城市综合体的商业模式和城市价值思考

黄志青

广东省建筑设计研究院

城市综合体的商业模式和城市价值思考

黄志青

广东省建筑设计研究院

商业地产随着经济社会的不断发展而进入了新的发展时期，其在数量、规模、形式、参与主体等方面都发生了巨大变化，一二三四线城市都出现了大量的城市综合体并成为了城市中的地标。文章围绕城市综合体的商业模式展开，并分析其价值，以促进我国城市建设的进一步发展。

城市综合体；商业模式；城市价值

1 城市综合体的商业模式分析

随着我国城市化进程的不断加快，城市综合体的发展数量日益增加，其发展方式日益多元化，城市综合体的商业模式也愈来愈多。在时代告诉发展的今天，综合分析城市综合体的商业模式并思考城市价值，对于丰富我国城市建设内涵具有重要意义。在我国，房地产开发企业负责了大部分的城市综合体的开发和运营，比如万达、宝龙。随着其实力的不断增强，房地产企业开发的商业模式已经至臻成熟，对城市经济的发展有着重大的影响。

1.1 运营模式

在投资开发城市综合体时，相对比较简单，只需要拥有足够的资金即可，其真正困难的是运营。所有的城市综合体只有在投入运营后才有可能创造价值，获得盈利，否则便不具备其商业价值。城市综合体的运营与开发模式和建设目标紧密相连，在运营过程中如何保证自身处于发展状态，尽可能获得多的投资收益，需要做好商铺的出租工作并售卖部分物业。这样便能够既获得租金收入，又将租售结合起来，最大限度地获取投资回报，比如万达和中粮。

1.2 开发建设模式

根据不同的投资要求，城市综合体在开发建设时有不同的模式，这主要与城市综合体所处的区位和城市发展情况密切相关。城市综合体的开发建设模式大多是建立在调查的基础之上的，当前比较成熟的城市综合体开发模式主要有独立开发模式、政府企业开发模式以及企业联合开发模式。这三种不同的城市综合体开发建设模式具有各自的特点，第一种的开发商实力比较雄厚，资金充足，能够负担整个项目开发的各种投入。第二种开发建设模式是政府无法独立负担土地资源开发的相关费用，为了减轻自身财政压力，同时也为了刺激企业的发展，而将部分地皮交由企业开发。第三种模式下，由于现今的城市综合体中较多，个别企业难以承担开发的重任，便强强联合共同开发相关项目。这既能够减轻自身压力，又能够有效促进自身的发展。

1.3 空间规划布局

开发商在建设城市综合体时会综合考虑相关因素，国家政策、经济发展中长期规划、城市总体发展趋势、办公、住宅以及其他基础配套设施等，都是需要考虑的因素。在对城市综合体进行空间规划布局时，还会考虑到周边环境，比如停车场、风俗民情以及自然大环境。一般而言，为了达到空间规划布局要求，开发商通常会将城市综合体的位置选择在交通便利、配套完善、社会零售总额高、人流量大的内外部动线体系中。

1.4 目标客群一致性

城市综合体的显著特征是较强的包容性和选择弹性较大的功能布局，项目规划布局的水平会影响项目的实践运营和获利情况。而项目的规划布局与其进驻品牌的目标客群相关，如果不一致，便会在内部出现矛盾冲突。城市综合体具备了多种功能，各系统形态能够相互兼容并达到整体概念，但其内部各因素的具体比例却会受到政企协议、城市经济发展以及经济指标的影响。不同城市、区域、业态定位的城市综合体之间存在显著差异，商业中心、副中心以及新兴、社区商业区的商圈定位完全不同，目标客群差异也较大。因此，为了保证城市综合体获得预期收益，就必须要立足实际，准确认知并定位目标客群，争取实现目标客群与进驻品牌之间的优势互补，帮助城市综合体创造更多经济效益和社会效益。

2 城市价值分析

在城市综合体的影响下，城市特定区域内的客流量和业态组合都有所提升，特定区域内的经济也能够得到一定程度的发展。毫无疑问，城市综合体能够凭借其丰富的业态组合而具备较高的城市价值。随着商业综合体项目的增加，各城市都出现了集住宅、办公、购物以及娱乐等功能于一体的城市综合体。这些城市综合体在各自的区域内发挥着其商业价值和社会价值。

2.1 商业价值

从商业价值来看，城市综合体能够带动人口流向，众所周知，经济的发展离不开人员流动，只有在人流密集的区域才有可能产生频繁的大规模的交易行为，从而带动当地经济的发展。城市综合体是一种一站式服务区，其能够满足不同人员的不同需求，进而带动周围人员的消费。其次，城市综合体还能够凭借其一站式服务培养新的商业氛围，在发展自身经济的同时提升其他诸如土地、商业的价值，促进自身的提高。比如，各城市各区域的万达广场和万达购物综合体，摩尔百货，仁和春天以及财富中心等等。

2.2 社会价值

城市综合体并不仅仅具有商业价值，其在促进区域经济发展的同时也会在一定程度上改善城市形象，形成新的城市名片，创造一定的社会价值。很多城市综合体都会在发展过程中，而逐渐成为城市的标志或者是旅游景点，比如四川成都的宽窄巷子。其次，在城市综合体的发展带动下，会在此区域内提供更多的工作岗位，为人们提供更多就业机会和平台，有助于缓解我国的就业问题，能够起到维护社会稳定、促进社会和谐发展的作用。

3 结语

城市综合体的商业模式日益增多，各种模式都有其存在的支撑点，都能够找到发展的空间，是城市发展和城市文化的总要组成部分。城市价值的本质是要建立高度复合的可循环市场，并将城市综合体打造成为地标。城市价值在城市发展中的作用很重要，其能够在一定程度上加快城市区域的发展步伐，并促进城市综合体的更新换代。

[1]丁瑞.城市综合体商业模式与应用推广研究[D].陕西师范大学,2015.

[2]金巍,刘荣坤.城市综合体的商业模式和城市价值研究[J].商场现代化,2015(21):2～3.