董晓亮
摘 要:截至2016年第3季度,重庆市经济增速连续11个季度保持全国第一,然而房价连续多年稳定在低位水平,与部分东中部地区依靠房价支撑经济的发展模式截然不同。“低房价”与经济“高增长”的并行不悖的“重庆之谜”引起社会各界的广泛关注。本文认真梳理近年重庆市促进房地产市场平稳健康发展的主要做法,对支持重庆经济增长的非房地产性因素进行系统梳理与分析,并提出相关政策建议。
关键词:经济增长;房价;地票;房产税
中图分类号:F830.46 文献标识码:B 文章编号:1674-0017-2017(1)-0041-04
一般来讲,房地产市场与经济增长密切相关,房地产经济增长速度的过高或者过低都会影响国民经济的稳定增长(许宪春等,2015),而经济的发展水平和增长速度决定着房地产业的发展水平(武玉洁,2015)。但是,在西部直辖市重庆,近年的经济增长态势与房价变化却有些“脱节”,经济快速增长既没有带动房价显著上升,房价的基本稳定也没有拖累经济的快速增长。经济“高增长”与“低房价”并行不悖,成为近年重庆经济发展的突出亮点,引起社会各界关注。
一、近5年重庆经济增长与房价变化的运行态势及对比
(一)重庆经济增速连续多年保持全国领先。随着我国经济增长逐渐步入降档降速、转型升级的“新常态”,全国经济增速自2010年便开始进入下降周期,从2010年增长10.6%降至2016年的6.7%(见图1),同期重庆经济增速由17.1%降为10.7%。但是值得注意的是,在大的宏观形势下,重庆经济放缓的节奏明显慢于国内其他地区,近六个季度领先全国幅度有所扩大,而且经济增速始终保持双位数的增长,已经连续11个季度保持全国第一,在区域经济中“一枝独秀”。
(二)重庆市房价保持基本稳定。经济快速增长的背景下,重庆市房价却保持了基本稳定。根据国家统计局价格指数数据显示,近5年重庆房价指数累计涨幅仅为5.9%,大幅低于北上广深50%以上的涨幅,较70个大中城市平均涨幅低5个百分点,也低于西南地区成都(9.2%)、贵阳(7.8%)涨幅。从成交价格看,2016年1-9月,重庆市主城区住房累计成交建面均价为6915元/平方米,较2011年仅上涨8.1%(见图2)。
(三)重庆市房价收入比处于合理水平。2015年,重庆市房价与家庭收入比1为6.3,大幅低于东部沿海城市10以上的比重,位列全国35个大中城市第29位,且与2012年相比仅上升0.1,保持基本稳定(见表1),连续4年处在6-7的区间内。
(四)房价涨幅大幅低于经济增长。从房价与经济增速的对比看,2016年1-9月,重庆地区生产总值较2011年同期增长78.5%,年均增速达12.3%,而同期重庆市房价年均增速仅为1.6%,低于经济增速超过10个百分点,强劲的经济增长并没有带动房价上升,也证明重庆经济发展与房地产市场的关联度不大。
二、重庆促进房地产市场健康平稳发展的主要做法
(一)政府主导的、相机调整的土地储备供应制度。一是政府主导型的土地储备制度。2002年,重庆市在全国较早建立起政府主导型的土地储备制度,将土地一级市场的经营权全部收归至重庆市政府成立的具有土储功能的融资平台机构,形成“一根管子进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”的土地资源配置的良性循环,推动政府土地储备迅速从零快速增加到40多万亩,为土地供应调控形成充足的“蓄水池”。二是创新建立地票交易制度。按照“占补平衡原则”,将农村闲置的宅基地、废弃的乡镇企业用地和集体建设用地进行复垦,形成可以在重庆市土地交易所交易的“地票”,开发商购买“地票”后即可扩大城市建设用地,这样在确保耕地总量不减少的情况下可以持续增加建设用地规模,从而为“蓄水池”不断释放土地提供条件。截至2015年底,重庆累计交易地票17.29万亩,占主城区建设用地总规模的19%左右。三是相机调整型的土地供应机制。充足的土地储备支撑重庆的土地供应规模居全国第一,并且具有相当强的土地供应调整能力,2006-2016年重庆市住宅用地累计成交7432万平方米,分别是北京、上海、成都的2.4倍、1.5倍、4.7倍,成功支持楼面地价始终保持在当期房价的1/3左右;如果地价上涨,重庆市政府将进一步增大土地供应,平抑地价。
(二)逆周期与双轨制相结合的住房供应机制。一是逆周期性的住房供给调控机制。重庆市相关行政主管部门通过调整审批、建设进度,将房地产投资始终维持在固定资产投资的25%左右,城市人均住房面积维持在30平方米左右,实行盯住“指标制”的住房供给调控,如果房地产市场这两项指标过高,行政主管部门的审批和建设进度均会有所放缓。二是构建“市场+保障”的双轨制住房供应体系。实施“高端有约束、中端有优惠、低端有保障”的分类调控。在约束高端方面,对独栋商品住房和建面单价达到上两年主城区新建商品住房成交建面均价2倍(含2倍)的高档住房,征收房产税,其中2倍-3倍的税率为0.5%,3倍(含)-4倍的税率为1%,4倍(含)以上的税率为1.2%。在支持中端方面,自2008年起在主城区实施首次购房按揭每年退还缴纳个人所得税40%金额的财政补助政策,支持释放刚性住房需求。在保障低端方面,大规模建设以公租房为主的保障房,目前已建成30万套公租房,位居全国首位,已惠及80余万低收入群体。三是努力提供充足的房屋供给平抑房价。重庆按照“每平方公里要容纳一万人”的标准建设,且住宅用地基本为商住两用地,以提高容积率2。购房者可平价购买到住房的同时,开发商也有持续开发的利益驱动,实现“双赢”。2015年以来,重庆市商品房新开工、竣工面积分别为5570万平方米、5103万平方米,分别为北京的3倍、2.7倍,上海的2.3倍、2.1倍。
(三)多中心、分散化的“产城融合”城市发展模式。一是多中心、组团化的城市发展格局。与北京、成都等由中心向四周辐射的城市扩张模式不同,重庆城区坚持“多中心、组团化格局”发展模式,主城9个行政区基本每个区规划形成1个商业功能中心,并在内部形成相对独立的新区或者城镇集群,相应建立公租房小区增加人流、加快发展。“遍地开花”的发展模式消除了“地王”、“楼王”的产生,稳定了居民的房价变动预期,平抑了主城区总体房价上涨幅度。二是“产城融合”的协调发展模式。重庆将住宅建设供给的重心,与建设支柱产业集群化发展的工业园区有机配套,不断分流都市核心区域住房需求。2015年以来,重庆工业园区高度集中的都市功能拓展區、城市发展新区的住宅供给量占到全市的6成以上,成功实现“产城融合”发展。
(四)防风险与差异化支持并举的金融调控政策。一是严格把控杠杆控制风险。人民银行重庆营业管理部会同重庆市房管局建立房地产企业资金链监测机制,在市场上较早发现“首付贷”、“场外配资”等苗头性违规行为,并及时开展专项清理排查,维护楼价稳定、防范金融风险。二是规范房企融资渠道。2013年起,人民银行重庆营业管理部会同相关部门排查房企表外融资渠道,并发挥好银行间市场融资渠道对房企的支持,通过“堵暗渠、通明渠”、专项评估等政策手段及时化解市场风险。2016年9月末,重庆市房地产不良贷款率仅为0.58%,低于全市不良贷款率0.5个百分点。三是实施差别化住房按揭首付政策。结合重庆实际,重庆市场利率定价自律机制将重庆首次购房和“二套房”住房首付比例降低至20%和30%,充分支持重庆市“去库存”;将首付比例与购房套数有效挂钩,推动重庆市首次及改善性住房贷款占比高达98%,连续多年处于全国前列。四是提高异地人口贷款购房“门槛”。依托重庆市场利率定价自律机制,只有能提供缴纳社会保险、个人所得税纳税证明等材料的非本市户籍人口来渝贷款购房,才能享受首付优惠政策,从而降低和抑制外地人来渝炒房的动机。
(五)平稳释放购房需求的政府政策支持和舆论引导环境。一是重庆购房政策基本稳定且户籍改革起步早。2015年,全国大部分城市逐渐放开“限购”政策并在同期大力推进户籍制度改革,形成积压需求释放与新增需求扩大叠加,快速引爆市场需求,从而助推中东部部分城市房价开始飙升。但重庆从未实施“限购”,且户籍制度改革自2010年即开始,市场需求得到平稳缓释。二是税收政策抑制异地投机性购房需求。从2011年起,重庆市对同时无本市户籍、无企业、无工作的个人新购二套及以上普通住房,征收房地产税,税率为0.5%,重庆外地人购房比例持续稳定在20%以下。三是权威、合理的舆论引导。2016年9月在“2016年市场监督管理论坛”上,黄奇帆市长公开表示,将推动3年内关闭1500家房地产“空壳”公司,努力维护房地产市场的平稳健康。
三、支撑重庆经济高速增长的非地产因素分析
根据重庆市统计局的数据测算,重庆市房地产业及相关行业对重庆市地区生产总值贡献度仅在10%左右,剔除房地产因素看,重庆经济增长主要还是得益于以下因素:
一是产业布局具有前瞻性。大力发展汽车、电子信息为代表的支柱产业,从推动上中下游产业链集聚、加快同类产品同类企业集聚、促进制造业与服务业融合等维度,着力打造产业集群,逐渐成为全球最大的笔电生产基地和全国最大的汽车制造基地,推动规上工业增加值同比增速持续大幅领先全国;实施创新驱动发展战略,支持打造物联网等十大战略性新兴产业,新兴产业对工业增长贡献率已达30%,工业增长对全市经济增长的贡献度达35%。
二是推动内外贸易发展崛起。构建寸滩水港、江北國际机场、“渝新欧”铁路3个交通枢纽、3个国家开放口岸、3个保税监管区为标志,内陆地区独有的“三个三合一”对外开放平台,大力发展加工贸易,推动重庆进出口额5年翻了4番;发展跨境电子商务等5大新型服务贸易,带动服务贸易年均增长25%以上,实际利用外资连续5年过百亿美元,形成内陆开放高地。打造结算型金融中心助推内陆开放,推动金融业增加值占地区生产总值比重提高2.2个百分点。消费升级与网络销售等新兴零售业态快速发展,推动全市消费连续多年保持13%左右的增速,领先全国。
三是发挥好投资的支撑价值。除25%左右的房地产投资外,重庆市依托土地财政收入加大基础设施建设投资,九大基础设施项目十大城市片区建设带动2016年重庆基建投资增速高达30%,占比为31%;不断提升的工业化水平推动工业投资占比升至全市的34%,而房地产投资增速呈负增长。支持民营企业发展,鼓励民间资本参与基建项目,推进国企混合所有制改革,近10年民间投资年均增长25%。
四是改革创新效应的释放。重庆在重点领域敢于改革探索,大力推行PPP投融资模式,吸引1300亿社会资本投资13个基建项目。创设120亿元的产业引导股权投资基金,设立800亿元的战略性新兴产业股权投资基金,支持实体经济。依托城乡统筹综合改革试验区,创新开展农村户籍制度改革、农村“三权”抵押贷款融资、“地票”交易,创设10多个区域要素交易市场等,不断提升资源配置效率。
四、政策建议
一是支持地方政府增加土地储备,提升地方政府调控土地市场供给的能力,但同时也要规范地方政府“捂地抬价”的动机和行为,从而让市场形成对土地供给充足、政府调控有力的稳定预期。
二是实施差异化住房调控政策,大量供给保障性住房,分流商品房市场需求。提升购房人门槛、在税收、信贷等方面实施严格的区分限制,挤出投资、投机性需求,并保持政策的稳定性。在市场敏感阶段,地方政府要主动发声,引导市场预期。
三是打破国内大部分城市现有的“一中心”的环式城市发展模式,参照重庆的多中心、组团式的城市发展格局推进城市建设,兼顾平抑房价和防范“鬼城”的双重作用。同时,大力发展多层次融资市场,丰富投资产品,分流资金投资需求,逐渐改变住宅成为居民家庭重要甚至主要投资品的“尴尬”局面。
四是要敢于探索创新,无论在房地产市场(比如地票),还是在城市发展、经济发展模式上,关键是找准塑造城市发展的产业着力点,逐步摆脱对房地产市场的依赖,坚持实业兴城、产业立市的发展模式,实现统筹兼顾经济发展与房地产市场稳定的良性发展道路。
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Abstract:By the third quarter of 2016, the economic growth of Chongqing has remained top 1 for the consecutive eleven quarters. However, the housing price has kept at a stable low level for the past years, which is quite different from the development pattern of some mid-east regions which rely on housing prices to support their economy. The “Chongqing Puzzle” of “low housing price” and “high economic growth” has aroused comprehensive concerns of all walks of life. The paper sorts out main practices to promote the steady and healthy development of Chongqing real estate market, deeply analyses the exogenous factors to support economic growth, and gives related policy suggestions.
Keywords: economic growth; housing price; land bill; property tax
责任编辑、校对:张宏亮