近期房贷风险控制的策略思考

郭俊华

【摘要】本文分析了近期房贷风险的几种常见形式，在此基础上探析每一种风险产生的内在原因，然后有针对性的找到改善策略。

【关键词】房贷风险 控制 策略

房贷风险在我国一直在不断攀升，房贷风险之所以会较为普遍，这和我国的信用体制还不够完善、整个房地产金融行业在发展过程中还需要不断革新有内在关联。本文会分析近期房贷风险的几种常见形式，会进一步探析每一种风险产生的内在原因，然后有针对性的找到改善策略。以这样的方式来让我们更清晰的认识房贷风险，并且能够更有效的做好房贷风险的抵御与管控工作。

一、我国商业银行放贷现状分析

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款可以包括三个方面：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款。自营贷款：以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款；委托贷款：银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款；组合贷款：以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

1998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，房价不断攀升，成为我国一个新的经济增长点。在繁荣的房地产行业的带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重与日俱增。我国商业银行个人住房贷款余额也从1997年末的190亿元飞速发展到2015年底的4.4万亿元，在18年中增长了231.58倍，占金融机构全部贷款余额的比重由0.49%上升为11%。随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡，银行也将是金融危机的最大受害者。

二、住房贷款的主要风险分析

（一）信用风险

信用风险是房贷风险中最为普遍，也是发生率较高的一种风险。一般情况下是指还贷人在借贷期间由于失业或者收入骤减而无法继续偿还贷款的情况。信用风险还可以具体划分为如下两种形式。一种是违约贷款风险，这是指贷款人在以房屋作为抵押物获取贷款后，当贷款已经达到违约标准，但是贷款人还没有还清贷款的情况；另一种则是提前还款风险，这也是借贷人的一种主动违约的行为，通常是借贷人没有按照合同中的条款约定偿还款项，这种风险在放贷中也十分普遍。

（二）市场风险

市场风险最常见的有三种形式，即汇率风险、利率风险和经营风险。汇率风险一般是指在国家推行汇率改革时对于房地产企业和银行的影响。汇率升值后直接的产物就是相对宽松的货币政策，这会让房地产价格上涨，严重时还可能产生地产泡沫，这对于实体经济会直接带来冲击，进而构成银行的贷款风险。利率风险一般是指利率上升或下行时对于房地产行业和银行贷款的影响。利率上行会让还款人的月供变多，这直接加大了还款人压力，还可能造成信用风险；利率下行则会影响银行借款的优惠利率政策，同样会构成影响。最后是经营风险，是指由于开发商经营体制不完善或者是资金链断裂而出现楼盘未能在预约时间内交付，这使得抵押物无法变现，同样会带来银行的贷款风险。

（三）操作风险

由于操作流程上的不规范同样会带来贷款风险。一般情况下，如果由于银行内部的贷款程序以及审核程序不够完善，或者是由于人员、系统的误判或者过失所带来的风险，可以称之为房贷操作风险。常见形式有：由于没有全面了解借贷人的各项基本情况，比如借款用途、个人信用状况和还款能力等，在这样的前提下对于案子有所误判，而造成的后期的还款风险。同样的，如果在发放贷款期间需要的合同不全，或者是支用手续上存在操作问题与过失，这也会带来后续的法律保全和贷款催收的风险。

三、近期放贷的风险控制策略研究

（一）灵活顺应政策的基本导向

想要最大程度降低当前的房贷风险，有效做好风控工作，这首先需要银行能够灵活顺应政府在政策上的相应导向，随时把握经济发展动态。政府的宏观调控对于银行的贷款，乃至对于银行的各类业务都会带来直接影响。比如利率的变化、匯率的调整以及一些政策性的条文的颁布等，这些都会直接影响到银行的各项常规业务。想要尽可能的规避房贷风险，首先需要顺应政府的各种政策性导向，并且跟随其引导灵活进行业务调整，这会很大程度避免一些风险的发生。

（二）完善与健全银行信贷管理机制

建立完善健全的银行信贷管理体制非常重要，这是保障整个贷款业务规范有序的进行，并且最大程度避免由于操作上的问题或者失误所造成的房贷风险的一个方法。对于放款的具体流程、需要的审核要求等银行应当有明确限定。同时，银行内部应当尽快完善内控机制，实现内部控制管理的现代化与高效化，加强内控的深度与广度，这些都会避免各种潜在危机和风险的产生。

（三）房贷风险预警系统的建立

房地产行业相对来说是一个会很大程度受到宏观经济影响的行业，宏观经济的变化和国家的政策调控会直接影响到这个行业的发展，甚至会带来一些隐性风险。因此，对于房贷风险建立预警机制是很有必要的，这对于政策风险与房地产行业市场风险能够起到一定的抵御作用。预警模型在建立时可以综合参考国家宏观经济的相关指标，同时要参照产业经济指标以及国家的相应政策。这会让房地产行业更好的适应大的经济环境和经济格局，不仅能够具备更好的风险抵御能力，遇到各种突发问题时也能够更有效化解。

总之，近期我国的房贷风险的存在还是比较普遍的，我们要冷静面对这种风险，分析其成因，并且采取积极对策，有效控制这些风险，从而促进我国房地产行业的健康发展。

参考文献

[1]张茜.我国商业银行房地产开发贷款信用风险的分析与防范[D].河南大学，2013.

[2]高珊珊.商业银行房地产信贷风险识别与防范研究[D].西南财经大学，2013.

[3]赵婉婷.商业银行房地产信贷风险研究[D].西安建筑科技大学，2013.