住房市场发展阶段的国际比较与借鉴

邓郁松

(国务院发展研究中心 市场经济研究所， 北京 100010)



住房市场发展阶段的国际比较与借鉴

邓郁松

(国务院发展研究中心 市场经济研究所， 北京 100010)

二战结束后，为解决严重的住房短缺问题，各国普遍把加快住房建设作为主要政策目标，重视公共住房建设。1950年到1970年前后是发达国家历史上住房建设规模最大的时期。1970年前后，随着主要发达国家户均住房达到1.0套左右，各国住房市场从供不应求进入供求基本平衡的新阶段，新建住房规模开始下降，公共住房政策开始转型，住房政策目标更加重视提升居住品质。1985年后，不同发达国家之间住房市场的差异性开始增大，一些国家还出现了房地产泡沫。发达国家住房市场发展历程表明：理清住房市场发展阶段和经济发展阶段是准确判断市场形势的前提和基础，要根据住房市场发展阶段适时调整住房政策目标，重视从长期、系统的角度解决住房市场短期面临的问题。

住房市场；发展阶段；政策

1945年以来，主要发达国家的住房市场相继经历了供不应求和供求基本平衡两个阶段，此后个别国家住房市场继续保持平稳发展，但也有一些国家出现了房地产泡沫等问题。理清发达国家住房市场发展历程及不同发展阶段的背景、特征、政策取向和成效，对客观、准确认识我国当前的住房市场发展情况，适时调整、完善相关政策具有重要意义。

一、住房市场供不应求阶段的背景、特征和政策取向

(一)住房供不应求阶段的背景

1.受战争破坏和前期住房投资不足等因素影响，二战结束后各国普遍面临住房短缺问题。根据联合国1949年发布的一份报告估计，受二战影响的17个欧洲国家(不含联邦德国)面临1 400万套房屋的短缺，短缺数量相当于战前住房存量的1/5。战后联邦德国1 600万户家庭估计只有1 000 万套住房。根据日本战后复兴委员会估计，日本住房短缺数量达到420万套。美国则因为在战争期间将主要资源投入军工产品生产，住房投资严重不足，在战争结束后也面临住房短缺问题[1]。

2.人口快速增长，住房需求显著增加。1945年第二次世界大战结束后，随着军人归国、返乡，随之而来的是结婚高峰和生育高峰，人口快速增长。日本、英国等发达国家人口增长速度最快的阶段基本都发生在战后30年。人口的快速增长带动住房需求的持续较快增加[2]。

3.发达国家先后经历了战后经济恢复和快速增长两个阶段。二战后，各国开始将主要精力投入经济建设，20世纪50年代初，法国、德国、日本等国的经济相继恢复到战前水平，经济开始进入快速增长阶段。

(二)住房供不应求阶段的主要特征

1.新建住房持续快速增长。在战后经济恢复期，各国住房建设数量虽逐年提高，但由于经济百废待兴，建设规模仍相对有限。如1948年法国全国建设的住房不到4万套，1949年则提高到5.5万套。随着战后经济恢复和相关支持住房建设政策的陆续推出，50年代后各国住房建设规模开始显著扩大，如法国1959年新建住宅数量快速提高到39万套[3]。各国大规模住房建设从二战后一直持续到1970年前后，这一阶段也是各国历史上房地产投资增速最快的阶段。

2.房价涨幅最大的阶段与经济增速最大的阶段高度重合。1950年以来，主要发达国家的经济快速增长带动了居民收入较快增长，加之住房市场仍旧处于供不应求情况，各国开始进入房价涨幅较大、持续时间较长的阶段。以日本为例，日本住宅价格在1960年前后、1970年前后先后经历了两次大幅上涨，且涨幅均高于日本20世纪80年代后期出现泡沫阶段时的房价涨幅。德国房价在1967—1972年年均上涨10%，同期居民收入年均增长10.3%[4]。

3.住房条件改善最快的阶段基本与经济快速增长阶段相重合。随着住房的大量兴建，户均住房拥有套数持续增加，居民住房条件不断改善。如1975年法国拥有洗浴设备的住房比例由1954年的10.4%提升到70.3%，拥有室内厕所的住房比例由1954年的26.6%提高到73.8%。1973年日本家庭拥有洗衣机和电视机等家电产品的比例由1955年的不到10%提高到超过80%。

(三)住房供不应求阶段的主要政策取向

1.普遍把加快住房建设作为主要政策目标。为解决严重的住房短缺问题，战后各国普遍把加快住房建设作为主要政策目标，并通过建立完善财税、金融、土地等方面的政策支持住房建设。如法国政府通过发放“住房建设补贴”、为私人企业和“低租金住房机构”提供低息贷款等方式鼓励建房[5]。

2.普遍注重公共住房建设。住房的严重短缺客观上要求政府发挥重要作用。各国政府均在战后直接投资建设了大量公共住房。以英国为例，1945年工党上台后将妥善解决住房问题列入社会福利政策的重要目标。1946—1979 年，英国共修建了约510万套公共住房并以低租金向社会出租，基本解决了住房短缺问题以及低收入群体的住房困难。二战后到20世纪70年代初，是发达国家进行公共住房建设的黄金时期[6]。

3.城市规划体系日益完善。住房市场快速发展阶段也是各国城市规划体系日益完善的过程。在二战以后的近30年时间里，各国以土地利用许可、城市规划编制为主要制度手段的城市规划法规体系日益完善，并对城市特别是大城市住房市场中长期的发展带来深远影响。

二、住房市场供求基本平衡阶段的背景、特征和政策取向

随着住房持续大规模建设，主要发达国家在1970年前后户均住房相继达到1.0套左右，住房市场发展阶段发生重大转变，总体上从供不应求转为供求基本平衡，住房市场开始呈现新的运行特征，各国的住房政策也进行了相应调整。

(一)住房供求基本平衡阶段的背景

1.经济增速开始明显放缓。1973年前后，发达国家经济增速开始明显放缓，战后经济较快增长的“黄金年代”宣告结束。如1946年到1973年日本年均经济增速高达9.4%，但1975年到1991年的年均增速则回落到4.4%。经济增速放缓期与各国经济结构调整期高度重合，突出表现在制造业占GDP的比重和吸纳的就业人数持续下降。受经济增速放缓和经济结构调整的影响，居民收入增速明显放缓，收入快速增长带动房价较快增长的因素发生重大转变。

2.人口增速开始放缓。经过战后30年的快速发展，生活水平提高，妇女就业比重大幅提升，妇女生育意愿降低，人口出生率明显下降，人口增速开始放缓，家庭规模日趋小型化，住房市场的需求因素也开始发生较大变化。

3.随着居民收入水平和生活水平不断提高，居民对包括住房在内的生活品质的要求也不断提高。

(二)住房市场进入基本平衡阶段后出现的新变化

1.住房新开工套数开始下降。住房市场从供不应求转向供求基本平衡后，随着人口增速放缓，新增住房需求开始稳中有降，发达国家在户均住房达到1.0套左右时均出现了住房新开工套数的峰值。此后，住房新开工套数开始减少。如原联邦德国1960—1974年的15年间每1 000户居民住房建设量平均为10套，1991年为3.93套，2007年为2.4套。

2.住房状况进一步改善。在户均住房达到1.0套若干年(5年左右)后，住房状况进一步改善，一般达到一人一室水平，住房质量和人居环境也持续改善。随着户均住房套数的进一步增加，二手房交易量也持续上升。

3.前期大规模建设的公共住房出现空置等问题。收入水平持续提高后，一些居民开始搬离公共住房。公共住房的空置率逐渐提高，加之维护不善，公共住房的品质下降很快。一些公共住房成为低收入人群、城市新移民的聚居区，治安状况恶化，社会隔离等问题开始显现。

4.城市更新和住房郊区化的趋势较为明显。面对经济发展和快速城市化过程中出现的原有产业衰退、贫民窟和社会冲突等问题，美国等发达国家从20世纪60年代后开始相继出台了城市更新方面的政策。而经济持续较快增长带动收入水平提高后，新兴中产阶级开始向郊区寻找更好的居住场所，住房郊区化的趋势开始显现。

(三)住房供求基本平衡阶段的主要政策取向

1.更加强调提升居住品质。在基本解决了住房短缺问题后，1970年前后各国住房政策重点开始从鼓励增加住房数量转向提高居住品质。如法国在其第七个五年计划(1976—1980)中，首次将住房政策重点转向“住宅质量的改善”。各国在政策和相关法律、规范中日益重视提升住房的环境质量、功能性和舒适性等方面的标准要求[7]。

2.普遍进行了公共住房政策的转型。由于包括种族、犯罪、失业等社会问题集中发生在由政府兴建、低收入人群聚居的公共住房区域，社会各界开始日益关注低收入人群聚居所带来的社会问题。1973年后，发达国家还面临经济放缓、财政负担加重等问题，各国政府在财政方面也无力再资助大规模的公共住房建设。为此，各国相继调整了公共住房政策，从政府出资大量建设公共住房转向鼓励自住、政府提供租金补贴等方式对低收入人群进行保障[8]。

3.支持城市更新和住房郊区化。面对原有产业衰退、城市原有住宅质量下降、社会隔离等问题，美国、法国等都实施了城市更新，以改善城市的基础设施和社会生态环境。各国一般通过财政支持、规划调整等方式鼓励城市更新，汽车的普及和高速公路大规模建设带动了住房向郊区发展。住房郊区化在一定程度上满足了新兴中产阶级寻求更好的居住品质和可负担的房价两方面的要求，各国在规划和基础设施建设等方面的支持也在一定程度上促进了住房郊区化的发展。

三、住房市场进入成熟阶段后的风险与挑战

20世纪80年代中后期以来，在住房总量不足的矛盾已得到解决、住房质量逐步提升后，发达国家的住房市场形势却出现较大差异，德国等少数国家住房市场运行总体相对平稳，但日本、美国和西班牙等国却经历了住房市场的剧烈波动。

(一)住房市场进入成熟阶段后的基本背景

1.经济全球化和金融自由化给各国经济发展带来深远影响。全球化的日益深入，新兴产业的兴起和全球产业布局的调整对各国经济转型升级提出了新的要求，不同国家在经济转型方面的差异开始显现。在同一个国家内部，不同城市也在经历着结构调整过程，新兴产业兴起、集聚的城市继续保持发展势头，而原有产业优势丧失的城市则面临人口流出等问题。20世纪八九十年代，金融自由化改革极大地便利了国际资本流动，国际资本流动在优化全球资源配置的同时也对各国的经济发展带来一定冲击，各国经济、金融市场、资本市场和房地产市场的联动性显著增强。

2.人口增速进一步放缓，人口日趋老龄化。随着人口出生率持续降低和人均寿命延长，各国人口老龄化趋势进一步加剧，人口总量和结构方面的新变化成为各国经济发展和住房市场发展中需要认真面对的问题。

3.经济社会体系日趋成熟给住房市场发展带来新的机遇和挑战。经过长期发展，发达国家在福利国家制度和法律体系等方面日趋完善，这一方面奠定了较为完善的住房制度体系，有利于保障包括业主、租户、企业、非盈利组织等相关群体的利益；另一方面，完善的法律体系和监督制衡机制也在一定程度上限制了政府的行政能力，各国政府在调控经济(包括实现住房市场的相关目标)方面开始更多地依靠金融货币政策，而金融货币政策的过度使用成为一些国家房地产泡沫的主要原因之一。同时，受规划制约和现有居民(业主)反对，在大城市新建住房极为困难，这成为一些大城市房价居高不下的重要原因。

(二)住房市场进入成熟阶段后出现的新情况

1.不同国家住房市场的差异性开始增大。20世纪80年代中后期以来，发达国家中既有以德国为代表的住房市场发展总体较为稳定的国家，也有一些出现了房价泡沫或供给过剩等问题的国家，如日本、美国、西班牙等国都出现了房价泡沫，并都经历了房价泡沫的破裂。

2.住房市场与金融市场的相互影响显著增强。1985年以来，发达国家多次出现住房价格短期内暴涨暴跌的问题。每一次住房价格大幅波动时，都可以观察到杠杆率和利率在短期内的较大变化。由于杠杆率过高，住房价格的大幅波动不仅影响到住房市场的稳定性，而且直接传导到金融市场，住房市场与金融市场的相互影响显著增强[9]。

3.一些大城市面临住房支付能力下降问题。随着服务业占比居于主导地位，金融业等现代服务业发达的大城市的集聚效应进一步增强。这些大城市提供的高收入岗位多，可用空间极为有限，加之受规划等因素制约，新建住房供给长期不足，供不应求的情况较为突出，房价和租金价格涨幅明显超过当地居民平均收入涨幅，许多大城市的普通居民面临住房支付能力下降的问题。特别是在低利率时期，纽约、伦敦、旧金山等国际化大都市的房价和租金涨幅显著高于其他城市。

(三)住房市场差异背后的原因及主要政策取向

1.住房金融政策的差异是不同国家住房市场运行差异的主要原因之一。德国与美国、日本、西班牙等其他国家在住房金融政策方面的差异，是德国与其他发达经济体住房市场运行差异的首要原因[10-11]。德国历史上曾出现严重的通货膨胀，战后德国始终将保持物价稳定作为货币政策的首要目标，物价平稳客观上为货币政策特别是利率的相对稳定创造了有利条件。同其他发达国家相比，德国还具有购房首付要求高、抵押贷款实行固定利率等特征，高首付和长周期的房贷利率安排可以较好地抵御金融市场的周期性波动。与德国形成鲜明对比的是，美国、英国、西班牙等首付低的国家房价普遍随利率波动出现大涨或大跌。

2.更加强调宏观审慎的经济政策以及逆周期的调节。日本房地产泡沫破裂后，特别是美国次贷危机引发的全球金融危机发生后，各国对房地产泡沫和次贷危机的分析不断深入，普遍认为低利率和高杠杆是造成房地产泡沫的主要原因之一。国际金融危机后，各国更加重视实行宏观审慎的政策，加强对住房信贷的监管。如美国提高了购房首付的要求，并且提高了购房人获得贷款的评分标准。

3.更加重视包容性的公共住房政策。在长期实践基础上，各国政府意识到直接兴建公共住房在建设、管理和分配等方面均存在一定弊端，不断进行公共住房政策的调整与转型，总的调整方向是更加强调包容性、强调社区的健康发展、强调更好地发挥市场机制和非盈利组织的作用。

四、借鉴与启示

(一)理清住房市场发展阶段和经济发展阶段是准确判断市场形势的前提和基础

发达国家在住房市场发展过程中都经历过快速发展阶段，也都有过市场运行比较平稳的时期，一些国家还出现过房地产泡沫。在不同的发展阶段，房价涨幅、新建住房规模等市场运行指标会呈现不同的特征。在供不应求阶段，房价、投资和新建住房量等主要指标增速都较快，但到了供求基本平衡阶段后，房价涨幅一般会回落，新建住房数量会减少，房地产投资增速会明显放缓。住房市场发展阶段还与经济发展阶段表现出高度的重合性。因此，分析、判断和预测住房市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握住房市场发展阶段和经济发展阶段，并将对各项指标的分析同住房市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。只有准确把握了住房市场发展阶段和经济发展阶段，才可能在住房市场出现波动时，对市场调整的性质、趋势、持续时间和影响程度等做出更为准确的判断。

(二)根据住房市场发展阶段变化适时调整住房政策目标

住房市场的发展是一个持续演进的过程，各国住房政策的目标普遍是根据发展阶段的变化不断进行调整完善。在住房短缺阶段，加快住房建设是各国住房政策的首要目标。在基本住房需求得到满足后，各国开始更加重视提升居住品质。在住房市场进入成熟阶段后，美国、日本等国出现的房地产泡沫及其破裂的教训警示人们，要高度重视住房市场的风险防范。我国住房市场已从供不应求转向总量平衡、区域分化的新阶段，实现住房市场持续健康发展，需要在准确判断住房市场发展阶段的基础上，根据发展阶段变化适时调整政策目标，并据此完善相关政策。

(三)重视从长期、系统的角度解决住房市场短期面临的问题

住房问题并不是单纯的住房建设、分配与管理问题，而是涉及到人口增减、经济兴衰、城市发展、社会变迁、产业变化等诸多方面。单纯针对住房市场短期问题实行的解决方案虽然当时效果很明显，但如果未能同步解决与住房问题相关的深层次的经济、社会等其他领域的问题，不能统筹考虑特定解决方案的长期影响，短期解决方案很可能会成为未来住房市场出现新问题的原因。比如，各国在住房短缺时期曾兴建了大量公共住房，这为解决当时中低收入居民住房困难问题发挥了重要作用。但随着经济发展和居民收入水平的提高，公共住房空置率上升和品质下降问题开始凸显，特别是低收入居民大规模集中居住带来的社会问题比较突出，各国此后不得不调整相关政策。因此，研究出台与住房问题相关的政策措施，宜着眼长远，更加重视从系统的角度出发，更加重视理清住房市场发展的一般规律，并在遵循相关规律的基础上进行。

[1] 住房和城乡建设部住房改革与发展司.国外住房数据报告No.1[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2] POWER ANNE.France,Holland,Belgium and Germany——a look at their housing problems and policies[J].Habitat International,1999,1(1):81-103.

[4] BRUECKER J K,CALEM P S,NAKAMURA L I.Subprime mortgages and the housing bubble[J].Journal of Urban Economics,2011,71(2):230-243.

[5] AKERLOF G,BLANCHARD O,ROMER D,et al.What have we learned? Macroeconomics policy after the crisis[M].Massachusetts:The MIT Press,2014.

[6] POON J,GARRATT D.Evaluating UK housing policies to tackle housing affordablity[J].International Journal of Housing Market and Analysis,2012,5(3):253-271.

[7] BLANC M.The changing role of the state in France housing policies:a roll-out without roll-back?[J].European Journal of Housing Policy,2004,4(3):283-302.

[8] WALLISONP J.Government housing policy and financial crisis[J].Cato Journal,2010,30(2).

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[10]DORN VOLKER.Changes in the social rented sector in Germany[J].Housing Studies,1997,12(4):463-475.

[11]YAMADA Y.Affordability crises in housing in Britain and Japan[J].Housing Studies,1999,14(1):99-110.

(责任编辑 魏艳君)

International Comparison and Reference ofHousing Market Development Stages

DENG Yu-song

(Market Economy Research Institute, Development Research Center of the State Council, Beijing 100010, China)

After world war II, in order to solve the severe housing shortage problem, almost all countries set accelerating housing construction as the main political aims, emphasizing the construction of public housing. The period from1950 to 1970 is a period of largest scale of housing construction in the history of developed countries. In about 1970, as each family in main developed countries averagely owns one house, housing market began to change from a short supply period to a new stage of basic balance between supply and demand of housing market. The scale of new housing construction started to decline,and the public housing policy transformed to pay more attention to promote the housing quality. After 1985, the difference between developed countries are enlarged and real estate bubble occurred in some countries. The developing history of housing market in developed countries shows that, the premise and basis of making right judgment about housing market situation is to clarify the development stages of housing market and economic development;attention should be paid on the timely adjustment of housing policy to the development stages of housing market, solving the housing market problem of short period from a long-term and systematic perspective.

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2017-03-14 作者简介：邓郁松(1972—)，男，吉林人，研究员，博士，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长，研究方向：房地产、能源、物价等。

邓郁松.住房市场发展阶段的国际比较与借鉴[J].重庆理工大学学报(社会科学)，2017(5):1-6.

format：DENG Yu-song.International Comparison and Reference of Housing Market Development Stages[J].Journal of Chongqing University of Technology(Social Science)，2017(5):1-6.

10.3969/j.issn.1674-8425(s).2017.05.001

F012

A

1674-8425(2017)05-0001-06