新型房地产市场发展的思考

■ 中国国土经济学会房地产资源专业委员会会长 王珏林

新型房地产市场发展的思考

■ 中国国土经济学会房地产资源专业委员会会长 王珏林

我国新型房地产市场大、潜力大，中小型房地产企业要把握机遇，提供市场需求、消费者需要的产品，联合、合作、重组实现共发、双赢。

房地产可以划分为多个行业、多个市场。目前，在我国的房地产市场中唱主旋律的主要是工业、商业和住宅三大地产板块。这些年这三大市场发展很快，市场已进入到比较成熟的阶段。文化、旅游、养老等房地产市场正处在初期，或者说快速发展阶段，大有蓄势待发之势，已经从边缘走到前台，这类市场笔者定为新型的房地产市场。

一、我国新型房地产市场发展面临的挑战

制约我国新型房地产市场发展的因素很多，主要是发展基础条件差、吸引投资环境不足。下面主要提出几点：

1.地域劣势。大部分旅游、养老地产项目都在城市的边缘，或远离城市，基础设施、市政设施，消费条件、消费环境明显短缺和不足。

2.成本回收慢。新型房地产项目的特点是成本高、投资大、利润回报周期长，项目自行配套的设施和功能比较多。需要先投入、后回报，大投入、长回报。投资企业、开发企业在项目的选择上都比较谨慎。

3.消费方式劣势。商业地产项目大部分在人口、消费集中的区域，销售、运营方式千变万化，吸引投资能力比较强。住宅市场需求量比较大，各方面配套都比较全，可以采取短平快销售方式。旅游、养老等新型房地产项目大部分销售模式，都以租赁形式体现，不仅消费群体、销售方式有局限；而且利润回报率低、周期比较长。

4.政府关心和支持不够。我国是旅游大国，各地都有很多旅游资源，许多城市也将旅游业作为主要的发展产业。许多城市，尤其是中小城市都在打旅游经济这张牌。但怎样打、如何打好这张牌并不清楚。新型房地产市场发展需要政府创造投资环境、增加吸引投资的能力，出台支持企业发展的相关政策。

二、我国新型房地产市场发展的机遇

我国目前处在工业化发展的中期，家庭收入、人均收入增幅处在比较快、比较稳定的时期，为旅游、养老等新型房地产市场创造了条件，也给房地产开发企业发展提供了机遇。

1.国家非常重视新型房地产市场发展。近几年，国家相继制定了文化、旅游、养老发展规划，出台了许多支持新型房地产市场发展政策。2012年，国务院印发了《文化产业规划》；2015年，中央办公厅、国务院办公厅出台了《关于推动国有文化企业把社会效益放在首位，实现社会效益和经济效益相统一的指导意见》；2013年，国务院办公厅出台了《关于进一步促进旅游和消费的若干意见》；2014年，国务院出台了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》；2013年，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》等。可见，国家非常支持新型产业的发展，每一项政策都有具体的支持政策和具体措施。

2．农业土地改革为新型房地产市场提供了更大的发展空间。农村土地改革主要有三项工作—确权、转让和市场：确权就是对农民的土地、房屋进行登记、发证，明确财产所有权；转让就是农民可以将承包地自主、自由地转让；市场就是建立适合农村土地交易的大市场，来确保农村土地的价值和农民的利益。农村土地改革后，能够整合出许多建设用地资源，按照国务院有关规定农村的有些建设用地可以规划为养老和旅游用地，为旅游产业、养老产业的发展提供了更多的资源。

3．国家重点支持的特色产业小镇助力旅游业发展。到2020年，在全国要建成1000个特色产业镇，这些产业镇很多都要发展为旅游产业。近年来，我国旅游市场十分火爆，国内旅游人数每都以10%以上递增，入境游入数每年都以5%以上递增。现在的旅游消费方式也发生了很大变化，已经从观光到休闲度假阶段；已经从跟团行，进入到自由行时期，对吃住行、游玩消费要求有明显的变化。但我国大部分旅游设施、旅游宾馆、旅游服务等都存在明显短缺和不足。特色旅游小镇为中小型房地产开发企业提供了投资、开发、发展的最好机遇和展示平台。

4．养老支持政策，为养老地产的发展奠定了基础。我国的旅游业要提供更多、更好的服务和旅游环境；我国的养老业当前主要应解决床位不足，设施、服务不完善的问题。目前我们国家已经进入到老年化时期，到2012年，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。但目前在一些大城市养老院、养老服务短缺，已经成了社会问题。为解决老有所依、老有所养、老有所乐问题，国家加大了支持和扶持力度。国务院要求，各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。可以依法使用国有有计划划拨土地或者农民集体所有的土地。在税收、基础设施建设等方面都有明确的要求。我国当前的养老是一个大产业、有一个大市场。

5．进入新型房地产市场是中小房地产开发企业的战略选择。一般大型房地产开发企业，以住宅和商业地产开发为重点，即使参与一些旅游、养老项目开发，也是以高端为主。但我国旅游、养老项目市场缺少的是中、低端项目，大众群体消费得起而且喜欢的。在大城市房地产市场调控政策收紧，中小城市库存压力很大，市场竞争越趋激烈的形势下，中小型房地产开发企业选择参与新型房地产项目是明智之举。但做这类项目前期要对市场开展研究，策划好方案、规划好项目、利用好周边的资源。

在我国新型房地产市场快速发展的有利时机，房地产开发企业要采取互助、联合、合作和利用PPP方式，开辟新天地。

三、我国新型房地产市场发展的关键要素和成功路径

1．关键要素。新型房地产归根结底是商业项目，一定要尊重市场发展特点，遵循商业化运作规律，借鉴商业地产市场化模式。中国新型房地产企业要想实现可持续发展，要重视以下几个关键要素：①以市场为导向。聚焦于客户群体需求，创造竞争力优势，平衡稳定增长与逐利本能的冲突。②以理念为统领。要有现代商业地产经营运作理念，精研专业化开发技能，用文化和品质带动人气，树立精致品牌，打造地产价值，得到经济回报。③顶层设计事关成败。新型房地产一定要有顶层设计，先商业后地产，整体布局，明确主题。④运作策略关乎项目命运。根据项目实际情况，精心策划，因地制宜，运作得当，才能成功打造可持续发展的新型房地产项目。

2．成功路径。充分考虑国家和地方的政策倾向，社会发展需要和资源条件、人力状况、经济环境等因素，新型房地产企业要想运营成功，要遵循以下几条路径：①品牌化。新型房地产本质上是为人服务的产业，品牌是产品最重要也最有力的说明，也是产品被信任的最好保障。当前信息爆炸的形势下，品牌营销难度很大，但是新型房地产要想可持续发展，品牌化是一个必要方向。②数据化。数据可能是未来互联网最核心的部分，如何从海量数据中提取有价值的信息非常重要。只有利用数据并让其“说话”才能创造价值。 数据化让人与自然、人与人之间更加贴近，数据的收集和积累能实现项目和企业的增值。 ③标准化。房地产从项目开发流程、产品设计、产品营销到产品管理都需要标准化。诸多房地产企业饱受早期的差异化开发模式之苦，因此标准化开发模式成了降低开发成本、提高开发效率、实现规模效益的有效路径。④个性化和定制化。标准化虽然效率很高，但是难以满足个性化需求，也很难保证客户群体的满意度。个性化和定制化是未来很有潜力的发展方向，更利于新型房地产的传播和发展。

新型房地产代表—文旅养老度假小镇

新型房地产代表—文旅养老度假小镇已经成为新的市场风口。中国核心大城市逆城市化的购房需求溢出效应、地产商继续新的增长细分市场以及政策导向和政策推动都成为了旅游小镇爆发的核心动力。大规模城市建设已经结束，中国大城市已经进入城市更新时代，结合火爆的旅游市场，转向核心城市周边的小镇开发充分迎合休闲游消费爆发性增长需求。

（邹毅，复世投资创始合伙人，著名房地产评论家）