农村土地制度改革在路上“试点”北流，试活了这些“点”

广西壮族自治区农业厅 黄国勇

农村土地制度改革在路上“试点”北流，试活了这些“点”

广西壮族自治区农业厅 黄国勇

《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2015年2月27日，第十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过法律授权议案，授权国务院在33个试点县（市、区）暂时调整实施《土地管理法》《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，开展农村土地制度改革。广西北流市作为全国33个试点县（市、区）之一，承担农村土地制度改革任务。农村集体经营性建设用地入市是指土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服、旅游等经营性用途的农村集体土地在所有权不变的前提下，使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为。

开辟新道路：扩大了项目用地的供给

北流市快速发展的经济，活跃了民间投资，带动了用地需求。同时，北流市人多地少，土地资源十分珍贵，工业用地供应不足成为了北流市经济发展面临的难题。北流市抓住试点的大好机遇，对农村零星分散的集体经营性建设用地进行整治复垦，产生了大批可用于产业发展的用地指标，解决了项目用地难题。

“2015年12月24日，我公司花44万元竞得0.3534公顷的塘岸镇六和村22号地块，解决了纸品包装项目建设用地问题。”北流市六和纸品包装有限公司负责人黎旭罡说。“我公司的兽医保健项目建设用地一直无法落实，由于有了试点的好政策，我公司用274万元竞得2.1918公顷的塘岸镇六和村29号地块，解了我的燃眉之急。”北流市宏宇保健动物兽药厂负责人伍毅花同样感慨。“由于公司发展需要，门窗加工项目建设用地成了摆在面前的最大难题，获悉北流市开展农村集体经营性建设用地入市试点，我公司仅用361万元就竞得2.9122公顷的塘岸镇六和村30号地块，解决了项目建设用地问题。”北流市真材门窗厂负责人温东才笑着介绍。2016年1月15日，北流南达时装针织有限公司用21.6万元竞得0.172公顷的白马镇白马村13号地块，解决了仓库用地问题。2016年12月28日，北流镇潮塘村5组以807万元的拍卖价提供6.0536公顷的集体经营性建设用地，解决了广西帝森绿色科技创业园项目用地问题。 2017年6月29日，民安镇丰村10.6867公顷集体经营性建设用地入市，成交价款2546万元，用于建设广西铜石岭国际旅游度假区项目。北流市民乐产业园（农民工创业园）标准厂房建设项目占用了部分农用地，由于施工时间紧，短期内无法保障用地需求。2017年7月25日，北流市尝试了新增集体经营性建设用地入市，批准位于北流市民乐工业大道边面积为6.0139公顷的113号地块入市，及时解决了北流市民乐产业园（农民工创业园）项目用地问题，也创新了缩小征地范围后建设用地保障新途径。

探索新路子：拓宽了公益用地的来源

公益项目用地可以实施征收，已是社会共识。但是只要不妨碍公共利益的实现，就不一定需要运用征收这一强制手段。北流市创新公益项目用地保障新方式，通过协议出让3宗公建项目用地，用于建设卫生院、汽车客运中转站，面积0.362公顷。北流市有8个镇在经营性项目中捆绑出让37宗基建公建配建项目用地，用于建设镇域道路、公园、学校、市场等，面积16.04公顷。

“民安客运站项目是2015年中央投资建设项目，项目位于324国道与民安镇公路交汇处，为公益性项目建设用地。项目急于开工，但选址地块土地权属属于民安镇兴上村树新组集体所有，树新组集体经济组织成员不同意征收，无法办理征收手续，造成项目拖延，无法落地建成。”民安镇兴上村党支部书记李志龙介绍。北流市开展农村土地制度改革试点后，决定采用农村集体经营性建设用地入市解决项目用地问题，树新组集体经济组织成员同意以协议方式出让。2016年6月3日，北流市民安镇兴上村树新组跟民安客运站有限公司和北流市国土资源局签订农村集体经营性建设用地使用权出让协议，出让土地面积为1913平方米，协议出让价款为23.08万元。

大里镇卫生院也是由于选址地块属于农村集体经营性建设用地，多年来无法办理报批报建手续，项目建设无法推进。2016年12月30日，大里镇罗样村5组出让908平方米的农村集体经营性建设用地用于大里镇卫生院建设。北流市将集体经营性建设用地用于建设学校、医院等公益性项目，在全国试点区域中属于开创性的探索，对深化征地制度改革、特别是缩小征地范围具有积极的推动意义。

搭建新舞台：提供了农民增收的平台

在试点中，农村集体经营性建设用地价值与国有建设用地价值基本实现了同权同酬，土地增值效益明显。在工业用地项目方面，村集体与农民的征地收益仅为79.188元/平方米，但其入市收益可达108.705元/平方米；在商住用地项目方面，村集体与农民的征地收益为114.224元/平方米，但其入市收益高达234.42元/平方米。农村集体经营性建设用地还被用于会仙河现代特色农业示范区和新圩镇梧村花海项目建设用地，农民获得保底租金和收益分红。北流市印发了《北流市鼓励金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的指导意见》《北流市农村集体经营性建设用地房屋抵押登记暂行办法》等文件，农村中原本无抵押价值的集体经营性建设用地及其地上附属建筑物有了更大抵押价值，集体经营性建设用地使用权享有与国有建设用地同等的抵押权，农村土地及其地上建筑资产价值大幅提高。村集体和农民在土地转换过程中的收益大幅提升，脱贫致富能力进一步增强，有力促进了农民增收、农村发展、农业人口转移，成功搭建起农村土地及其附属建筑物财政处置变现平台和城市反哺农村的通道。

畅通新渠道：创新了化解征地矛盾的途径

试点以前，由于农民在土地性质转换中获益较少等原因，征地拆迁常常引发利益冲突，部分地区甚至因为强拆而出现较大的社会稳定隐患。改革试点中，集体经营性建设用地入市必须经代表其所有权的农民集体组织民主决议同意或依法授权同意，并由待入市集体经营性建设用地的所有权主体自愿提出入市申请，入市申请提出后，由农民和开发商直接协商解决相关事宜，政府充当第三方服务监管的角色，不参与谈判、拆迁，充分尊重了农民意愿、维护了农民权益，有效减少了政府与农民因征地引发的各种矛盾。在试点改革中，农村集体经营性建设用地价值与国有建设用地价值基本实现了同权同酬，土地增值效益明显，外加建立起来的兼顾国家、集体和个人的收益分配机制，农民通过集体建设用地入市获得比传统征地补偿更加高额的收益，土地转让出让收入大为提高，政府与农民在土地问题上的纠纷大为减少，征地拆迁矛盾也减少很多，改革试点取得了良好的社会效果。