热点二线城市去库存和房价暴涨同时出现的原因

东北财经大学 李晓漫

热点二线城市去库存和房价暴涨同时出现的原因

东北财经大学 李晓漫

2016年之前，中国房地产市场大热，国人纷纷把资金投入到房地产市场中，由于盲目投机过多，房价不断上涨，中国房地产销售面积的累计同比增长率出现了趋势性的下降，这使得中国房地产市场的供给持续大于有效需求。据相关数据表明，2013年2月中国房地产销售面积增长率出现了爆发式的增长，达到了49%，但没有持续较长一段时间，在接下来的2014年，2015年，中国房地产销售面积增长率持续下降，一直到2015年五月份，销售面积的增长率才有所上升，由正转为负，从2014年初到2015年4月，房地产销售困境直接导致了新世纪以来中国房地产销售增长率的第四次谷底。

一、二线热点城市的房地产市场同时出现了去库存和房价暴涨的矛盾现象原因

(一)究其最首要的问题便是在“去库存”的大背景下，各个二线城市政府纷纷放宽房地产政策。

其中之一采取宽松的财政税费政策，例如重庆市对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%下调为15%，普通住宅土地增值税预征率执行1%；新疆维吾尔自治区将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限收，差额部分可以由当地政府的财政予以补贴。还有些城市积极利用公积金杠杆工具，提高贷款额度，延长贷款年限，放宽住房公积金提取条件。也有的城市鼓励支持农民进城购房，或是鼓励企业把一些库存房地产转变为旅游，养老等多元化经营，鼓励华侨，港澳台居民购房。这些举措大大宽松了房地产政策，将原来的被相关政策辖制的有效需求释放到房地产市场中，使得房地产去库存化得到了非常明显的效果。

(二)宽松的政策环境必然会带来了银行信贷条件的宽松，以及政府对二线热点城市房地产市场高度的重视和支持也使得一些投机者看好二线城市的房地产市场

政府利用了加杠杆去库存的方式直接导致了购房贷款利率的下调，市场上的融资能力也更加强大，高杠杆融资进行二线房地产投资的现象变得更加普遍。政府的一系列去库存的措施会使得投机者对房价上涨的心理预期较高。投机者，有些是盲目非理性的投机者大量涌入二线城市的房地产市场，形成了房地产泡沫，使得房价超过了基本面支撑的市场均衡价格。这使得住房投机炒作和住房消费难以进行区分，投机者哄抬二线城市的房价，同时也会把住房需求挤出在外，使得二线城市房地产市场变得没有效率可言。

(三)政府刻意制造住宅土地短缺情况

近年来土地价格区域化差别非常明显，一线城市如北京上海，经济发展良好，寸土寸金，土地供应紧缩，土地的价格自然高的离谱而开放商只能望洋兴叹。而三四线城市因为经济发展状况不是很理想，出现了人少地多的窘境，造成了大量的库存压仓，房地产开发商已有的房子销售就已经很吃力，自然不会想在继续投资于房地产市场，土地价格也不是很高。而经济发展中流的二线城市因房地产火热，市场上投资者对其发展前景普遍看好，去库存化效果良好，房子销售周期缩短，供求紧张也会导致可被认为互补品的土地价格上涨，量价齐升。

二、热点城市去库存化和房价暴涨的现状的建议

(二)加强对金融机构的监管，并建立遏制房地产投机机制

去杠杆与去库存兼顾是我们的首要目标。通过立法等形式，明确房地产的属性，区分对房地产的投机需求和有效居住需求。我国对房地产的信贷扩张是房地产泡沫产生的主导因素。因此，相关部门应该加强对银行等金融机构进行房地产信贷业务的监管。一方面，解决银行信贷风险评估能力的局限。另一方面，提高房地产贷款门槛，坚决打击那些房地产市场上的投机者。弱化金融机构的顺周期行为，加强金融机构对房地产经济逆周期的调控。

(二)高度重视并采取有效措施解决房地产市场的区域性差异

房地产去库存中出现，一线城市房价居高不下，二线城市房价突飞猛进，而三四线城市去库存效果不明显的主要原因便是中国经济结构发展不平衡，城市区位有明显的差异。对于二线热点城市，顺应市场才是最关键的出路，按照供求关系，让二线热点城市房地产的价格自动调节来顺应市场。

(三)完善国家政府对土地的供应机制，优化房地产用地供应体系

其一便是可以对土地供应进行分类，加大中小户型居民作为住房保障的普通商品用房的土地供应量。同时严格控制高档商品用房用地供应，这样可以提高土地供应的均衡性。在一些二线热点城市中，政府总体上应该适当增加土地有效供给，但也要合理控制开发用地的供应节奏，防止再次出现去库存化之前的烂尾楼现象普遍以及库存量居高不下的现象。

当前房地产去库存已成为我国房地产市场发展的基本论调，但是一些二线热点城市却出现了去库存和房价暴涨同时出现的现状。而我们接下来的任务便是关注去杠杆如何与去库存兼顾，防止二线热点城市房价暴涨，偏离市场均衡价格。