“营改增”对房地产项目的影响

上海宝钢发展置业公司 韩贞

“营改增”对房地产项目的影响

上海宝钢发展置业公司 韩贞

2016年5月1日“营改增”将在全国范围内开始实行，房地产行业也被划入了“营改增”的范围，自此营业税彻底退出我国税收征收领域。实施“营改增”大大降低了企业的税收负担，促进了企业进一步发展，尤其是房地产企业在“营改增”中获得了较大的利益。文章则主要“营改增”的实施给房地产项目的发展形成的影响进行分析，使得企业在明确税改影响的基础上积极组织自身项目的开展。

营改增 房地产 项目

随着“营改增”政策在全国的推行，房地产也步入了“营改增”时代，在新的税制政策下，房地产税负会显著下降，有利于房地产企业进一步的发展，但是企业也会面临一定的风险，尤其是税改对房地产项目的发展形成的影响，为了保障项目的有序进行，必须对“营改增”造成的影响进行明确的了解，进而有效规避不利的因素，促进自身项目的顺利开展，保障企业获得更高的利益。文章基于“营改增”相关理论，对税改产生的影响进行了较为详细的论述，有利于房企项目的开展。

一、房地产的“营改增”

“营改增”指的是，纳税人在纳税过程中，原有的营业税纳税人将停止营业税的缴纳，转而进行增值税的缴纳。“营改增”政策的实施可以有效防止重复征税现象的发生，企业可以进行进项税抵扣，促进企业运营成本的降低。房地产纳税人存在一般以及小规模两种纳税人。这两种纳税人既有规模上也有税制适用方面的差别。就税制适用层面来说，一般纳税人适用增值税税率，可以进行进项税的抵扣，但是小规模无法进行进项税的抵扣。二者在税收待遇方面存在的差异：首先一般纳税人出售应税产品，产生应税活动允许自行进行增值税发票的开具，但是小规模不可以，必须向相关产品供应方索要发票，小规模需要到主管税务部门申请发票的代开。其二，一般纳税人可以凭借购置物品以及劳务所获得的增值税发票进行进项税抵扣，但是小规模不可以。其三，征税办法存在差别，一般纳税人通常采用一般及税法进行计税，小规模采用简易计税法进行计税。

二、“营改增”对房地产项目的影响

(一)有利于房地产企业的税负的降低

“营改增”政策实施之后，房企税负大大降低，由此企业利润率明显上升，与此同时，“营改增”的实行可以将企业新增固定资产尤其是不动产纳入增值税可抵扣范围，可以促进大城市以及附近优质城市楼市的发展。房地产开发商在开放房地产的过程中，其上游环节涉及房地产开发设计、材料供应企业、建筑开发商等，下游环节含有物业部门、房产销售单位。“增值税”实行之后，确定房地产企业税率为11%。房地产开放商需要缴纳11%的增值税，上游各个生产企业需要缴纳6%的增值税，房地产开发企业如果从上游的各个单位购置建设材料，这部分进项税额可以悉数进行抵扣，可以有效降低企业的税收负担，但在实际的工作中，房产地产开发所购置的原材料并不是都是从一般纳税人处获得的，部分来自小规模纳税人，而根据“营改增”相关政策可以知道，小规模纳税人不能自主的进行增值税专用发票的开具，企业也就无法获得增值税发票，使得开发企业不能进行进项税的抵扣，由此房地产开发单位不能抵扣数额也会不断增加。对此企业不断改善自身的财务管理水平。

(二)“营改增”对房地产项目开发成本的影响

房地产开发包括较多的生产环节，生产链条相对较长，就现阶段看来，“营改增”的实行在一定程度上给开发项目成本造成了一定的负面影响，从建筑材料分析，建筑材料含有水泥、五金、钢材、砂石等。而钢材、水泥类似大宗材料相关供应商可以出具相应的增值税专用发票，但是小五金等小型零件相关供应单位通常为个体化或者小规模纳税人，而根据税收制度规定，这部分供应商没有增值税发票开具资格，不能提供专业的增值税发票，造成房地产开发企业无法抵扣这部分的进项税，使得企业的开发成本增加。而提供砂石、钢材等材料的单位则在“营改增”政策下，适用税额为6%，而房地产开发单位的使用的增值税税率是11%，因此，房地产会出现5%的成本压力。就房地产开发商的劳务使用状况分析，房地产开发需要的劳务数量较大，同时其中所占比例较大的是农民工，为农民工支付工资时却无法获得相应的增值税专用发票，这部分费用也就无法抵扣进项税，由此再次增加了企业开发成本。

(三)“营改增”对房地产开发企业会计核算的影响

“营改增”实行之后，房地产开发商内部的会计核算必将发生相应的改变，就资产负债来说，“营改增”会大大减少存货账户余额，就利润表来说，税制改革之后，因为不需要继续营业税的缴纳活动，导致房地产开发成本缩减，在一定程度上提升单位的经济效益，房地产开发商可以使用更多的资金开发新的项目。就现金流量表来说，税制改革之后，可以进行进项税的抵扣，促使企业现金流出缩减，现金流量净值增加，同时开发商成本大大减少，促使企业的现金流出缩减，改善开发商现金流量状况。另外，税改之后，房企财务部门相关人员必须具备较高的专业素质，可以有效应对财务风险，满足税改会计核算需要。

三、房地产项目影响的应对措施

(一)提高财务管理水平

面对税收改革，房企必须不断提升自身的管理水平，扩展进项税抵扣金额。在此过程中，企业需要做到：其一，企业必须熟练的掌握国家税改政策相关内容，充分利用政府过渡期扶持政策，有效降低企业税收负担，保障企业健康发展，促进房企稳定度过这一过渡时期。此外，企业必须完善自身的财务管理，建立完备的发票管理制度，增强财务人员专业素质，严格落实发票核查制度，保障发票的完整、有效，由此可以使企业获得更多的进项税抵扣机会，有效降低企业税收负担。

(二)积极展开税收筹划

开发商积极组织税收筹划，将各个阶段开发成本进行有效的配置，努力抵扣增值税金额，有效节省开发成本。在税收筹划过程中，着手于房产开发设计，选择合适的建设方式，选择适当的原料供应厂商以及劳务企业，优先考虑可以出具增值税发票的单位。与此同时，增值税存在多项税收优惠政策，企业应当积极的进行税收筹划，充分利用相关税收优惠政策，促进企业税收负担的降低，实现房企开发成本的降低。

(三)提高财务人员素质

税改之后，会计核算出现一定的改变，企业必须积极培训和提升内部财务人员素养，同时还可以从外部引进高素质财务人才，从而提升企业抗风险能力，促进企业税制改革带来的各方面的影响，应对全新的税收规范，财务管理能力以及财务工作技能可以符合政策发展需求。

四、结束语

综上，“营改增”试点方案在5月1日已经在全国范围内部全面实施。而其中最大的亮点是房地产业也被纳入试点范围。国家为了保障“营改增”实施之后，企业税负只减不增，同时还推出相关过渡时期的优惠政策，以保证企业能够顺利的度过过渡期，从而实现企业的顺利发展。“营改增”的实施可以促进企业的经营模式的转变，提升自身的管理水平，增强自身竞争实力。在此过程中，企业也必须明确“营改增”的实施对房企自身项目形成的影响，改善企业自身管理，充分利用税收政策，推动项目的开展，促进自身的发展。

[1]袁华.关于“营改增”对房地产企业项目的影响探讨[J].时代金融, 2016

[2]张立娟.“营改增”对房地产项目的影响[J].财经界(学术版),2016

[3]张磊.“营改增”对房地产企业项目的影响及对策[J].经营管理者, 2016

[4]丘兆波.关于“营改增”对房地产项目影响的思考[J].企业研究, 2016