建高端智慧园区 助区域创新发展 访北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义

◎本刊记者 蒋向利

建高端智慧园区 助区域创新发展 访北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义

◎本刊记者 蒋向利

传统房地产市场利润空间收缩,进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。非业内人士，听到“产业园区”四个字时脑中往往会浮现出密布的工厂与冰冷器械。但事实并非如此。产业园区的建设与运营，关乎着你能否在家门口找到工作，也在一定程度上影响着你吸入的空气是清爽或污浊。产业园区的发展与趋势，不仅影响着中国实体经济走向，也潜移默化地牵动着现实中每个人的生活。

作为一家开发运营低碳高端智慧园区的综合性企业，北京经开投资开发股份有限公司（以下简称北京经开）2003年之前一直在做工业厂房建设，而后开始转向更高层次的产业园区开发，提出了“双生态”（即：“产业生态”和“自然生态”）的园区建设理念，并于2008年以后着力打造低碳智慧园区，在北京先后开发了北工大软件园、国际企业大道、壹中心、智汇园等高端园区，为推进供给侧结构性改革和创新驱动发展作出了积极贡献。本刊以“建设高端智慧园区、助力区域创新发展”为题对周世义总裁进行了专访，请他谈谈北京经开多年来深耕产业园区的创新发展之道。

记者：请您谈谈产业地产运营与房地产开发有什么不一样？决定产业地产成败的因素有哪些？

周世义：产业地产顾名思义以产业为主，首先是产业属性与房地产本身有区别。房地产购买者是一般个体购买，买房者很少关心这房子承重问题，或者无线网络系统到什么程度，消防系统到什么程度，空调系统到什么程度，你不会想这个问题。但是产业地产是专家购买团队，入驻园区的企业一定会关注房子本身的结构，房子本身所处的位置，房子所带来的各种系统完善性，以及对产业的适应性，所以这和传统意义上的房地产有根本性的不同。

产业地产的运营是一个搭台唱戏的过程，需要整合资源，整体布局才有企业入驻。其中，前期的区域产业调研、园区设计、招商引资都是一个长期的过程。相对房地产开发，产业地产对开发商的定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力等要求都极高。一个成功的产业园不是单凭开发商或政府就能运营好，更重要的是通过搭建一个符合产业发展需要和城市发展方向的平台，依靠开发者和合作伙伴整合、集成、运营，通过园区内产业的发展以及多种业态功能的正向叠加实现长期价值的创造，最终实现经济与环境的双赢。

北京经开项目兼具私密性与开放性的组团式围合设计

记者：北京经开拥有近20年的产业园区开发经验，先通过开发北工大软件园、国际企业大道、壹中心、智汇园等产业生态型园区，在行业内塑造起“低碳、高端、智慧”的企业品牌。请问周总，对于低碳、高端、智慧型园区，如何理解？北京经开为何会选择致力于打造低碳、高端、智慧型园区？

周世义：产业园区历经以生产制造等劳动密集型产业为主的空间聚集和产业聚集的1.0时代,以总部经济为代表的人才聚集的2.0时代；现在，融入产业、技术、商务、商业、服务等多城市功能的3.0时代的产业园区，无论从功能形态、园区配套，还是从运营管理、服务经验等方面都实现了质的飞跃。3.0时代最具标志性的产品定位就是以“低碳、高端、智慧”为代表的新型产业园区，其中，“低碳”预示着美丽中国，“高端”体现为产业升级，而“智慧”旨在通过物联网、云计算、下一代互联网以及新一代移动通信为代表的信息技术的不断革新与融合。

北京经开致力于打造低碳、高端、生态型园区，也是公司结合自身发展情况而探索出的差异化发展道路。其中，我们的低碳高端产业园是一种高产值、低排放的新型产业园区，以系统产生最少的温室气体排放、获得最大的社会产出为目标，是一种带有行业引领特性的企业空间解决模式。高端主要体现在品质高端、产业高端和服务高端，除了基本的生活及商务配套外，园区还具备良好的金融创投环境，并逐步朝着社区化、综合化的方向迈进。此外，借助信息化手段，我们搭建园区云服务平台，真正实现园区服务的多元化、一体化、及时性和可达性，形成政府、园区客户、合作单位和自身多方共赢的良好局面。

记者：针对“十三五”规划纲要创新驱动发展战略，贵公司在园区建设方面如何创新发展？在项目推广方面有哪些创新性的尝试？与国家提出的大众创业、万众创新如何实现互动？

周世义：在园区建设方面，北京经开一直倡导“低碳智慧”的建设理念，近年来更是在园区服务领域不断探索，不仅为企业提供优质的发展空间，还为企业的成长提供各种服务平台。

具体来说，在绿色低碳园区建设方面，北京经开精心设计了多重立体绿化，有景观车库、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等生态系统。几乎所有园区都有一个类似中心花园式的绿地，或大或小，建筑物都呈围合状分布在绿地的四周。这一设计彰显了整个园区的生态意识。在经开的园区里，运营商十分注重各种配套设施的建立，比如第三期国际企业大道中，就有书店、咖啡馆等的“标配”。营造美好、和谐和人性化的园区空间，已经成为北京经开人的共识。

为了给园区客户提供优质的服务，北京经开专门成立了园区增值服务中心，旨在为园区企业提供涵盖基础物业服务、商务服务、金融服务、产业服务等多层次立体化的服务体系，通过优质的服务，为园区企业成长创造更好的环境，实现园区与企业共同成长。

其中，基础性服务包括物业监管、园区食堂升级等，一般性服务包括开展业主见面会、园区特卖会、园区运动会、园区相亲交友会、建立社区医院、启动楼宇的户外广告屏、启动电动租车服务、提供“经彩”下午茶等，高端服务包括投融资接洽会、周五咖啡馆活动等，以期提升园区文化，增加园区粘合度。

值得一提的是，在金融服务方面，北京经开一方面与外界的金融机构，如兴业银行、中信银行等合作，为企业量身打造金融产品，让园区企业可以享受担保、股权融资、债权融资等金融服务。另一方面，北京经开自己也成立了融资租赁公司，旨在通过多种途径解决企业、尤其是中小企业融资难的问题。北京经开电商的“小经哥理财”P2P金融平台也于2016年5月正式上线，为园区客户理财、融资等提供了更多选择。同时，北京经开还大力打造云平台，搭建园区IT服务体系，使入园企业享受低碳、智能、便捷的办公环境，实现拎包入驻，减少运营成本和管理成本。

在项目推广方面，北京经开一方面加强对于宏观经济形势与政策的研判，努力降低决策风险；另一方面，通过积极转变传统营销观念与思路，创新营销模式与手段，制定适合不同区域市场的营销推广策略。在具体的实践中，我们通过打造并强化经开品牌、贯彻“服务及营销”的招商理念、搭建立体式“关系营销”服务体系等三个层面入手，不断创新营销模式。此外，公司还努力推行全员营销，实施更具市场竞争力的激励办法和奖励机制，充分调动销售人员的积极性与主动性，并积极探索“房地产众筹”等新兴招商模式，不断提高营销效果。

W.E PLUS之城论坛活动嘉宾合影

在国家“大众创业、万众创新”的浪潮下，北京经开作为产业园区的建设与服务者，也开展了深入的思考与探索。公司高度重视园区中小企业孵化服务工作，以服务推动园区内科技类中小企业成长，设立专门机构资产管理中心创孵组和人员，对创业项目和团队、中小微企业实现创业管家服务制，“一对一”式的解决园区企业成长烦恼，为企业发展提供了有力保证。

在企业入驻园区初期：创业管家1小时协助企业明了全部注册成立流程和材料，2小时内办理完毕园区入驻手续，3小时熟悉北京经开园区环境，提供工商、税务、统计等一般性公司注册办理服务，让企业注册成立和入驻园区办简单化；在企业运营阶段：不定期召开企业发展问题诊断会议和提供解决方案，提供税务、财务、社保、人事代理服务，第一时间推送政策信息，举办政策培训解读会和企业交流沙龙等活动，与专业机构合作推荐园区企业进行融资，进入资本市场，让企业的成长有我们的一份努力。2015年有两家园区企业以其高科技、高成长性入选德勤-亦庄明日之星榜单。如今，公司已经成功打造“北京经开·E7创享家”众创空间品牌，为更好地服务中小创业团队迈出了重要一步。

北京经开·国际企业大道Ⅲ项目

记者：WE PLUS 活动中“空间生产力”如何理解？这和您之前说的“楼房只是载体，服务才是根本”有什么联系？

周世义：在“WE PLUS”活动中，我们提到了园区的“空间生产力”，是要探讨一个园区作为城市空间载体的发展方向，以及借用互联网的思维方式，思考如何建构一个未来园区生态的新模式。“空间生产力”的要义就是“空间经济和空间文化要相辅相成”。园区作为城市空间载体，一方面，在功能上需要反映新城定位和发展要求，另一方面，园区作为一个物理空间，不但容纳着工作、生活、休闲、交往等物质空间，还承载着思想、文化、艺术以及祖训家规等精神世界。新型的城市空间，可以让彼此之间相互激发，产生更多激动人心的内容，让身处其中的人们不断借助于周边的外力、外意获得创新创意的原动力，从而在某种程度上催生并构成丰富且多元的城市创新中心，我们今天叫创意综合体。在面向创意经济、创世代需求时，特别是面对未来人群的需求时，就能够持续不断地创造出多元、融合、传承的氛围，激发在知识经济、共享经济背景下的社会创新、合作再生产以及城市文化和生活方式的集合，从而产生不断的聚集、累积、融合、创新以及再生。

周世义为创意设计竞赛一等奖获奖者颁奖

之前我们说过，“楼房只是载体，服务才是根本”，而今天，我们在服务的基础上又增加了“合作、再生”的概念，也就是“空间生产力”。在互联网时代，我们只有充分的多元共享与融合，才能创造最大价值。这一理念让我们有机会对真实的物理空间向革新迈出一大步，对园区而言，从原来的生产型、单一化中脱胎换骨，在可以真正发生交流与共享的真实空间中，建立多元有机的生态共融，使城市中的更多人受益于一座拥有更多生活内容的共享之城，聚集活力，释放更大的创造力。

鑫经彩卡揭幕仪式

记者：在当前供给侧结构性改革背景下，智汇园的建设对提供有效供给有哪些意义？如何实现供需两侧的健康互动？

周世义：低碳是北京经开一以贯之的发展理念，但不是唯一的。城市在发展，人群在更迭，空间所承载的职能也要向前走。北京经开试图用“智汇园”园区打造一个适应新时代的样板——“W.E PLUS之城”。在以往的概念里，工作就是工作，娱乐就是娱乐，但我不这么认为。我认为，工作的终极目标是创造一些物质产品和精神产品，娱乐自己，娱乐别人，所以工作和娱乐本身是可以结合的。现在的发达国家里，新兴产业其实是工作和娱乐相互结合的。

供给侧结构性改革从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率，更好满足人民的需要，促进经济社会持续健康发展。在智汇园的建设中，我们始终站在客户的需求方面来不断思考提供什么样的优质空间和服务。通州作为北京城市副中心的新定位、环球影城的入驻、张家湾古镇的文化历史、宋庄的艺术氛围……这些都赋予了智汇园新的发展契机，在当前互联网+的热潮下，智汇园也迎来了plus+时代的一次重要变革。

针对需求，我们进行了深入思考：智汇园将吸引哪些人群的到来？他们为何而来，又将如何使用这里？ 我们认为，设计、新媒体&影视、互联网、科技等创新产业才是通州的未来。这就要求我们在园区建设上继续将“自然生态和产业生态”做到极致，发展平台、建立社群、增加体验、创造关联，不断提高园区自身的吸引力，通过打造园区多元的生态系统，为企业提供更多的丰富的可能性，多样的发展机遇，从而创造更多的价值。“Plus+”可以衍生出很多内涵，可以是展示、健康、艺术、创意、生活等等，我们将利用互联网与设计相加的思维开创园区新模式，让这里成为设计、影视、科技等产业互融的创意综合体，也是一座容纳多元生活内容的共享之城，跨越思想的边界，破除空间的围墙，破界化反，互联共享。

北京四板市场培育基地落户北京经开E7·创业公社

记者：京津冀协同发展为贵公司的发展带来哪些机遇？贵公司如何担起振兴产业发展的重任实现供给侧结构改革和创新驱动发展？

周世义：京津冀协同发展对于亦庄而言，带来的最大的优势和可能或者说机遇和挑战就是产业升级。北京经开作为开发区的一家园区运营服务商，在促进区域产业升级的过程中应起到积极的作用。比如，我们在天津滨海开发建设的国际企业大道项目总体量60余万平方米，目前一、二期已建设完毕，一期已经基本入驻。尽管目前天津整体市场处在较为低迷的状态，但是我们还是看好天津的长期发展潜力。

目前，我们在产业孵化、园区招商、园区服务等领域都在进行探索。低碳、高端、智慧，是我们提出的产业园区的核心理念。互联网时代是一个共享的时代，因此我们希望北京经开的园区能够实现多元化的融合。我们将开放胸怀，拥抱一切可能的东西，从而创造一个更加精彩的园区，更好的为客户创造价值，这是我们北京经开产业园区未来发展的使命和我们的企业责任。

记者：北京经开今后一段时间向其他区域的拓展思路是怎样的？

周世义：由于在战略层面，我们正逐步从开发向运营转型，因此区域拓展方面，公司没有将大规模拿地作为我们的战略重心。未来，北京经开首先还是立足首都，面向环渤海经济圈发展，做园区运营服务的深耕。但我们也在高度关注和深度调研一些具有产业基础和发展特色的二线城市，比如武汉、柳州等地，并尝试逐步走向全国。目前，我们在呼和浩特、天津、深圳都有子公司，这有利于公司分享不同地区经济发展的成果。我们会通过运营和服务输出来进行区域拓展，在条件合适的前提下稳健发展。