如何实现房地登记与土地等管理工作有效衔接（三）

王月红++刘正源

之前我们就天津在实现房地登记与土地供应管理、集体土地征收工作的有效衔接的一些具体做法和粗浅经验进行了分享。最近数十年来，城市化快速发展，在城市边界外延扩展的同时，也伴随着建成区大量房地产收购拆迁整理后出让用于城市基础设施、开发建设。在土地储备机构对特定地块实施拆迁整理，直至对该地块出让的这一过程中，一般要经历以下六大步骤，如图1所示。

这些环节都与被整理地块的土地及其地上房屋权属状况息息相关，与不动产登记相互交织，涉及的权利方主要有原权利人、土地储备机构、新的用地单位等，任一环节如果没有处理得当，都会对后续工作造成影响。因此，为解决土地收购整理过程中的补偿错误、原权利人不配合注销、储备机构登记难等问题，实现新、旧权利登记与土地储备管理工作的有效衔接，我局研究制定了若干政策文件有针对性地提出解决意见。

一、土地收购整理储备中存在的权属问题

规范实施土地收购整理储备，不仅关系着被收购整理地块原权利人的重大财产权益和生产生活保障，而且还关系着土地储备机构能否顺利开展收购整理储备工作，以及后续土地供应能否正常进行。

在实践中我们发现由于历史上管理不规范不严谨等因素加上土地储备机构依法进行不动产权利登记意识不强，部分土地收购整理储备与登记的衔接存在下列问题：一是被收购整理储备土地不动产权属不清晰。这个问题表现在土地储备机构对计划实施收购整理范围内的土地及地上房屋权利状况掌握不清，甚至可以说属于图1中第一个步骤工作缺失。由于权利人的确定直接关系着被收购整理及补偿款对象的确定，而第一步骤工作不到位、权利状况不清晰，其一，导致有的土地储备机构往往简单的将现使用人认定为权利人进行补偿，造成真正的权利人没有得到补偿，而付出的补偿费用又无法收回；其二，有的存在抵押、查封等情况，应当在补偿前先行解除抵押、查封，避免补偿后无法完成权属注销等问题。二是原权利人房地权利未及时注销。此类问题主要表现是土地储备机构对原土地及地上房屋权利是否办理了注销登记手续重视程度不够，认为已经与原权利人签署了相关收购整理补偿协议后，原权利人完成了搬离即履行了其义务，随即向原权利人给付补偿款，而原权利人在取得补偿款后没有主动申请办理注销登记的动力和意愿，导致被收购整理储备土地及地上房屋权利仍在原权利人名下。按《物权法》规定，不动产物权的设立、转让、变更和消灭，经登记发生效力。因此，未经注销登记，意味着与原权利人的土地收购整理工作并没有结束，可能发生原权利人对已签订的协议反悔、提高补偿诉求等问题。甚至会有部分企业继续以房地进行抵押，或者在获得补偿后因未及时注销，涉及诉讼等而被查封。三是整理储备土地登记与土地供应衔接问题。整理储备土地在被供应前，应确保权属清晰，以确保在供应后能够为新的用地單位办理其国有建设用地使用权登记。因此，需要对未登记的储备土地进行登记，已登记的存在抵押等权利限制情形的应先行注销。而被整理储备的地块往往不是按照其全部范围进行供应，因此涉及到一宗整理地块分割或多宗整理地块合并供地的，既要确保供地后新的用地单位能够正常办理国有建设用地使用权登记，又不能影响土地储备机构未供地部分的不动产权利。

二、主要解决措施建议

为了解决上述问题，避免出现拆迁整理纠纷，规范土地收购整理储备和登记管理链条，使各环节实现无缝衔接，我局结合土地收购整理有关规定和我市实际，本着减少诉讼、纠纷和明确依据、规范登记的原则，陆续制定下发了《关于办理收购储备地块房地产权属登记有关问题的通知》（津国土房权〔2007〕1122号）《关于收购整理储备土地房地权属登记有关问题的补充通知》（津国土房地权〔2009〕328号）《关于做好土地供应前土地登记工作的通知》（津国土房地权〔2010〕118号）《土地登记技术规范》（津国土房地权〔2012〕317号）《天津市地籍调查规范（试行）》（津国土房地权〔2013〕263号）等规范性文件，并在不动产统一登记后的《天津市不动产登记规范》中以专门章节对储备土地登记进行规定。主要采取了以下措施：一是通过权籍调查明晰被收购整理土地的不动产权利。为了使土地储备机构能够准确界定签订收购整理协议、给付补偿款项的对象范围，我们在《天津市地籍调查规范（试行）》第四条予以了明确，土地整理储备机构实施土地整理储备，申报土地整理储备计划或办理整理储备土地初始登记的，在登记前应委托地籍调查承担单位进行地籍调查，出具调查报告，摸清收购整理地块土地及地上房屋等不动产权利归属以及有无抵押、查封等限制性记载，有效避免不动产权属不清晰的问题，夯实收购整理的产权基础。二是推动被收购整理土地原不动产权利及时注销。本着尊重和保护产权、依申请启动登记的原则，通过召开座谈会、印发办事指南等多种形式加大对土地储备机构的政策宣讲力度，提高土地储备机构对依法登记的重视程度。被收购整理土地及地上房屋原权利人在签订收购整理协议后，虽在协议中同意放弃相关不动产权利，但其是否申请注销登记直接关系着土地储备机构的权益，土地储备机构在签订收购整理协议时，应要求原权利人及时申请被收购整理部分的不动产注销登记，待原权利人办理注销登记后再将相关补偿落实到位，以避免其对补偿价格等事项出现反复，影响后续工作正常开展。三是妥善处理历史遗留收购整理项目原不动产权利注销登记。对于历史遗留的收购整理项目等特殊情况，收购实施单位已签订收购补偿协议、补偿到位并完成拆迁，原权利人未及时办理注销登记的，现因原权利人已注销、下落不明或者不配合等原因无法申请注销登记的，本着“尊重历史、减少纠纷、保护权利”的原则，按照《天津市土地管理条例》第二十九条 “有下列情形之一的，土地行政主管部门直接办理土地权利注销登记，并予以公告：……（三）因依法拆迁房屋、收购土地等使原国有土地使用权丧失的；……”的规定办理，我局在登记规范中细化了具体操作程序和要件：其一，明确申请主体。由土地整理储备机构代为申请原权利注销登记；其二，明确提交要件。除申请书、身份证明、不动产权属证书外，还应提交土地整理储备计划、完成收购整理及补偿的书面承诺以及与原权利人签订的收购整理协议；其三，明确审查要点。重点审核提交材料是否齐全、补偿是否到位、是否完成拆迁等；其四，规范办理程序。相比于其他登记程序，增加了现场查看是否完成拆迁以及登簿后公告等程序。四是规范整理储备类国有建设用地使用权登记程序和要件。被收购整理储备土地在原权利完成注销登记手续之后，土地储备机构可持不动产登记申请书、申请人身份证明、土地储备计划、原不动产权利注销的证明文件、不动产权籍调查成果等材料到不动产登记机构申请办理整理储备类的国有建设用地使用权首次登记。关于相关登记审查事项，我们明确，其一，按照《土地储备管理办法》等对土地储备机构资质的规定，申请登记的土地储备机构应已纳入国家土地储备机构名录。其二，整理储备类国有建设用地使用权登记时土地权利性质记载为“整理储备”，土地用途为“建设用地”。这样，实现了整理储备土地的登记发证的规范化。五是实现储备土地登记与土地供应的无缝衔接。为解决整理储备土地部分或多宗地合并供地的问题，我局文件规定，需要土地储备机构先申请办理整理储备类国有建设用地使用权变更登记，提交相关建设用地规划许可证或者规划条件通知书及附图等，对整理储备宗地按拟供地范围进行分割、合并，拟供地部分核发的不动产权属证书复印件作为办理供地手续的要件，原件由登记机构留存；拟供地的裁余部分为原权利人即土地储备机构核发不动产权属证书。土地供应后，不动产登记机构在新的用地单位申请办理国有建设用地使用权首次登记时依职权一并办理原权利的注销登记。实现了土地收购整理储备与土地供应环节办理登记的顺畅衔接。

陈品禄/责任编辑