关于房地产开发项目管理的质量控制研究

陆新军

宁夏亘元房地产开发有限公司

关于房地产开发项目管理的质量控制研究

陆新军

宁夏亘元房地产开发有限公司

随着城镇化进程的发展，我国的房地产项目不断扩大，人们对房地产质量的要求也越来越高。房地产开发项目管理主要是为建设工程提供一定的理论依据，使项目管理更加具有科学性与合理性。本文就以房地产开发项目为主，分析项目建设中的质量计划，着重探讨房地产开发项目管理的质量控制。

房地产开发；项目管理；质量控制

引言

随着社会经济的快速发展，房地产的发展也进入了飞速发展的阶段。为了持续加强对房地产开发项目管理的质量，就应该注重对实施房地产管理的质量控制过程中的严格把关，重视施工计划及施工环节控制过程管理控制。

1 开发项目准备阶段质量控制

为了实现房地产开发项目的管理质量控制的高效性，在项目施工前就应该做好准备工作以实现对质量的管理和控制过程。房地产的施工过程具有国家制定的质量标准体系，在整个体系监督过程中，对施工材料的采集以及施工过程和施工质量进行了严格的要求。为了保证施工前的质量管理及控制，应充分考虑施工组织方案设计，加强对房地产开发项目施工过程中的方案优化能力。因此在考虑施工方案设计过程中，充分考虑现场环境和施工人员能力等来制定合理的方案。并合理调配施工人员的职责，保证整个系统内的设备、人员的最合理的安排，从而保证施工现场的综合管理过程的高效性，促进工程质量的提高。除了必要的合理施工组织方案设计外，图纸设计对整个建筑的管理具有同样重要的意义。加强设计图纸的会审过程，对设计图纸中存在的问题及不合理细节进行敲定和更改，保证施工人员依靠图纸内容可以顺利完成房地产开发的过程。在图纸的审核过程中，应该考虑设计出来的图纸符合实际施工环境，保证实际施工中不会出现与图纸有出入的问题，导致施工人员拿着图纸却无从入手。因此可以看出图纸监督过程对整个施工工程的重要性，对提高施工质量具有较好的效果。在整个工程项目施工之前好材料采购过程中必须做好管理工作，选用质量合格、价格经济的材料作为工程主材料，即可实现资金的最大化的利用，又能保证工程整体质量。

2 开发项目施工阶段质量控制

2.1明确质量目标与计划

制定成本控制管理目标。在项目建设的开始阶段，结合项目开发的具体情况，针对项目建设开发的不同特点，投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益。在经过详细的调查研究的基础上，尽可能地使目标成本具体化，除此之外，还应当考虑一些不可见的风险因素与隐性成本。最后，将成本预算系统化并编制成册，以利于在实施的过程进行核查和控制，提高成本控制的效果。明确质量目标后，要制定合理的质量管理计划。工作人员要制定出实现质量管理计划的方案，确保计划的实施与落实。另外，项目经理要负责团队的质量责任，具体到对项目质量责任、团队中的工作人员负责。一旦出现问题，项目经理还要对项目结果负责。所以，质量计划非常重要，确保项目可以实施与运行。另外，开发项目的质量与目标的成功，就是增加了项目用户、投资人等的信心。

2.2质量控制要求

项目开发的建设施工过程就是对质量的控制，质量控制就是对施工中的程序和过程中的偏差控制。一般来说，过程控制往往是对阶段性过程与计划成果进行比较，看是否一致，并且对比施工过程。这个时候，如果出现不一致的情况，施工人员需要找出执行中存在的偏差。还有一种是利用合同说明中的成品与半成品进行比较，找出一定范围内的偏差。在施工前，现场负责人要正确分配权限，使每个工作人员各司其职，不可出现占用他人岗位情况。与此同时，设定合理的奖罚制度，杜绝不合格产品的出现。另外，负责人需要把工程施工组织设计送到监管部门手中，进行报备审核。

在项目开发中，遇到重点工序前，需要检查关键项目点，避免出现任何问题。并且坚持"三检"制度。在每一个工序结束后，需要由作业组班、施工员、监管工程师三次审核，才可以保证项目正常运行。项目开发中，一旦遇到质量事故，要找寻问题，坚持"三不放过"原则。做到事故原因不清不放过、防护措施不当不放过、事故者不放过。与此同时，公司要根据图纸会审对施工人员做出技术培训，并且不断推广新技术和新应用。另一方面，施工人员对一些关键部位形成专门负责团队，建立一个封闭信息网，形成灵敏的高效质量信息反馈系统。同时，现场质检员要对产品质量进行提取与处理，搜集可靠信息，做出相应决策，制定科学、合理的质量统计分析图表。

3 监管部门质量控制

在房地产项目开发中，一般都会选择项目监管单位对施工单位质量状况的监管与控制。并且加强承包人自检体系管理，强调事前把关控制，做好项目检验与现场质量验收等都是工程质量监管的目标。在监管单位的控制下，确保了项目开发合理进行，争取质量创优，杜绝一些施工质量事故出现。首先，监管部门要划分质量单元。为了保证施工的有效、稳定进行，监管人员必须明确划分出各质量单元，包含了工艺流程监管图、分项工程与工程部位三个部分。与此同时要配以相同的记录、实验表格，确保工序完整进行，杜绝一切质量失误现象。其次，健全质量组织体系。监理工程师要对所有环节进行掌控，建立完整的质量组织系统。承包人不仅需要自检三级质量保证体系，还要服从监理工程师对项目质量的管理工作，尤其是对各分级部门的质量与工地检测部分做好相关调整。最后，质量监理程序要有序进行。监理工程师在施工前，要对承包方做出详细说明与计划控制程序，所有人员要共同遵守，确保项目质量控制合理化。另外，监理工程师要对施工技术、方案、进程做出审批，并且做详细表格，列出需要的材料、机械与劳力。监理工程师还需要参与项目开发的全过程监管，对施工的工艺、方法进行有效质量控制，对一些违反施工技术的行为做指导和警告。

结语

综上所诉，房地产开发项目管理的质量控制不仅是项目施工的理论依据，也融合项目管理的实践经验。随着项目管理质量控制的不断完善，使房地产项目施工更加具有合理性与科学性，也极大提高了开发项目的效益化。

[1]张百兵.房地产开发项目成本控制与管理[D].大连理工大学，2014.

[2]朱文军.战略视角下房地产开发项目质量成本管理研究[D].东北石油大学，2014.

[3]王文君.建筑工程项目管理中的质量控制与管理措施实例分析[J].中外建筑，2011，(6)：135-137.