目标成本法管理在房地产开发中的重要性及运用

王建丽

摘要：房地产企业开发周期长，开发成本大，如何实现项目成本有效控制，实现企业预期效益？本文通过分析房地产开发环节中成本关键控制点，以及目标成本法在开发项目的具体运用，提出了房地产成本管控的一些思路和方法。

关键词：房地产；项目定位与设计；目标成本管理；预算控制

今年以来，国内经济发展依然严峻。长远来看，经济形势整体向好。但在目前实体经济低迷的情况下，房地产行业仍然是国家保持经济增长的坚强支撑和强劲动力。房地产企业如何保持自身稳健发展，在实现社会价值的同时，增强企业自身的发展动力，不断提升自身企业价值，这对企业来说是一个命题。目前看，房地产形势并不乐观，面对外部强大的市场竞争压力，只有通过企业挖掘内部潜力，严控成本，才能使企业有参与市场竞争的资本，真正提高企业竞争力。下面笔者根据房地产项目开发特点和开发过程，针对成本控制的关键环节，通过分析目标成本管理在房地产企业成本管理中的重要性及如何进行成本管理谈谈自己的认识。

成本有广义和狭义之分，广义的成本泛指为企业生产经营所发生的一切费用，狭义的成本概念仅指产品的开发成本，本文仅就狭义成本即房企开发成本的管控进行分析。

房地产企业经营有其独有特点，项目开发建设周期长，资金占用量大，项目从开发建设到建成完工，短则2-3年，长则3-5年，开发期间，成本的过程管控会出现很多不确定性，只有加强开发成本全过程的管理和监控，才能确保成本可控，实现企业预期经济效益。

房地产开发主要包括以下几个环节：1.项目立项。2.项目定位。3.规划设计。4.前期开发。5.建筑施工。6.销售。7.售后服务。现就与开发成本相关度高的项目定位、规划设计、建筑施工各环节进行分析成本控制的必要性和方法。

项目定位，主要指通过市场调研及研究，根据项目所在地的经济状况、市场需求、居民收入水平等客观环境因素，结合企业发展目标，针对特定的消费人群，对将要开发的项目进行定位工作。

项目定位在整个开发环节中非常重要，决定着项目开发的方向，准确的项目定位，不但能帮助企业顺利完成项目开发及销售的全过程，实现企业发展目标，同时对开发成本的高低起着决定性作用。开发成本，不只是一个绝对数的概念，更是一个相对数的概念，企业财务管理中，不是成本绝对额越低越好，而是以相对低的成本取得最好的项目收益，实现企业的效益和股东利润最大化。假如项目定位是高档社区，那开发成本相对要比普通小区的房屋造价要高，但是因为项目的品质与定位决定了售价相对偏高，在保证企业预期利润的前提下，所有的成本管理工作要建立在保证项目定位要求和产品品质的前提之上。如果单纯的追求开发成本的最小化，并不利与企业的整体目标的实现，还有可能影响企业发展。

规划设计是指结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。设计成本在开发总成本中所占比例很低，但是设计的好坏对成本的影响将达到开发总成本的70%以上，设计环节对总成本的影响不言而喻。项目设计要结合规划要求、土地情况、房屋交房条件、目标成本及项目总控成本等具体要求进行设计，同时要结合项目周围自然环境、人文环境，因地制宜，使项目设计既能达整体要求，又能有效降低成本。

建筑施工环节成本控制的主要工作是严格按照设计图和工程进度施工，保证保质保量按期完工，减少不必要的设计变更和现场签证，降低建筑施工成本。重视开发节点，保工期，保证房屋按时完工，减少资金占用时间，节约资金成本。

房地产市场是一个日趋成熟的市场，企业对产品市场价格的影响力越来越有限，为了实现预定利润，必须从成本控制下手。结合以上房地产成本形成原因分析来看，往往在产品生命周期早期的设计阶段，产品的价值和属性就已经大量的成本固化，这为实现目标成本进行成本管理提供了条件。

从内涵上看，目标成本法是确定目标成本以及围绕目标成本落实而展开一系列成本控制活动的总称。房地产项目目标成本的设定经历三个阶段。1.市场调查，通过市场调查了解顾客对房屋的功能、质量、面积、户型、配套设施、周边环境的具体需求及房屋销售价格的可接受程度，明确项目定位，锁定目标消费群体。2.销售价格确定。该销售价格是由竞争对手和目标顾客所决定的产品价格，需要考虑目标客户的可接受价格、相同或相近地段，开发时间接近的同类型楼盘的价格，结合企业预计目标市场占有率和公司的整体发展战略等因素来确定。3.必要利润的确定。必要利润指的是企业在既定经营战略下所要求的利润水平。主要考虑企业的加权平均资本成本，同时还要考虑企业管理者两种不同的行为动机对目标成本测定的影响，如果管理者采用相对激进的方法，追求较高的利润水平，就增强了目标成本对产品设计环节的硬性约束。或者管理者采用相对宽松的方法确定目标成本，这样产品设计环节拥有相对多的备选项，可以来提高产品设计的灵活性。

根据前面步骤确定的产品目标售价与企业要求的必要利润，即可倒算出产品的目标成本，完成目标成本第一阶段工作。

确定目标成本后，如何将目标成本落到实处呢？实现过程首先要用目标成本约束产品设计工作。如前所述，虽然设计费用在整个开发成本中必中很少，大概只占2-3%，但是却决定着绝大部分的开发成本。一旦设计完成，房屋建造环节的材料投入、人工费成本、机械使用费等都被固化，发生在建造环节的各成本项目也均被事前设定，只有通过精细化的产品设计、在设计环节植入成本控制意识，才能从根本上实现目标成本的控制要求。同时，应用价值工程技术进行产品设计。在最大化顾客价值的同时，减少产品成本。这是目标成本管理的第二阶段。

目标成本管理的第三阶段是产品的制造和持续改进。目标成本管理在具体实施过程中不是一次性的，而是一个连续的循环过程，因为产品的售价是竞争性的，是不断变化的，需要根据售价的波动不断调整目标利润和目标成本，同时，随着管理水平的不断提高，原来的目标成本不再适用或要求过低的情况，失去应有的管理激励作用。而且在建造期间投入的成本价格也随着市场变化而变化，需要及时调整目标成本，反映企业真实的成本状况。

具体在房地产开发过程中，在设计环节，推行设计招标，择优选择设计单位，采用多家竞标、专家评标、择优录取的原则，这样既可以选出设计水平高、善于与甲方沟通的设计单位，同时通过多方案的比选，开拓项目设计思路，降低工程造价。在设计实施过程中，贯彻成本限额概念，改变设计单位重技术轻经济的传统思维模式，将设计成本的控制与支付的设计费挂钩，提高设计单位参与成本控制的积极性。房地产开发企业的工程造价和成本管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。加强与设计院之间的沟通交流，结合目标顾客群的对产品功能需求及功能目标成本的对比分析，将产品某项功能的获取与付出成本相匹配，去掉价值功能低的冗余功能，防止产品的过度设计，尽可能节约成本。

由于项目定位产品设计已经确定，在项目建造施工过程中针对可能存在的成本降低空间进行持续改进，通过不断提高管理水平，引入企业预算管理概念，将目标成本分解落实到各个节点和环节，通过开展月度、季度、年度经济活动分析会等形式，分析本期各项成本指标控制情况及累计成本指标完成情况，进行当期和累进的综合控制，对于超过预算指标的成本项目进行细化分析，找出原因，采取纠偏措施，保证目标成本落实。房地产开发企业还要关注建造环节的新技术新工艺、管理控制的新方法等，尽量降低在既定产品设计、功能定位下的产品建造环节的成本。

总之，结合房地产企业开发特点，采用目标成本法管理，在产品设计之初就将成本控制放在首要位置，保证成本控制不错过关键期。变事后控制为事前控制，是提高企业竞争力，保证企业目标利润实现的重要手段。

（作者單位：中国铁路工程总公司党校）