房地产测绘面积误差及精度分析

曹 青

莱芜市莱房测绘有限公司

房地产测绘面积误差及精度分析

曹 青

莱芜市莱房测绘有限公司

近些年，房地产业发展比较迅猛，相关产业也得到了发展。其中，房屋面积的测绘是重要的组成部分。房屋测绘不仅关系着开发商的利益，还关系着房屋预售许可证的批准，同时也与消费者的权益挂钩。对于房屋的面积测绘，国家也有相关法律法规和约束措施，以保证测绘过程的公平、精确。基于此，本文将着重分析探讨房地产测绘面积误差控制措施，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

房地产；测绘面积；误差；措施

1、房地产测绘的特点

1.1 测绘图纸有着较大的比例尺。房地产测绘工作一般是在市区或者是城镇中进行的，测绘获得的图纸上会表示出权属界线等内容，与房地产有着密切的关系，其中的内容和信息量比较多，房地产测绘的分幅图比例尺是比较大的。目前我国房地产行业中使用的比例尺一般是1：1000、1：1500等，楼层分层分户平面图的比例尺也能会更大，能够将图表中的内容详细的表述出来。

1.2 对测量进行及时变更、修补。一般情况下，城市会8年左右对基本的地形图进行重新测量，但是房地产的重复测绘的时间并不长，城市不断扩张，需要对土地、房屋等进行实时测量，在改变房屋以及用地的权属时也需要进行有效的修测，土地和房地产非权属出现变化也需要变更，使得测绘的结果具有一定的时效性、现势性，使得相应的图、卡、表等与实际情况相一致，在房地长测绘过程中需要做好变更测量和修补测量。

1.3 地形测量与测绘内容是不同的。房地产测绘与地形测量是不同的，不是针对地貌、地物等进行测绘的，房地产测绘更多的是要测绘房屋的用途、权属、位置、数量、质量以及尺寸等，以及与房地产权属相关的地形要素。房地产测量中，要对房地产进行有效的调查，并科学的评估其质量和价值，使得房屋的面积得到准确地测量，明确房地产的范围和界线，明确房屋的所有权和使用权，准确定位房屋用地。这些内容都是地形测量中所没有的。

2、房地产测绘内容

2.1 房产面积测算主要包含的内容：房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的分摊与测算。

2.2 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2.3 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

2.4 共有建筑面积的分摊与测算：共有建筑面是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的组成：本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套(单元)与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积一半的建筑面积。

3、房地产测绘面积误差控制

3.1 地下车位问题。针对地下车位因测绘情况，导致产权不确定的问题，提出相应的解决办法：经批准可以出售的地下停车场车位，该上盖房屋的购房者应享有优先购买权，每个车位要有编号，界址明晰并埋有永久性的界址标志，建筑面积的计算要符合房地产面积计算技术规定，地下停车场车位的产权证，只填车位部位的建筑面积，不填写使用土地面积，产权证备注栏注明“另共有共用停车场公共面积”。

3.2 阳台的相关问题。阳台的指供居住者进行室外活动的空间，阳台按建筑使用需求可分为封闭或未封闭多种用途类型的阳台，全封闭的阳台按其外围水平投影全面积计算建筑面积；未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

3.3 有关房地产外墙的面积测绘。为更好地贯彻国家新颁布的《房产测量规范》，现就房屋外墙面积计算按房屋外墙一半计入套内建筑面积，一半计入公摊面积。

3.4 房地产中的楼梯测量。说到房地产测绘面积的误差问题，就不能不提到楼梯问题。新出台的《建筑工程建筑面积计算规范》有明确的解释，楼梯间作为公摊面积的主要组成部分，我们一定要特别注意。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算；无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，则上层楼梯不计算面积，但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积(即少算一层)。

3.5 加强沟通，化解纠纷。①房屋测绘面积大于房屋规划面积，这种情况出现时，首先检查测绘数据是否有误，数据出现错误及时改正，如果不是数据的错误，需要将信息反馈给开发商，让开发商及时与规划部门进行沟通。②房屋测绘面积小于房屋规划面积，这个情况的出现，开发商因为可销售面积减少可能会提出异议，这时候房屋产权登记管理机构可以要求测绘单位向开发商介绍测量的方法和规则，让开发商了解其中存在差异的原因，两方相互理解，有效解决问题。

3.6 引进先进的技术。与发达国家相比我国测量技术明显不成熟，测绘仪器也存在着漏洞，这要求测绘单位要引进先进的测绘技术。我国经济发展迅速，建筑行业也是蒸蒸日上，一些技术上问题，还是要多学习发达国家的先进技术。不断的改进测绘技术，采用先进的测绘仪器，尽可能将房屋的测绘面积与规划面积差距拉到最小。从我国现有国情和房地产市场的实际情况来看，房屋的测绘面积和房屋的规划面积存在一定的差异是无法避免的，但相关部门可

总而言之，测绘房屋面积是房产测绘中的一个重要组成部分，为避免矛盾和纠纷的产生，房屋测绘必须要保证质量。要想提高房屋面积测绘的质量，相关部门要认识到当前房屋测绘中出现的问题，并采取有效措施提高房屋测绘质量。

[1]本报记者蒲晓磊.对房地产商测绘面积弄虚作假行为追责[N].法制日报，2016-11-15011.

[2]甄帅.房产测绘中测绘面积的质量管理研究[J].城市地理，2016，02：151.

[3]师红琴.关于提高房产面积测绘质量的措施探讨[J].科技创新与应用，2016，15：285.

[4]黎志洪.房产测绘面积中存在的问题及质量控制对策[J].中小企业管理与科技(上旬刊)，2016，06：85-86.