房地产经纪业务的创新变革思考

程 磊 刘建利

北京建筑大学

房地产业以土地为基础进行建筑物的经营活动，具有基础性、高风险、高回报的特点，是国民经济的基础产业，对我国GDP增长的贡献极大，进入21世纪，房地产商品市场的竞争越发激烈，房地产经纪业务的竞争也越发白热化。房地产经纪业务属于服务产业，其业务发展的关键客户，为满足客户多种购房服务需求，须进行创新变革策略的探讨，提高房地产经纪企业的市场竞争力。

一、房地产经纪业务发展概况

(一)房地产经纪概念

房地产经纪活动主要是指以佣金为营业目标，促成房地产转让、抵押、租赁等居间、代理等经纪业务。目前，我国房地产经纪业务的类型主要包括：房地产的居间业务、房地产代理业务及房地产行纪业务。房地产居间业务是指房地产经纪人通过居间协调，举荐媒引，促成交易双方达成交易的经纪活动，而房地产经纪人依法获得中介报酬即佣金，目前我国二、三线城市的房地产业务大多以居间业务为主。房地产行纪业务是指房地产经纪人受客户委托，以经纪人的名义与第三方进行房地产交易，在经营活动过程中相关法律责任由经纪人承担，这种经纪业务形式在我国房地产业经营活动中较少。

(二)房地产经纪业务发展意义

房地产经纪业务实际上仍是一种服务性经营活动，在房地产经纪交易过程中，房地产经纪人引导意向客户看房、购房，可以说房地产经纪业务主要是服务业务。房地产经纪业务活动的显著特点是生产和消费的同时性，使得房地产经纪人在交易过程的每一个环节都必须提供客户满意的服务，且房地产经纪人与客户在整个交易过程中都处于密切的联系状态，因此，房地产经纪业务的关键是建立良好的客户关系。房地产经纪业务是房地产业的重要组成部分，在房地产交易市场上，房地产经纪起着重要作用，因此，房地产经纪的健康规范发展具有重要意义。

目前，在国家宏观调控和市场经济的调节下，我国房地产业市场经济运行机制逐步发展和完善，而房地产经纪已经成为房地产交易活动的重要组成部分。首先，房地产经纪业务可以在很大程度上活跃房地产交易市场，有利于稳定房地产行业发展环境，促进房地产行业的可持续发展；其次，房地产经纪业务能够提供优质房地产服务，有利于改善人民生活质量，促进国民经济的健康发展；最后，房地产经纪业务能够规范房地产经纪领域市场运行环境，促进房地产经纪市场经济体制的建立和完善。

二、房地产经纪业务创新变革策略

在国家宏观调控和市场经济的调节下，我国房地产经纪业务的发展环境越来越规范，为顺应新形势的发展，促进房地产经纪行业的健康发展，近几年对房地产经纪业务的探索也在不断深化，寻求创新房地产经纪业务的变革。下文中从房地产经纪人角度，展开对房地产经纪业务的创新变革思考。

(一)区分房地产经纪人的居间行为和服务行为

房地产经纪业务的主要业务是居间业务，房地产经纪人通过居间协调，促成买卖双方达成交易，而房地产经纪人从中获取佣金。目前，我国房地产经纪居间业务市场规则发展还不完善，相较与以美国为首的发展国家，其房地产市场规则运行较为成熟，在此市场环境下，房地产经纪人不用担心佣金的收取，也就有更大的空间开拓居间业务。但我国房地产居间业务发展不具备成熟的运行机制，一些大型房地产经纪企业只能放弃居间业务的佣金，转而投入利润空间更大的交易服务业务，获得服务费用。因此，我国房地产经纪业务必须对区间行为和服务行为进行区分，将房地产经纪居间业务之后的延伸服务独立出来，将其发展成为一项独立业务，使得居间业务和服务业务相辅相成，共同发展。

(二)重新定位房地产经纪人角色

在房地产经纪业务交易过程中，房地产经纪人扮演着关键角色，引导客户看房、购房，为客户提供优质的服务，从而促进买卖双方达成房地产交易。目前我国房地产经纪公司大多以加盟店的形式存在，在全国范围内建立分店，统一管理经纪业务，而加盟店的负责人其实也是房地产经纪人，其负责门店的日常业务管理工作，同时也承担居间业务，这样能够提高门店的业绩，同时能够充分发挥经纪人的实践业务操作能力，促进房地产经纪业务走向成熟。为促进房地产经纪业的有序发展，重新定位房地产经纪人角色，推进房地产经纪人经营管理模式。

(三)分离买方经纪业务和卖方经纪业务

房地产经纪业务实质上也是进行商品房及其服务的买卖行为，将买方经纪业务和卖方经纪业务分离开，是房地产经纪业务的一大创新举措。它能够有效简化房地产经纪交易流程，减少房地产交易过程中的失误，规范房地产买卖双方市场行为，促进房地产经纪业市场规则的建立和完善。如房地产企业可以尝试分离买方经纪业务和卖方经纪业务，企业总代理点只负责挖掘独家代理的商品房源，而将签订了独家代理的商品房源交由旗下门店寻找买家，实现房地产经纪业务的全面合作。

三、结语

综上所述，房地产经纪业务的创新和变革主要是从房地产经纪角度上，围绕房地产居间业务展开，通过拆分房地产经纪的居间行为和服务行为，重新定位房地产经纪角色，同时分离买方经纪业务和卖方经纪业务，建立房地产经纪业创新合作经营模式，促进房地产经纪市场规则的发展和完善，推动房地产经纪业务的健康可持续发展。

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