经济“新常态”背景下房地产上市公司财务预警分析

方颖

摘要：新世纪以来，我国房地产行业迅速发展，一度成为国民经济的支柱产业。自2012年以来，经济运行呈现“新常态”，房地产行业也受到影响，增速下滑、库存积压、利润压缩等，房地产业已告别“黄金十年”。作为资金驱动型行业，在财务管理中面临着收入波动大、资金流动形式复杂、投资风险大等问题，在我国“调结构、促改革”的关键时期，针对财务风险管理薄弱环节有针对性地加强房地产上市公司财务预警能力是十分必要的。

关键词：新常态；房地产上市公司；财务风险；财务预警

2012年，我国国内生产总值（GDP）跌破8%，随后的几年里都在7%左右徘徊，经济运行呈现稳中趋缓的“新常态”格局。在此背景下，我国房地产行业也面临着转型，尤其在“去库存”的大趋势下，快速调整产品结构、市场布局，走出了量价齐升的增长通道。然而，作为资金密集型行业，对其财务风险进行系统分析，提出加强财务风险预警能力的对策意义重大。

一、房地产上市企业财务风险的含义

财务风险是指企业在运营过程中因决策的不确定性而引起的收益下降、资金周转困难甚至陷入财务困境。从房地产上市企业层面分析：一是作为资金密集型行业，为保障生产经营的正常运营，需大量筹措资金。在融资活动中，一旦管理不善，可能会导致企业失去信誉，进而引发融资风险。也可能因决策失误而导致投资风险。二是在日常的经营活动中，因管理失误、内部控制不完善而导致的经营风险。三是对现金、存货、应收账款的管理不善而引发的流动性财务风险，如因销售政策制定失误导致现金流通短缺等[1]。以上主要是从微观层面分析，除此之外，还受宏观政策的影响，如出台限购令等。

二、经济“新常态”背景下房地产上市公司财务风险分析

（一）收入、现金流波动大，增加了财务管控难度

我国房地产上市公司的收入确认采用完工确认法，即只有在商品房竣工验收后才能确认营业收入，导致财务报表中所反映的运作情况与实际存在差距，尤其是项目大多周期较长，收入确认具有滞后性[2]。房地产上市公司属于资金驱动型行业，经营运作需要大量的资金予以保障。在项目交付前，现金大量流出，各类成本、费用导致项目呈现亏损状态，甚至还需支付融资利息；在项目交付后，现金大量流入，利润瞬间增加。可见，收入、现金流呈现不确定性，增加了房地产上市公司财务管控难度。

（二）资金流动形式复杂多样，加大了财务风险

房地产开发项目的周期较长，大多在一年以上，资金周转、回收等都面临着多种不确定因素。从项目资金的流向分析：经前期策划、可行性研究、征地、拆迁，才进入到施工筹建阶段；协调开发商、承包商等，方能开工建设，再到推广策划、售后服务。整个项目经营中对内、对外涉及多个环节，财务关系复杂。从项目资金的运作分析：经营收入有租金、销售收入，商品房预售款等；融资渠道有银行贷款、股权融资、民间融资等。整体来看，资金流动形式复杂多样，给房地产上市公司的财务管理、资金调配带来诸多困难。

（三）受宏观调控政策的影响，区位投资风险空前放大

我国房地产行业起步较晚，市场化程度不高，尤其是我国民众投资渠道较少，使房产兼具着消费品与投资品的功能，导致房价非理性攀升甚至部分地区呈现泡沫经济[3]。政府对房地产行业的走向尤为关注，国家与地方层面都相继出台多种政策，如土地、税收、融资等政策，对房地产行业的走势影响较大。房屋具有不可移动的特点，尤其在经济“新常态”背景下，导致区域投资风险空前放大，如2016年内蒙古鄂尔多斯被称为“鬼城”，房价呈快速下跌状态，仅东胜区建成、在建项目库存就达到1286万平方米。

三、经济“新常态”背景下加强房地产上市公司财务预警能力的对策

（一）加强财务风险预警信息的搜集，为管理决策提供可靠依据

房地产行业受经济运行、宏观政策的影响很大，信息搜集的及时性、敏感性能有效加強财务预警能力，为管理决策提供可靠依据，适时调节公司发展战略。第一，注重内部信息的搜集，对主要财务指标进行监控。如我国房地产上市公司的资产负债率大多超过了70%，需实时关注贷款规模是否合理，防范资金风险。第二，动态掌握宏观经济环境及调控政策，把握企业扩张的规模与时机。

（二）加强“硬件设施”的支撑，为财务风险预警能力的提升奠定基础

加强房地产上市公司“硬件设施”的建设，为财务风险预警提供强有力的支撑。构建信息预警系统，加强公司内部各部门间的沟通互动、信息共享，实现对信息的及时分析、监控与预警。对可量化指标设施上下临界值，一旦偏离临界值以内，系统自动发出报警，提醒相关人员做出调整和防范。构建完善的组织机构，强化财务风险控制，根据自身规模指派专业人士设立风险控制委员会。

（三）加强筹资风险防控能力，增强公司盈利能力

“新常态”背景下，经济上行压力较大，融资难依旧是房地产上市公司所面临的主要问题，必须创新融资渠道，如尝试房地产投资信托基金，改善融资结构。合理安排借贷结构，根据项目开发、经营周期科学安排，编制现金收支预算，防范不能偿付本息的风险。在房地产行业整体利润率下滑的背景下，通过联合重组方式增长实力，实现优势互补，寻找新的利润增长点。探索“轻资产、重运营”的新模式，加强成本管理，提高资金利用效率。

参考文献：

[1]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.

[2]王茜，张洪.基于信用风险模型的我国房地产上市公司财务预警[J].经济研究导刊，2016（3）：100-102.

[3]吴君民，王蓓雯.新常态下房地产上市公司财务预警分析[J].会计师，2016（15）：78-79.

（作者单位：武汉中南锦悦房地产开发有限公司）