济南东部楼盘调查

贾文佳

随着章丘撤市划区、山东大学拟向东搬迁等一系列利好消息影响，周边楼盘价格一路上扬，关注度一路走高；伴随被誉为济南“陆家嘴”的商务CBD的开发，引爆了周边新房及二手房市场，商业地产也是水涨船高。

就济南自身城市发展而言，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”是其在新世纪之初就制定的城市发展战略，其中，“东拓”是为东部新城，东部楼盘一直以来都是诸多买家的最爱。

章丘：同城，从房价开始

从济南市历下区驾车沿经十路一直往东，大概一小时左右就能到达章丘绣源河风景区。一年前，这里不过是村落里的一处风景优美的景点，如今，随着章丘撤市划区、山东大学拟向东搬迁等一系列利好消息影响，周边楼盘价格一路上扬，关注度一路走高。

2月21日，章丘区拍卖山东大学拟建主校区附近10宗土地，在经过二三百轮的争夺后，有4宗土地溢价达到1.7倍左右，楼面地价超过4200元/平，绣源河西侧最高的一块地楼面价达到4434元/平米，远超去年年底2929元/平米的最高楼面价。

根据拍卖文件，这4宗土地的土地容积率较低，只有1.5。开发商很有可能推出别墅、洋房、高层混合的产品。据业内人士预测，按照目前的建安成本、相关税费、行业平均利润来测算，高溢价成交的这4宗地的房产均价要卖到10000元/平米以上。

近日，记者对章丘区尤其是锦绣河周边进行走访发现，目前位于圣井片区周边的重汽翡翠东郡、重汽莱蒙湖、碧桂园、东合龙山郡等楼盘的销售都明显转好，前来看房购房的人群也持续呈增长的趋势。

“从去年底，每天的客户到访量明显增多。”位于经十东路的碧桂园凤凰城置业顾问告诉记者，目前在售房源仅剩部分别墅产品，新品房源要等六七月上市。”重汽莱蒙湖的销售人员也告诉记者：“现阶段无在售房源，预计会加推新房源，都是三室以上的大户型，均价估计会在万元以上。”

原定于2月16日开盘的绿城玉兰花园3号楼，由于大量客户连夜排队领号被迫提前开盘。“开盘当天就卖出9成以上的房源，接下来几天1层和顶层也很快卖出去了，均价8000元上下。”售楼顾问告诉记者：“4号楼预计将于3月底开盘，均价会升至8500左右。”而山东大学拟建校区周边的二手房房价可以说是一天一个价，从2017年初的6000元/平米涨到了目前的8000多元/平米，甚至还出现了有价无市的情况。

在这些购房者中，济南东部历下区、历城区居民占大多数。有媒体分析，除了山东大学东迁等有利因素的影响，济南市执行调控政策而章丘区不在限购区域内也吸引了很多投资客前往锦绣河地区购房。周边的楼盘靠近郊区，空气质量好，价格也比济南市区、济南东部城区便宜。临近经十东路，开车或者公交出行都很方便。“沿着经十东路一路往东行驶，很难从道路两侧的房子中看出哪里是济南哪里是章丘。”市民刘女士说：“没有那种城市之间的城郊地带。给人的感觉就是越来越融为一体。”

房价飙涨不断引发社会热议，章丘区有关部门召开有房企参加的紧急会议，会后出台加强市场调控、稳定市场预期的七条意见。这是章丘设区以来首次对楼市表态加大调控。

有业内人士指出，虽然济南东部关注度日渐提高，各个项目楼盘也欲提高销售价格，购房还应综合考虑城市发展、配套建设等因素，不可冲动消费。

虽然章丘撤市划区、轻轨修建、建设济南副中心等工作将济南的传统中心范围向东移动，但是章丘区距离现在备受关注的唐冶片区依然有较远的距离。受交通等配套设施的建设未及时跟进，人群的关注程度等因素影响，唐冶以东区域在短时间内依然无法融合入济南中心城市范围。

山东大学的建设虽然能够带来医疗、教育等方面的资源，但是从影响上来说，大学的影响能力也十分有限，无法吸引产业人群。

长远来看，随着济南“东拓”的不断深入，未来济南与章丘之间的区域都将获得发展。但是从目前来看，该区域距离融入济南核心城市中心还有相当长的距离要走。

CBD与东部崛起

站在济南燕山立交桥向东眺望，经十路两侧一栋栋高楼拔地而起，一座新的城市综合体正在济南东部崛起。因为济南的中央商务区（CBD），这里正发生着翻天覆地的变化，不久的将来或将成为济南的“华尔街”。

3月16日，在名士豪庭附近的一处链家房产中介，市民张先生正在咨询附近的二手房。“去年春天开始考虑在附近买房，那时候拉菲公馆大概1万多，周围转了一圈之后回来发现，不但价格涨到了2万，还全部售罄了。”

据记者了解，拉菲公馆位于转山西路1-17号，经十路南侧，转山西路西侧，一路之隔就是省博物馆、济南CBD中心和奥体中心。拉菲公馆对面的融创财富中心，是2015年新晋明星盘，2015年主推的是100-170平高层住宅，均价大约14500元/平，开盘当日成交520套，销售金额约10亿，2016年财富中心主推小高层洋房，均价更是高达18000元/平。尽管价格偏高，张先生还是看中了这一区域的升值潜力和发展空间。“与北上广的CBD比起来，济南这里还算是价格洼地。”

早在2011年3月，济南市规划委员会通过了《济南东部新城CBD城市设计》，中央商务区核心区先期规划建筑面积536万平方米，其中商务规模380万平方米，商业配套145万平方米。自此，济南CBD建设全面启动。

2015年5月济南市中央商务区正式上升为全区发展战略，建设步伐明显加快。11月公布了《济南中央商务区城市设计》。济南CBD初步确定核心区西至文博西片区、东至奥体中路、南至经十路、北至工业南路，面积约3.3平方公里，规划建筑面积800万平方米；辐射区东至奥体中路、西至浆水泉路、南至旅游路、北至工业南路，面积10.2平方公里，规划建筑面积2000万平方米。

2016年1月18日，济南市第十五届人民代表大会第五次会议上的政府工作报告提出，济南将举全市之力建设中央商务区，策划十大金融招商项目，打造高端业态和总部经济集聚区。

按照规划，济南中央商务区5年内将初具规模，3家以上的五星级酒店、10家以上高端商业中心、50家以上金融机构省级总部、100家以上世界500强和国内500强区域总部入驻发展，成为济南发展的“经济心脏”。

伴随被誉为济南“陆家嘴”的商务CBD的开发，引爆了周边新房及二手房市场，目前，东部房价成交均价过万，紧靠CBD片区的几个新建楼盘均已告罄。华润中心、中弘广场、人寿山东分公司等正在建设中。处于东城CBD的核心区域的中弘广场“暂无房源可售，预计价格在1万8以上。”

“5年内，CBD将有喜来登、万怡等3家以上的五星级酒店，日本佳世客、北京燕莎百货、华润OLE超市等10家以上的高端商业机构入驻。”相关负责人介绍说，CBD不会发展成一个“8小时商务区”，而是“24小时商务区”。“我们的中央活力区首先要满足在CBD工作的人士，让他们工作之余无需回到老城区购物，而且我们高档的商业也将把老城區的市民吸引到这里。”