北京疏解非首都功能 诺德迎来新机遇

李慧

1月14日，北京市市长蔡奇在北京市第十四届五次人代会《政府工作报告》中明确提出，今年底，北京市四大市级机关和相关市属行政部门率先启动搬迁，带头疏解。

疏解北京非首都功能是《京津冀协同发展规划纲要》的核心内容。自疏解以来，东城区已关闭百荣世贸商城超市、永外城灯具城，永外城仓储全部外迁；西城区完成了动物园批发市场等整体搬迁；海淀区关停锦绣大地果品、水产等市场；朝阳区对十八里店、崔各庄周边建材、汽配和综合市场进行关停；石景山区将疏解6家市场。

丰台区作为疏解力度最大的区之一，调整33家、94万平方米的市场，以及98处、49万平方米的仓储大院，不仅将南四环边上的北京市旧机动车交易市场等一批市场清理出去，还将天坛医院、人大附中分校等一批优质医疗和教育资源引入南四环。

业内人士认为，上述措施对近在咫尺的丰台“经济重镇”中关村科技园区丰台园（下称“中关村丰台园”），以及正在开发建设中的中关村丰台园东三期诺德中心无疑是个好消息。此次疏解，缓解了南四环的交通拥堵，提升了区域配套功能，改善了人居环境，对区域发展是一次难得的机遇。

此外，随着京津冀一体化战略实施，北京新机场正在加紧建设，作为重要交通设施，新机场快速轨道和京开、京台、新机场高速的起点都位于南四环与南三环附近，从而大大提升了中关村丰台园周边的交通优势，方便了人流物流的集聚。

疏解提升南四环区域功能

2017年6月底，位于丰台花乡南四环边上的北京天坛医院工程将全部竣工，年底试运行。这是1月中旬召开的丰台两会上传出的最新消息。

与天坛医院一样被请进丰台南四环附近的还有位于王佐镇的人大附中丰台校区，丰台万源路十二中东校区等也在紧锣密鼓地建设中。

专家表示，北京天坛医院是全国著名的神经外科医院，人大附中、十二中属于北京优质教育资源，它们的迁入，对于提升丰台影响力，完善丰台区域功能，带动丰台总体发展，改善当地医疗和教育条件，促进中关村丰台园及诺德中心的快速发展，作用巨大。

此外，北京市旧机动车交易市场（下称“花乡二手车市场”）将被整体搬出。这是全国最大的二手车交易市场，占地规模有40万平方米。根据方案要求，花乡二手车市场搬迁后，部分场地将做新车展示和交易，剩余场地建设停车场和养老设施。

同时，位于丰台区花乡镇的北京新发地市场、玉泉营建材城等市场的疏解升级也在推进。

相关人士表示，由于花乡二手车市场和中关村丰台园、诺德中心等区域中心都集中在南四环不到两公里的路段上，疏解之前的南四环，高峰时段十分拥堵。此次花乡二手车市场的疏解，将缓解中关村丰台园、诺德中心等区域的交通压力。搬迁后在原址建停车场和养老设施，可以提升区域功能、改善人居环境，这将极大地提升正在开发建设中的诺德中心项目的竞争力。

土地收紧凸显存量房优势

2016年12月23日，北京市委书记郭金龙在北京市委十一届十二次全会上强调：“要坚定不移疏解非首都功能，推动京津冀协同发展。严格落实产业禁限目录，严控新增不符合首都功能的产业和行政事业性服务等机构，严控城六区新增建设用地。”

从2016年5月开始，北京土地市场连续3个月出现零供应。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，北京并非无地可供，而是在收紧土地供应节奏，严控新增建设用地，包括商业用地。

据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2016年北京土地市场共实现土地成交44宗（含3宗棚户区改造），相比上年减少66宗，创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米，同比减少54%；土地出让金合计852.51亿元，同比减少62%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然目前北京在平抑房价，但北京持续低水平的土地供应，或将进一步推高地价和房价，2017年北京土地市场很可能将延续“低量、高价、远郊化”的新常态。

数据显示，2016年前三季度，北京住宅用地交易量明显下滑，楼面价上涨至每平方米2.3万元人民币，创历史新高。

专家表示，在严控增量基调下，城六区土地将成稀缺，价格将进一步上扬。北京土地的出让趋势呈现出向五六环外扩展的趋势，新房交易“远郊化”将越来越普遍。

业内人士表示：“丰台土地供应收紧对中关村丰台园的影响很明显。对位于中关村丰台园东三期的诺德中心项目来说，这是一个利好消息，土地收紧会让诺德中心的存量房优势尽显，升值空间增大。”

禁限目录致写字楼稀缺

1月10日，第一太平戴维斯发布2016年北京写字楼调查数据，2016年北京11个新增写字楼项目合计面积73万平方米，新增供应多集中于新兴商务区，北五环的望京及北四环外的亚奥商务区占比达62%。

中原地产的数据显示，2016年写字楼销售排行靠前的20个项目中，金融街（长安）中心、世界侨商中心、绿地环球文化金融城等超过半数的项目位于五环外。

从数据来看，写字楼受2015年8月24日发布的《北京市新增产业的禁止和限制目錄（2015年版）》（下称“目录”）禁限令的影响正在加深。

“2014年7月28日，北京出台了2014版《北京市新增产业的禁止和限制目录》，与之相比，2015版《目录》更加严厉。” 业内人士说，“2014版《目录》规定，不准在北京核心区东城和西城建酒店和写字楼，2015版《目录》首次将禁限新建酒店和写字楼的区域扩大到城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）的东西北五环和南四环以内。”

专家表示，城六区商业写字楼禁限令的出台，直接将城六区东西北五环和南四环以内的写字楼和酒店市场推入了存量房稀缺时代。随着目录的禁限，城六区更加凸显供求关系的不平衡，写字楼和酒店将成为紧俏产品。

北京链家地产一位负责人表示，丰台作为城六区之一，首次被列入酒店、写字楼禁限范围，将直接导致丰台区域内写字楼的供给关系发生改变，继而影响到中关村丰台园的写字楼市场。

诺德地产相关负责人表示：“禁限目录对诺德地产来说无疑是一个新机遇。新的禁限令会导致新增写字楼供应减少，诺德写字楼入驻率会明显增加，对客户的净吸纳量会提升，从而带动价格和租金的稳定增长。”

交通配套开工带来新机遇

2016年12月26日，时速160公里的北京新机场轨道线在大兴开建。这是目前国内时速最快的轨道交通线。2016年12月18日，北京新机场高速也开工建设。

北京新机场是京津冀协同发展重要基础设施工程，总投资799.8亿元，规划建设7条跑道，满足年旅客吞吐量1亿人次。作为重要的综合交通配套工程，北京市将在南城新建“一轨一高速一高铁”。“一轨”指新机场快速轨道；“一高速”指新机场高速；“一高铁”指京霸高铁。此外，还将完善建设京台高速和京开高速与新机场的连接线。

新机场快速轨道北起丰台南三环的草桥；新机场高速北起南四环公益东桥；京霸高铁起于北京西站，终至河北霸州；京台高速和京开高速起点分别位于南五环旧宫新桥和南三环玉泉营立交桥。此外，还有地铁9号线、14号线贯穿中关村丰台园，与北京西站和北京南站紧密相连。随着多条交通线路建设完工，丰台的区域优势将更加突出。专家表示，此轮建设受益最大的是位于南四环边上的丰台“经济重镇”中关村丰台园和诺德中心，随着人流物流的汇聚，中关村丰台园和诺德中心将迎来新的发展机遇。

专家表示，中关村丰台园周边交通的发展与北京天竺空港经济开发区的交通发展很相似。1994年，仅有机场高速和京密国道通往天竺空港经开区，由于交通不是十分便利，天竺空港经开区一直没发展起来。随着2008年机场第二高速、机场快速轨道和顺义轨道线陆续建成，在“两轨两高速一国道”带动下，北京天竺空港经济开发区开始快速发展。

诺德相关负责人表示，随着北京新机场“一轨三高速一高铁”的全面开通，丰台、大兴、廊坊、固安、永清、霸州、北京新机场等将真正实现交通一体化，这对诺德地产来说是一个重大的利好消息。受惠于南四环周边交通路网带来的人流物流商流的集聚，诺德商圈将迎来大发展。