角度上管理面积不足的问题

2.1 建立全国房产测绘联网管理机制，采用公开的方式，让测绘工作受到全国网友的监督。

2.2消费者购买房屋之后，一旦产生了问题便难以找到源头，原因之一是测绘的时间和房屋使用的时间相距甚远，原因之二是由于开发商担心问题属实会对其他房屋的销售造成不利的影响，故推脱责任，消费者便难以找到有效途径去证实实际使用面积缩水，而另请测绘公司也将会产生一笔大额消费，这使得大多数消费者难以承受，导致房屋使用面积的问题不了了之。因此，相关部门需制定相应制度，做到房屋面积测算问题有迹可循，不能找不到源头，开发商必须提供相关部门承认的测绘公司的测绘数据档案，以保证消费者在出现问题时能有有效证据。

2.3 建立严格的处罚机制。提高测绘公司违规的处罚力度，就会让测绘公司不敢与开发商勾结。而处罚的金额过高，一旦事情败露，后果将十分惨重，也会在开发商想要从中获利时更为谨慎，测绘公司也会因为处罚力度过大而不敢铤而走险。

2.4 由于行业主管部门对房产测绘收费缺乏最低收费标准与违反收费标准的处罚规定，导致房产面积测绘市场的无序和恶性竞争，房产测绘企业为了生存而铤而走险。不顾成本去胡乱接工程，这样的工程导致的后果就是在施工时，为了极力节约成本，不惜偷工减料，减小面积，就会造成实际使用面积缩水，为保证房产测绘的质量，规定房产测绘收费的最低收费标准不得低于国家收费的80%，否则由房产局对房产测绘公司处以数额等于该房产测绘项目总价的罚款。

3、如何从测绘技术层面提高房产面积测量的准确度

3.1 由于房产测绘的计算比较复杂，老百姓没办法计算，哪怕能算也会因没有测绘资格而被房产公司否定。又由于国家目前针对房产面积测绘计算的有关规定存在着不足。所以希望开发商提供测绘时的各项基础数据长款等，消费者可根据基础数据简单测算，一旦出现问题，可找有关部门反映。

3.2 利用计算机成图和测算技术，实现房产测绘数字化、智能化，提高房产测绘成果的质量。计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用，它具有测绘智能化的优点：成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等，实现房产测绘数字化、智能化。同时，计算机智能化处理结合先进的测绘技术，达成自动化或半自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房产测绘技术规范及法律法规，提高房产测绘的执行力。由于国家关于房地产开发商以及测绘企业的规定并不完善，导致各地区关于测绘的方法略有不同，以至于缺乏普遍性和可操作性，不同的测绘公司可能得出的测绘数据不相同，这就可能导致对测绘面积出现分歧，也会给市场带来一定得动荡不安，所以，制度仍然是确保房产面积测绘准确的首要方式，这也为规范房地产开发商和测绘公司的行为起到根本的作用，便于消除分歧，使消费者能买到实际与约定住房面积相同的房产。

结束语：房产的测绘工作关系到千家万户，也关乎到社会稳定，经济发展，因此测绘工作更需要我们关注并重视，也是开发商和测绘企业的基本职业道德和社会责任，来保重测绘工作的准确性，马虎不得。基于目前国内房地产业形式，笔者认为，需先完善相应法律法规的相关条例，同时加大对房地产开发商和测绘企业的监管，提高测绘人员的职业素养，严格按照测绘程序逐步实行，保证测绘质量，从根本上解决问题，从而提高整体房地产行业的标准，更好的为消费者提供满意的服务。

参考文献

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[2]刘翔，李奎.南充市顺庆区农村房产测量方法研究[J].北京测绘，2016（3）：172-173.