賣房還是收租 大數據說了算

史瑩

房地產的白銀時代，市場重心從增量向存量轉移，加上土地供給規則的改變，倒逼房地產企業從傳統開發思維向服務、運營思維轉變。如何通過提高管理、運營存量資產的能力以盈利，成為這些公司迫切需要思考的問題。擁有互聯網技術的房地產交易平臺，則試圖以自身接近客戶的優勢來生產、沉澱數據，並從數據中窺得未來真實的新「蛋糕」、新場景及新的盈利模型。

「過去的兩年當中互聯網一直在快速地改變我們的經紀行業。」鏈家研究院院長楊現領表示，鏈家一直在做一些數據方面的嘗試，互聯網正快速改變房地產經紀行業。此外，經過中外租房市場比較研究，楊現領發現，雖然租房在大陸處於市場化早期，未來市場空間巨大。

如今國家也開始出台相關措施來發展房屋租賃市場。不久前，李克強總理主持召開國務院常務會議，確定了培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。他預計，隨著一線城市租金水準的提升，機構化、市場化、專業化的租賃機構將快速增多。

租賃和轉售回報率趨同

鏈家圍繞房產的產權交換和租賃環節中，從行銷的購房租房，然後到用戶的回饋，都有數據貫穿其中。

圍繞房屋交易場景，鏈家旗下的研究機構鏈家研究院近年展開互聯網與存量房市場研。7年前鏈家已經開始建設樓盤字典，今天已經覆蓋全大陸30個城市、3億人群和7000萬套房源，建立了初步的樓盤資訊庫。

「我們用數據來看待互聯網的生態，也用數據來思考這個生態中心的消費者，到底消費者的消費需求是我們所看到的碎片化的需求，是吃、行、購物、閱讀，還是說這些背後是有邏輯可循的。」第一財經新媒體科技有限公司總經理黃磊說。

在房地產業務中，租賃業務是政策紅利最多且不斷釋放的市場，蘊藏著萬億的市場規模，這一趨勢來源於數字與數字的比較。美國的租金規模為5000億美元，折合人民幣超過3萬億元，日本租金規模也達到8000億元人民幣；而中國房地產交易總量2016年約為15萬億元（人民幣，下同），租賃市場規模為1.1萬億元，僅為交易總額的7%。具體到一線城市，北上廣深4城房屋交易額（包括新房、二手房在內）約為4.6萬億元，而這4個城市租金的規模僅在2500億元左右。

客群方面的指標也顯示了差距。中國租房人群在城市人群中的分佈占比也非常低，目前全大陸的比例不到20%；而美國的三藩市、紐約及日本東京的租房人口都超過40%。此外，租金收入存在差距，國外成熟市場租房者通常用40%以上的收入來租房，而中國人的租金收入遠未達到這一水準。

從鏈家研究院上述幾組數據來看，中國租房市場相對於賣方市場而言，發展嚴重不足，某種程度上導致住房供給結構錯配——這讓楊現領看到了市場空間。

「中國租房市場未來有很大的發展空間，今天中國有一幫收入比較高、品位比較高的高管，還有本土的『單身貴族』，這些高收入人群開始進入高端的租賃市場。伴隨這波需求的成長，我們相信租金收入比、租金水準都應該還有上升的空間。」楊現領認為租房需求升級的趨勢很明顯，原來主要以合租為主，慢慢轉向整租，整租又從一居室向兩居室轉變。

然而，對參與其中的企業來說，現實是大陸租房業務一直是一樁不太穩定的生意。對此，楊現領分析，租約普遍比較短，租金回報，特別是一線城市的租金回報率低，資金成本過高，這些問題十分突出。

但他仍看好未來趨勢。他測算同一套房屋租賃和轉售的回報率發現，轉售的回報率跟長期持有的回報率越來越接近。在他看來，一個在上漲，一個在下降，當兩條收益曲線交叉的時候，這個市場的租金回報率將可以支撐正常的運營機構所需要的回報率。

成為專業數據生產者

商人都是敏銳的。萬科、龍湖等開發商已經先後將目光投向長租公寓業務。隨著不久前北京海澱的住宅地塊在競拍中成為住宅全自持地塊，身為地塊競得主體的開發商也正式迎來了開發「自持型」住宅產品的新課題。

楊現領給出的數據顯示，一線城市品牌公寓滲透率約為5%，在全大陸租賃市場滲透率約2%。他預測，未來領先的公寓企業有可能開放成熟的管理系統、資訊平台和租後服務，成為連接整個公寓行業的平台。模式上，他認為，中國大陸的租房市場正由包租向託管更迭，因為租房逐漸從賣方市場轉變為買方市場，房屋需要經過專業的管理才更加容易出租，而租客願意為更優質的服務買單，租房產權也更加集中於機構端。

在門檻較低、競爭分散的中國大陸租房市場，參與機構如何做到領先？楊現領分析，未來規模一定是決定這些企業成敗的第一要素，規模背後則是產品和服務的支撐。

樓盤自檢、數據化和現狀化，通過激勵機制讓經紀人成為數據的生產者和傳播者，最終帶來的是效率的提升和體驗的改進，也是鏈家正在努力的方向。楊現領表示，鏈家在討論2017年的數據戰略，想從約定看房時間這件「小事」入手。看房的過程當中能不能告訴客戶這個時間點就可以看房，是中介行業一直以來沒有解決的問題，也是用戶最大的痛點。通過互聯網和數據化的手段，特別是通過經紀人的交互，能夠把這件事情做成，對用戶體驗又將是一次大的改進。

「過去的15年時間當中我們做的就是所謂正確的事情，今天我們又在確認所謂的流程化和數據化，確定更多的細節能夠讓我們產生更多的交互、更多的鏈接和更高質量的數據和內容，這件事情我們也一直在推進。」楊現領說。鏈家今天大概有8000家門店、13萬經紀人，不僅僅是房屋交易專業的服務提供者，還是一個專業的數據生產者。今天關於房屋和交易的資訊大部分都是經紀人獲取和生產的，數據化將一直推動房地產經紀行業的進步。