关于空置商品房管理问题的探讨

黄鸣强

浙江育英职业技术学院

关于空置商品房管理问题的探讨

黄鸣强

浙江育英职业技术学院

随着城市房地产业的飞速发展，加上各地投资购房的增多，一些楼盘出现大量空置现象，空置房给物业带来的管理问题日益突出，在此，以浙江海宁ABC花园为例，研究改善空置房管理的途径。

一、浙江海宁ABC花园小区空置现状

浙江海宁ABC花园位于杭州下沙大学城北，总用地面积约27.6万平方米，总建筑面积约70万平方米。共分三期，房屋空置情况为：一期应交付户数数量为1194户，空置率为33.5%。二期应交付户数数量为1697户，空置率为35.5%。三期应交付户数数量为1081户，空置率为48.2%。

二、海宁ABC花园空置房的成因

(一)小区周边基础设施落后造成房屋空置

地理位置偏僻，远离市中心，由于价格相对低廉吸引工薪阶层在新区购买住房，但新区硬件不成熟，周边学校、医院等公共设施及公共交通配套不全，高昂的生活及交通成本致使购房者住不起，不得不选择空置住房，而去租赁生活方便交通便利的住房。

(二)房地产投资需求高涨带来房屋空置

随着居民消费价格指数与房价的不断上涨，房地产投资属性日益明显，投资房地产已成为人们最关注的投资渠道，特别是在经济发达城市、好地段的楼盘，投资比例更高。大量炒房客进入房地产市场囤积住房，ABC花园投资客较集中的小区，入住率低。

(三)追涨买保障性住房形成的房屋空置

房地产的火热房价，使得不少人趁房价还能承受给自己买退休房，或给孩子买结婚房。抱着退休后去另一个城市居住，必须在当地早购置好房屋，男孩的父母早早地买下房屋筑巢引凤，这些人雷打不动地持有房屋。由于孩子要结婚了，房子不想出租，宁愿持有让它空起来。

(四)住房质量及物业管理问题形成的房屋空置

一些空置商品房多存在着质量隐患，建筑优良品质率逐年下降，住房质量问题投诉案件急剧增加。“楼脆脆”、“楼垮垮”等一系列房屋质量事故频频挑动购房者神经，房屋质量更被屡屡提及，影响居民居住信心。

三、ABC花园空置房管理存在的问题

(一)空置房钥匙管理不规范

由于小区房屋刚交付不久，物业将重点放在房屋交房验房及整改的事宜上，对于空置房的钥匙管理如固定存放、及时登记等稍稍松懈。导致很多钥匙乱丢乱放，空置房的门不能及时上锁，故外来人员能自由出入空置房，后期管理存后患。

We used the MUST and NRS-2002 to evaluate the risk of malnutrition in ＜ 65-year-old patients and the MNA for those ≥ 65 years old.

(二)空置房卫生状况差

空置房是房屋最原始的状态，房内灰尘多，没有及时的安排保洁人员定期打扫，更没有的相关记录，导致空置房的门窗玻璃多披上了很厚的灰尘，在楼宇外观看上去整体很不清爽。另外，小区群租户多，卫生意识很差，随意进出空置房甚至在里面大小便。有业主来交房时看到主卧的角落有一堆粪便，强烈要求退房，经物业经理协商给其打折才平息了业主的火气。

(三)空置房设施设备管理模式不完善

空置房虽然无人居住，但硬件设施多是具备的，供水设备大多是塑料管道组成，由于气候、以及一些外在因素会导致其堵塞，老化，破裂等多种现象。曾有业主投诉说，出差回家发现自家房子被水泡了，原来是楼上空置房内的水管爆裂了，导致水大量外溢渗入楼下，物业公司没有及时加以保养及检查，导致水管爆裂无人知情，应承担一定责任。

(四)空置房安全管理体系不完善

由于房间空置，一些物品往往会被堆放在空置房内，易引发盗窃，火灾，水阀没关等安全问题。比如有外来人员私自进入空置房，出于好奇的将进水阀打开，最后没有及时关好导致水漫了整个房间还流入了电梯，使得整个电梯被泡坏了并停运维修了个把月。

四、海宁ABC花园空置房管理的对策

制定相应的钥匙管理规定，空置房的钥匙管理依据《钥匙管理规定》严格执行。

(二)空置房的清洁管理

1.服务中心设专人(楼宇管家)定期对空房进行统计，制定清单。2.清洁人员每月对空置房屋进行打扫至少一次，并注意室内设施是否完好，发现问题立即向上级主管汇报，分析损坏原因并安排维修。3.服务中心主管每月对空置房屋进行检查并记录在《空房清洁工作记录表》。

(三)空置房的设施设备管理

1.工程人员每月依据空房清单检查空房内所有设施，并将检查情况记录在《房屋设备/设施巡查记录表》中，并判断是否需要维修，在特殊恶劣天气对顶层空置房屋增加检查。2.设施检查内容包括门、柜是否开裂、开关是否顺畅；设施设备的各种配件是否齐全；天花墙线接口是否开裂，曲脚板是否开裂；卫生间龙头、喷淋、恭桶等五金件是否完好；厨房内灶具、排烟系统是否完整；供暖系统温度是否正常，有无渗漏现象；3.在保修期内的，出现房屋质量问题，由工程部向开发商或业主及时反馈，并跟踪维修情况，作好相关记录；4.维修人员对空置房屋内的设施进行保养、维修，及时填写《设备/设施保养维修记录表》；5.根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时进行烘干处理，防止墙面、天花发霉，木质品生虫及变化。对房内五金配件需定期加油保养。定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，注意及时关闭电源。

(四)空置房的安全管理体系

1.空置房安全管理岗位职责分配。专人负责空置房管理的监督工作；实施空置房的日常巡查工作，每月组织一次空置房房屋进户门关闭及水、电阀门关闭情况的安全专项检查；保证空置房屋密码不被泄露；保证房间内一切设施设备正常，不被损坏，每月进行一次水表确认，记录水表读数，如有异常及时上报，跟进原因。2.空置房安全管理程序要点。空置房的登记建档，空置房屋信息及时共享至各部门；空置房的维护巡查，包括空置房屋进户门及水、电阀门关闭情况，巡查率100%。3.空置房突发事件的处理流程。在日常例行巡检中如发现空置房内有异常情况应及时通知客服前台，不得延时上报；客服前台在接到通知后应立即安排楼宇管家前往现场调查情况，对于通知内容属于水浸、火险、抢盗等事件除立即通知楼宇管家及相关部门人员前往现场做应急处理外，应立即上报处理；及时与当事房屋业主取得联系，告知业主现场情况及事件进展并安抚业主情绪，把控局势发展，做好现场的人员安排，保持与业主之间的联系，尽可能的通过现场安排处理避免造成损失；突发事件处理后及时处理现场卫生，关闭空置房门窗及水电阀门；现场处理时需做好场拍照并做好存档，及时填写意外事件报告，上报至经理处审核。