房地产众筹的发展及建议

常 敬 洪娉婷 牛 壮

云南大学

房地产众筹的发展及建议

常 敬 洪娉婷 牛 壮

云南大学

近年来,中国的房地产金融市场发展迅速,但相对于欧洲和美国和其他发达国家不够完美,房地产企业融资主要依靠商业银行贷款和房地产投资信托基金,甚至一些影子银行。本文通过分析建议的方式的必要性和我国房地产行业的风险,提出了对策和建议。

房地产；众筹；融资；必要性；隐患；建议与策略

传统房地产业长期依赖银行贷款等老的融资模式,提出模式的优点是降低融资成本,从大量的中间环节和费用,避免腐败的存在不合理的和额外的成本,降低成本的高利率和周围,等等。但是由于国内和国际市场环境是不同的,表明模式在我国时间较短,所以有必要研究表明我国房地产业。

对于众筹融资中的另一个主体而言，通过互联网中介平台进行的房地产众筹，让用户可以用较少的资金就可以参与到房地产投资之中，分享房地产领域的高额回报，或是直接获得房产，互联网房产众筹模式使得以往对房地产投资可望而不可即的小额投资人获得了参与的机会。这种投机行为存在着极大的风险。如深圳和广州叫停房地产众筹融资事件，实际上是监管部门在萌芽阶段对当前的市场乱象进行一次集中整治，防止不合规的“炒房行为”本文对这些房地产众筹投机行为存在的风险进行了深入的研究并且给出对策和建议。

一、房地产众筹的模式

一是众筹拍卖，主要代表由万科，拍卖流程为：首先发起众筹项目，运用互联网进行在线拍卖，等待投资者众筹，等待项目拍卖完成分享拍卖收益；二是众筹投资，如平安的海外众筹投资项目。该项目由溢价专门的物业持有，收益主要是租金收益和物业的服务增值；三是集体定制,如建造房子的自由平台冯仑,首先是项目启动的过程,然后定制公告,公司推出的定制,家庭装修定制，有买家提出住房需求,共同参与整个过程的自定义,可以根据家庭装饰、房地产的建议,实现买家的主动性。

二、房地产众筹的必要性

我国众筹融资出现的标志一般是以2011年点名时间众筹平台的出现。尽管此后国内出现了上百家众筹融资平台，更是出现了针对垂直行业的众筹平台，但由于时间短，成功案例少等原因，我国学界专门对我国众筹融资的研究尚少。所以众筹融资方式在我国房地产行业的适用性与风险分析的研究就很有必要。

（一）房地产众筹可以让有购房需求的众筹人员获得低价购房资格，从而减轻购房压力。房地产众筹没有中间商，可以让房价下降到人们的理想状态，提高人们的购房欲望。通过房地产众筹，提前确定投资者与开发周期，减少更多的不必要环节，像营销成本、广告费用可以省去。再加上房地产众筹要是更完善的话，无意可以让房价降低更多。同时，由互联网、政府与房企的共同参与，更容易接近客户需求。

（二）房地产众筹可以为理财需求的人员提供切实可靠地投资产品，满足其投资需求。对于投资者来说更注重的是投资本身，就是希望自己的理财产品高于其他的投资产品的投资回报。而作为房地产兼具投资与适用的双重性质，但传统的房地产资金占有量大让很多投资者望而却步。房地产众筹则通过小额分散处理大大降低了房地产的门槛，让许多中小投资者有了投资的可能性，且在投资过程中有话语权，腕足了互联网多样化的投资需求。

（三）提高缓解房地产企业现金流,提前开发,扩大影响力。与房地产进入白热化阶段,放弃优先是减少积压的成本。房地产和培养进行了预订之前,在项目开发有潜力的买家。然后将其展厅通过互联网从线下到线上,实现高效率、低成本的营销。通过提高改善房地产项目概要、增加销售、排水。房地产开发成本回收期长、大量、高投资阈值。融资成本低的资本的主要目的是房地产企业发展。而房地产的提高具有低阈值的特点,多样化和分散。这将给中小企业一个良好的投资平台,改变了传统的房地产开发模式的同时,提高现金的分布。

三、房地产众筹存在的隐患

（一）众筹因无任何的行业标准和监管，容易触碰法律红线。若房地产众筹是以炒房为目的并不被政策鼓励。因为此方法是以房地产权益实现资产增值，从而引发政策监管的风险。一些融资项目要求提高表面上,不受监管,在法律盲区,使当事人的权益难以得到法律承认和保护。此外,营销推广提高虚假广告不当可能涉及房地产,房地产和提高,涉及股票、债权证券化或可能面临的风险“发行股票或债券”。

（二）信息披露不透明。由于大多数房地产提高项目在网上公布,投资者无法确定住房信息的真实性等常见的问题和信息不对称,信息披露等简单问题,住房材料信息,投资者得不到。

（三）认知度较低，投资风险较大。众筹房源少，所谓的“降价房”也只是针对早已投资相应份额的投资者。财产安全承诺的收入没有增加,特别是互联网的发展使得离线商铺投资价值是令人怀疑的。同时,市场竞争加剧,房地产和产量的提高也将逐渐减少。

四、进一步推进房地产众筹健康发展的建议与策略

（一）妥善地解决在房地产众筹中遇到的相关法律风险。特别是要保护投资者的合法权益，完善相关制度。从投资源头进行全方位的把控，包括法律、评估等哥哥领域；选择正规的资金托管机构进行托管，也可以引入保险公司、担保机构等进行担保、引入第三方银行进行存管；由于小型企业平台的资质和风险控制能力和品牌认知度和大型企业,差别非常大,有效的信息披露是非常重要的。完善信息披露体系,两国利益的均衡发展。

（二）加强自律，切记盲目模仿。企业应结合自己的现实,寻找对象,通过平台可以选择大小、强度、高度的品牌企业,作为一个合作伙伴。房地产企业应该仔细研究模式、流程,筹集资金,使用规则,总结经验,及时把握他们之间的联系。

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常敬（1992年8月）性别女，民族汉，籍贯河南，学历研究生，云南大学，研究方向：金融。