城镇化时代我国物流地产行业发展探讨

孙庚年

（湖北和信永成投资集团有限公司，湖北 襄阳 441000）

城镇化时代我国物流地产行业发展探讨

孙庚年

（湖北和信永成投资集团有限公司，湖北 襄阳 441000）

城镇化战略的实施给物流地产行业的发展创造了新机遇也带来了挑战，分析了我国物流地产行业发展现状，指出了城镇化时代物流地产的发展方向，提出了城镇化时代物流地产发展的举措，以加快建设绿色、环保、节能、智能化物流地产的途径去推动城镇化与物流地产行业的互动协调发展。

物流地产；城镇化；生态；绿色；智能化

1 引言

自2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产在我国受到广大关注，引发了物流地产投资热潮。近年来，物流行业以及跨国公司在我国的快速发展，刺激了物流地产的发展。物流地产的发展为城市发展带来巨大的经济效益和社会效益，但同时物流地产对土地需求大，如何在新型城镇化时代契合时代发展的同时创造经济社会效益，是新型城镇化时代物流地产行业需要考虑的重要问题。

2 我国物流地产行业发展现状

我国物流地产发展起步晚且尚不成熟，缺乏系统性的理论知识和实践指导，呈现出一些不和谐现象。目前我国物流地产行业在发展过程中面临的主要问题有以下几个方面：

第一，外资物流地产占据国内物流地产的半壁江山，国内物流地产发展压力大。最早我国物流地产的兴起也是在普洛斯等国外物流地产进驻之后，国外物流产业发展相对国内更加超前，其投资具有一定的前瞻性；另外相对商业地产、住房地产来说，物流地产风险低，收益稳定，国内投资商们在最初阶段对物流地产的兴趣不大。因此，国内物流地产的发展起步晚，规模分散，与外资物流地产相比实力较弱，竞争压力大。

第二，物流地产的发展与当地经济社会的实际情况不相匹配，缺乏科学的调研和规划。物流地产商在发展物流地产时，会因为以下几方面的原因，导致物流地产发展定位不明确：（1）2001年以来各级政府纷纷出台各类政策以促进物流业的发展，包括物流业使用土地的税收优惠政策，物流园区用地地价参考当地工业用地地价等政策，使得投资商们盲目追求土地面积的大小；（2）地区间的经济结构、发展水平都不一样，对物流地产的需求也不一样，物流地产投资商没有对市场进行详尽科学的调研就盲目圈地发展，会导致需要发展物流地产的地区缺乏相应的建设投资，而市场饱和的地区仍在大力发展物流地产；（3）物流地产发展与当地城市规划发展缺乏一致性，导致交通不畅，物流地产配套设施不齐全，影响物流地产的健康发展。

第三，专业人才短缺问题严重。传统投资商进驻物流地产行业，面临着对物流园区建设、园区各类系统规划、设施设备使用维护及信息平台建设等方面专业化能力不够的境况，而同时这一行业对具有这些专业化能力的人才还有要了解资本运作、政策协调等能力的要求，然而目前大部分人才都会有各种短板，这也在一定程度上影响了国内物流地产的发展。

3 城镇化时代物流地产发展方向

新型城镇化时代对物流地产行业的发展提出了更高的要求，在对国家宏观政策和市场走向进行分析的基础上，物流地产未来主要的发展方向包括以下几个方面：

3.1 生态物流地产

生态文化物流地产是以人与社会、环境和谐的文化为导向，用生态学的基本观点建立科学的生态思维理论体系为核心竞争力的物流地产开发模式，用文化引领科研、规划、设计、园林景观、营销体系、物业服务进行统筹、科学的开发物流地产项目，以达到物流地产项目即生态园，自然生态园亦属物流地产项目。

中部（合肥）花木城是生态物流地产发展的一个典型案例。中部（合肥）花木城坚持可持续发展的和谐生态理念，致力于打造“大农业、大市场、大旅游、大文化”全方位的和谐生态区域，现在已经形成一个与现代花木产业相匹配的集多功能于一体的“立体化交易市场”，中部花木城的生态理念是：为适应环保绿化这一人类社会文明发展的需求和国际、国内对花木需求日益增加的趋势，打破传统花木市场重其形、轻其魂的建设理念，中部花木城建设成与现代信息产业、会员制度相结合的新型花木市场，中部花木城的旅游会展特色打造经济产业集群，让和谐生态在商业平台上更有效地发挥自身优势。

3.2 绿色物流地产

在符合建筑美学的前提下，以保障生态系统的良性循环为原则、以循环经济为基础、和谐社会为内涵、节能环保技术为支撑，按照绿色森林建筑标准来建立物流地产项目，实现人与自然和谐共存的绿色地产。我国在绿色物流发展过程中，政府也制定了一些政策，2013年《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》中提出物流园区发展的四项原则，其中就有科学规划、合理布局、整合资源、集约发展的要求。2014年《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》中提出大力发展绿色物流，提出多式联运、物流园区、农产品物流、制造业物流与供应链管理等12项重点工程。

在绿色物流地产的实际运营中，国外的物流地产商领先很多，例如盖世理公司就一直坚持物流地产的可持续发展，其2007年交付的天津配送中心，白天的照明全部来自屋顶的自然光，采光板为环保的新材料；配送中心安装有风力发电机和太阳能电池板。这种绿色化的仓储建设理念是未来绿色物流地产的发展方向。另外，采用高科技设施设备，采用新型环保包装技术、储运技术降低损耗率，使用环保型运输工具，节能减排，减少环境污染也是绿色物流地产发展中重点关注的方面。

3.3 智能化物流地产

智能化物流地产是利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与智能管理、物业智能托管与安防自动识别技术、物流园区智能化系统集成，为物流园区、物流设施设备的高品质服务与智能化管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全高效的物流经营环境。智能化物流地产具有规模化、网络化和信息化要求高的特点。物流地产项目的投资量大，随着物流设施及其服务能力的扩大，会形成一定的网络效应，而物流设施网络节点之间的有效连接就需要有效的信息平台。国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》、商务部办公厅《关于智慧物流配送体系建设实施方案的通知》等政策将智能物流作为物流业发展的重点，引发学者关于智能化仓储和智能化配送等的探讨，这也为物流地产行业的智能化发展提供了思路。

4 城镇化时代物流地产发展举措

为了确保新型城镇化时代物流地产行业的发展能契合生态化、绿色可持续以及智能化的发展方向，物流地产行业要做到：第一，紧跟中央、地方的各项政策方针，结合当地的社会经济发展实际情况，科学合理的规划物流地产用地，改善“圈地热”这种不正常现象，合理利用当地的交通条件和其他基础设施，在当地特色产业的基础上大力发展物流地产，既能保证物流地产行业的社会经济效益的持续增长，又能保证新型城镇化建设不受到阻碍；第二，需要大力引进各类人才、培养物流地产需要的专业人才，以适应新型城镇化时代物流地产行业对复合型人才的需求。可以考虑企业与学校签订协议，将高校作为人才储备基地，为学生提供实习实践基地，参与人才培养计划制定，企业资深人员不定期到高校举办讲座；同时，企业聘请高校教师或科研机构人员培训企业员工，提高企业人员的认识和知识技能，培养具有综合能力的高层次物流地产智能化人才，逐步解决企业人才的短板问题；第三，物流地产企业在自身建设方面，要在中央、地方各级政府的政策支持下建设自身的核心竞争力，完善管理机制，优化业务流程，改善运营模式，使其能在市场上站稳才具有竞争力，才有机会与占据国内物流产业半壁江山的外资物流地产企业一较高低。在物流地产企业自己努力的同时，政府部门不仅仅需要提供合理的政策支持，还应当加大物流基础设施网络建设力度，推进综合运输体系建设，为新型城镇化时代新型物流地产的发展提供可能。

可以预见的是，当前国内外经济形势十分严峻，保持国民经济的平稳较快发展，已经成为从上到下、从中央到地方的一致目标，复合型发展方向的城镇产业化将成为城镇化地产未来发展的主要方向，以绿色、生态及智能化为一体的物流地产将会是未来国民经济健康平稳发展的一大助力；随着电子商务和物流行业的发展，物流地产作为地产产业的重要内容，也必将成为国民经济发展的巨大潜力。中国新型城镇化时代下的物流地产，不仅是中国地产行业发展和中国优秀地产企业成长的必由之路，同时也是我国保持国民经济平稳较快发展的重要途径，相信物流地产城镇化会为地产产业的发展提供一个更大的舞台，也会为国民经济的平稳增长发挥更大的作用。

5 结语

城镇化是发展经济的最大引擎，也是地产行业发展的最大潜力，城镇化跟地产产业的发展密不可分。积极引导物流地产行业的健康发展，高效有序的使用土地资源，能有效的促进新型城镇化的建设，促进国民经济的大发展。物流地产行业在城镇化过程中扮演两个协调作用：一是要与当地经济社会发展相协调；二是要与物流产业发展相协调，为物流产业发展提供工作场所和生产场所，实实在在为老百姓解决就业问题，为当地解决物流产业发展问题。

在贯彻落实党的十八大精神、积极推进十二五规划以及建设两型社会的今天，城镇化建设成为了时代背景下的历史任务，而伴随城镇化建设发展的物流地产行业也将担负更多的历史使命和责任，成为助力中国伟大复兴的排头兵，为积极放飞“中国梦”做出更大的贡献。

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Discussion of Development of Logistics Real Estate Industry in China in Urbanization Era

SunGengnian
(HubeiHexinYongcheng InvestmentGroup Co.,Ltd.,Xiangyang 441000,China)

In this paper,we analyzed the development status of the logistics real estate industry in China,pointed out the direction for its future development in the urbanization era and presented the measures to promote the green,environment-friendly,energy-conserving and intelligentdevelopmentofthe logistics realestate industry in theurbanizationera in China.

logistics realestate;urbanization;ecology;green;intelligent

F294.3

A

1005-152X(2017)05-0045-03

10.3969/j.issn.1005-152X.2017.05.012

2017-04-05

孙庚年（1961-），男，湖北和信永成投资集团有限公司党委副书记，副总经理，研究方向：企业经营和企业管理,。