征收个人住房房产税对中国房价的影响

刘奕伶

(西华师范大学 管理学院，四川 南充 637000)

征收个人住房房产税对中国房价的影响

刘奕伶

(西华师范大学 管理学院，四川 南充 637000)

自1998年以来，我国房价基本呈现上升趋势，房价持续攀升，出现越来越多中低收入人群买不起房的情况。同时，随着我国城镇化的推进，居民对城镇住房的需求量不断增加，更加导致房价居高不下。住房问题影响了我国社会生活的稳定和经济平稳健康发展，房价问题成为老百姓广泛关注、政府亟待解决的问题。房产税作为调节房价的政策之一，有利于稳定房价，抑制投机投资性购房，缓解住房供求紧张的格局，从而对促进房地产市场的健康发展，促进社会公平与社会和谐具有重大意义。

房产税；房价；调控

近年来，房价不断上涨，为抑制房价过快上涨，保障居民的切身利益，2010年，国务院发布的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出逐渐推进房产税改革，希望能通过征收房产税以稳定房价。2011年开始在重庆、上海进行试点。本文分析了房价上涨的原因，引出房产税可以抑制和调节影响房价上涨的因素，房产税起到了有效控制房价的作用，并简单介绍了国外房产税政策和重庆、上海两地房产税的试点情况，提取其优点，分析其存在的问题，指出今后在全国范围内开征房产税需要改进和完善的地方。

一、征收房产税引起的房价变动情况分析

(一)征收房产税对住房供给的影响

个人住房房产税并不直接向房产开发商征收，商品住宅开发阶段的成本没有增加，主要针对房产持有者征税，直接增加了炒房者的持有成本，这将抑制投机者对房屋的需求，减少炒房行为。

基于对未来的不确定性，持有多套房产的投机者为了防止利益流失，会选择出租房屋以转嫁成本或者出售多余房产。这样存量房会投入到市场中，增加住房的供给，二手房市场的供给也得到了增加，提升了空置房屋的使用率，降低了房产开发商对未来房屋需求的预期，促使其减少房屋供给。

同时，地方政府可以将征收的房产税投入到保障性住房的建设中，解决低收入居民的住房问题，在一定程度上也增加了住房的供给量。

(二)征收房产税对住房需求的影响

个人住房房产税的征收对已经拥有多套房产的投机者来说加大了他们对房屋的持有成本，不能达到预期收益，投机者将会出售或出租所持有的房产。对于本打算购入房产用于投机的人，面对需支付的房产税，可能会将本打算用于购房的资金投入到其他领域，或者处于观望状态不急于购入房产，从而使得投机性需求下降。对于只是需要一套自用住房的刚性需求者来说，他们并不处于房产税的征税范围内，对住房的需求不会产生变化。

(三)短时间内征收房产税对房价的影响

由微观经济学供给和需求理论可知，市场上的供求关系决定了商品价格[1]。图1给出了短时间内征收房产税所产生的房价变动。图中Q为房屋供给量，P为价格，D为需求曲线，S为供给曲线。由图1可以看出，在需求下降供给不变的情况下，均衡价格下降，即住房价格下降。

征收房产税会降低房地产开发商对未来消费者购房需求的预期，但是房屋的生产周期比较长，即使知道未来房屋的供给量大于需求量也不能及时调整供给量，短时期房地产业住房的供给不会改变。征收房产税相当于提高了购房的价格，投机者的利润空间缩小，投机需求减少，甚至刚性的房屋需求者也会暂时不购买住房，选择观望房地产市场的情况。供给不变而需求减少，均衡价格就会降低，短时间内住房的价格会因增收房产税而出现小幅下降。

图1 短时间内征收房产税所产生的房价变动

(四)长期征收房产税对房价的影响

从商品稀缺的角度讲，越是稀缺的商品价格越高。土地是住房的生产要素之一，从长期看，住房供给量受土地稀缺的制约，不能一直增加，会被固定在一定的水平上，导致长期供给曲线缺乏弹性，长期供给曲线可近似看成是一条垂线。当房屋的市场价格低于一定值的时候，供给者将不愿意对外出售。图2给出了长期住房征收房产税所产生的房价变动。图中Q为房屋供给量，P为房屋价格，LS1为长期供给曲线，P1为房产开发商愿意出售房屋的最低价格。当房屋价格高于P1时，供给曲线为一条垂线，愿意提供的住房数量固定为Q1；房屋价格正好是P1时，供给者所愿意提供的房屋数量小于等于Q1；价格小于P1时，供给者将不愿意提供住房出售。从目前所能考虑到的因素看，长期征收房产税不一定能起到降低房价的作用，但可在一定程度上抑制房价的较快增长。

图2 长期征收房产税所产生的房价变动

二、中美房产税政策概况

(一)美国房地产政策概况

在美国,每一位房产所有者都必须缴纳房产税，实行计价税，各州和地方政府的房产税率不同，一般根据当地的财政需要规定,税基是房产评估值。房产的价值一般由专业的评估师根据当时的市场公平价利用数学模型等方式估价，准确度在不断提高。如果纳税人对房产的估价存在异议，会有专门的政府人员处理房主存在的疑虑。房产信息在美国是公开透明的，任何人都可以到相关部门查询房产信息，有些地方还可以直接在网上查询。房产税的征收秉承着取之于民用之于民的原则，征税收入全部用于公共支出，促进教育发展，优化市政建设以及环境卫生医疗等方面的完善。美国地方政府将房产税所征税收作为财政收入的主要来源，平均占财政收入的50%，有些地方甚至高达80%[2]。

征税范围广是其主要特点，体现了公平原则。税率的制定需考虑普通民众的接受程度以及当地的实际情况。税率过高，民众容易产生抵触情绪，税率过低不能给地方财政带来收入，并且低税率具有转嫁性，不但不能抑制投机需求，而且还让房屋的租用者成为真正的税收承担者[3]。因此，可以参照国外经验结合我国国情制定合理税率。

美国有健全的财产登记制度和房产评估机制，这对于房产税的征收和管理起到了极大的促进作用，也能充分发挥房产税的作用。而我国现在专门的房产评估机构尚未建立，不动产登记制度只是出台了相关细则，建立统一的财产登记制度及其评估制度与房产税能否实现其征收目的密切相关。

(二)重庆、上海房产税政策试点情况分析

1.重庆、上海两地房产税政策比较分析

2011年1月28日，重庆、上海两地正式开始房产税征收试点。重庆房产税是对存量和增量的独栋商品房住宅，以及个人高档住房征收房产税，但是只针对新购的高档住房。高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价3倍以下的税率是0.5%，3～4倍的税率是1%，4倍以上的税率是1.2%[4]，以房产交易价为征税依据。

为了让房产税不至于增加中低等收入家庭的负担，政府制定了一系列房产税减免政策：一是家庭全部住房面积人均不超过60 m2；二是拥有重庆户籍的居民在一年内出售之前拥有的唯一住房，对新购的一套住房可以得到减免；三是成年后由于结婚需要购置的新房，且是唯一拥有的住房；四是在本市工作生活并持有本市居住证满3年的购房者购买的用于自己居住的家庭住房。

上海房产税的征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0．6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂为0．4%[5]。计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期重估。

重庆、上海两地征收房产税的方案共同点在于：两地房产税的征收力度都相对温和，征收范围较小，税率并不高，并且均选择实施差别化税率征收个人住房房产税，超过一定标准时实行累进税；两地的征税对象主要针对多套住房、高档住房的所有者，限制一些人对房屋的投机行为；为照顾合理的住房需求，上海和重庆税收减免均以低于一定的面积为标准。

2.重庆、上海房产税政策存在的问题

一是征税范围较窄。上海对所有行政区征收房产税，重庆只针对主城九区征收房产税，两地都制定了税收减免条件，从而排除了一大部分的征收对象。不论是重庆还是上海的房产税都没有将农村的房产纳为征收对象，征收对象主要集中在城镇。近年来，我国经济水平保持着稳定、快速发展，带动农村特别是东南沿海一带部分农村的经济快速发展，不能再以陈旧的眼光看待农村。在充分考虑农村实际经济状况后适当将其纳入征税范围，推进实现城乡税制一体化。

上海的房产税政策主要针对增量房征收房产税，未对存量房征税，不符合税收的公平性原则。对新老购房者的区别对待会引起新购房者的不满情绪，有失公平，也不利于提高存量房的使用率。用于投机的空置房仍然得不到合理使用，会造成大量的税收收入流失。除上海、重庆外其他尚未开征房产税的地方，居民预期当地也可能即将开征房产税，为了避免缴纳房产税，会提前购房，需求量又会增加。重庆虽然对存量房和增量房都征收房产税，但征税对象主要是独栋商品住宅和高档住宅，在抑制对高档住宅的住房需求和投机需求的同时，可能使投机者将目光投向普通商品住房，房价依然得不到有效控制，反而促使普通住房房价进一步攀升。由此可知，上海重庆两地都面临征税范围较窄的问题。

二是计税依据不恰当，税率设定较低。我国房产税以房产余值或租金收入作为计税依据，但随着经济的飞速发展，城市范围的不断扩大，房产的价值也随之上升，当前房屋的价值很可能已经超出原值很多，以房产余值作为计税依据，税基会逐年缩减，不能起到很好地调控房价的作用。房产税税率较低让居民容易接受，可税率的高低直接影响征税所期望达到的效果，低税率不能很好地抑制投机性需要，如果投机者在未来出售房产所得的利润仍然大于持有阶段需要支付的税款，或者通过提高租金可以将税款转嫁给租客，还是会有大量的炒房客存在。

三、解决中国个人住房房产税问题的建议

中国房产税在重庆、上海两地的试点情况并不理想，房产税政策需要进一步完善，以便今后进一步在其他城市推行。根据上述的分析提出以下几点建议。

(一)完善房产税政策，加快房产税立法，推进房产税改革

自重庆、上海两地开始对个人住房试点征收房产税以来，扩大房产税试点的消息就不绝于耳,但是要进一步在全国范围内对个人住房征收房产税并不能照搬国外经验，亦或是直接套用重庆、上海两地房产税的征收方法，需要对房产税征收政策进行改革，这将是一项长期而艰巨的任务。西方国家由于征收房产税已经有一段历史，基本形成了适合本国国情的独特体系，现在只需要微调使其适应当前的环境并且更能体现公平与效率即可。我国则不同，通过借鉴国外的成功经验推进房产税的改革，改革中需要减轻流转环节的税负，加大保有环节的税负，提高多套房产拥有者的持有成本，形成完善的房产税政策，推动房产税立法，让所有公民都有公平购房的机会，尤其注重保障低收入人群的利益。

(二)房产税征收范围合理化

房产税的征收范围不应该只针对部分房产征收房产税，这样有失公平。税收范围应该从增量房扩展到存量房，甚至是全部房产。针对低收入人群还应有相应的税收减免优惠政策，让拥有更多社会资源的人承担更多的社会责任，保证征税范围兼顾公平合理。

(三)健全房产税征收管理机制

大力完善房产税征收监管机制，明确需要缴纳税款的住房，确定应税住房的拥有者，且要有合理的缴纳税款的方式。在国外，地方政府鼓励纳税人通过银行账户转账的方式进行纳税，我国可以参照此种缴纳方式。健全的监管机制可以让相关部门及时发现是否存在偷税漏税现象，对相应的纳税人加以适当惩戒，保证每个应纳税的人都能及时纳税，也体现了对按时缴纳税款纳税人的公平。防止偷税漏税现象发生的有效方法是增强纳税人的纳税意识。政府通过税目宣传，让公民了解征收房产税的意义，税收收入也将用于公共服务当中，使公民能从心理上接受房产税，纳税意识得以增强，才能有效控制偷税漏税现象的发生，同时也可以减少房产税的征收成本。

(四)制定合理税率，建立房价评估体系

制定合理税率。税率过高、过低都不利于社会发展，过高的税率加大了居民的负担，过低的税率又不能起到调节房价的作用，因此制定合理的税率显得至关重要。当在全国范围内征收房产税的时候，可以由国务院根据试点经验，在试点税率的基础上制定一个税率范围，地方政府根据当地的实际情况在此税率范围内规定一个合理的税率，房产税应继续采用累进税率，对收入的二次分配能发挥很好的调节作用。

明确房产税税基即房产价格。对所有房屋都按照购房时候的价格作为税基不能体现公平的原则，房屋的价格与其所处环境有关，并随社会发展而变化。要准确评估房产的价值需要建立一个庞大的评估体系，随时准确了解房地产市场的情况，保证公平、公正、合理地征收房产税。评估体系的建立需要房屋估价的技术人员和具有相关法律知识的征收人员，我国非常缺乏这方面的人才，有必要培养相关人员。明确房产税税基的评估主体也至关重要，国外评估主体大致分为政府和社会中介机构两种。采用政府作为评估机构的国家是由中央政府或者地方政府成立房产税评估机构对房产进行估价，而采用社会中介机构模式的，要受政府的监管。但是地方政府作为评估主体，可能会为了增加地方财政收入而抬高估价。在我国，财政部作为研究和制定国家税收政策的主体，房产税基的评估和监管权应归属于财政部。

(五)房产税用途公开

征收房产税所得的收入应用于保障性住房的修建和投入到公共服务当中，做到取之于民用之于民，不仅在实际操作中应该如此做，还应该将所有的税收明细公开给大众，让公民了解房产税收是用于增加公共支出，自己也享受到了更好的公共服务，税收公开，公民放心，也就更愿意纳税。

四、结语

征收房产税增加了房产持有环节的成本，能够有效抑制投机性需要，让囤积的空置住房重新投入到市场，从而增加了房屋的供给量，可以将房价控制在合理范围内，促进房地产市场的健康稳定发展。另外，还发挥了对收入的二次分配作用，有利于缩小贫富差距，保障社会的长治久安。房产税2011年已经在重庆、上海两地进行了试点，存在许多不足之处，如房产价值评估体系不完善、个人财产公开制度缺位、相关技术人员缺乏、公众对房产税的接受度等问题亟待解决。为了顺利推进房产税改革，可以借鉴国外房产税征收的成功经验，并充分考虑我国的具体情况及与之相关的政策，同时分析重庆、上海试点情况，总结经验，改进不足，结合当前中国的实际情况制定出更加完善的征管制度。

[1] 黄正.房产税征收对房价的影响分析[J].财政监督，2013(19)：64-66.

[2] 贾康.房产税改革：美国模式和中国选择[J].人民论坛，2011(3)：48-50.

[3] 席阳.国外房产税怎么收[J].金融经济，2012(23):55-57.

[4] 石晓洁.基于沪渝房产税试点对扩大房产税改革的探讨[J].经济论坛，2014(1):116-118.

[5] 毕玉.沪渝房产税的思考[J].中国科技纵横，2012(20)：234-236.

(责任编辑：蔡洪涛)

Impact of Residential Property Tax on House Prices

LIU Yiling

(School of Management, China West Normal University, Nanchong 637000, China)

Since 1998, Chinese house prices have risen dramatically. At the same time, there are more and more low-income people who cannot afford houses, affecting the stability of society and the development of economy. The house price has become a hot issue. With the continuous development of urbanization process in China, property taxes can help stabilize prices, curb speculative investment, and ease the housing supply and demand tension, which have a strategic significance in promoting the healthy development of the estate market, social fairness and social harmony.

property tax; house price; regulation and control

2016-12-01

四川省教育厅2015省级大学生创新项目“新常态下房地产去库存的路径选择”(201610638085)

刘奕伶(1992—),女，贵州毕节人，西华师范大学管理学院硕士研究生，研究方向为房地产政策。

F299.23

A

1008—4444(2017)01—0039—04