关于白山市保障性住房建设对策的思考

陈秀云

摘要：要加快白山市保障性住房建设的步伐，其措施是多方面的。要强化保障性住房的建设规划，加大资金投入力度，提高土地利用率，完善个人信用体系，加强监管，降低成本，促进白山保障性住房建设。

关键词：白山保障性住房；对策；思考

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-02

近年来，白山市委、市政府牢固树立以人为本的发展理念，千方百计筹措资金，全力推进住房保障体系建设，深入开展城市棚户区、煤矿棚户区、农村泥草房和林业棚户区改造，积极解决广大低收入家庭住房难题，全市城乡居民住房条件得到有效改善。但在保障房建设的过程中，也逐渐的遇到了一些问题。为了更好了加强白山市保障性住房建设，我们还任重道远。

一、强化保障性住房的建设规划

近年来，我市对保障性住房总体建设规划重视程度有所提高，省、市、县纷纷建立了各自的保障性住房建设规划，但规划的实施力度上还有待于进一步的加强，对于保障性住房建设还没有建立足够硬性的考核机制。要进一步促进我国保障性住房的建设，应尽快建立全市性的保障性住房建设规划，并实行严格的目标考核。我市采取各种措施，每月不少于2次对保障房相关政策落实情况进行监督检查，对检查中发现政策落实不到位、放松质量安全监管、以权谋私等违法违纪行为给予严肃处理。涉建部门尽量归并审批事项、减少审批环节、压缩审批时限，不定期召开联席会议，对重大项目实行“一事一议”，确保项目按期开工。我市加大项目建设跟踪督查力度。对工程进度实行动态跟踪，督查各项目责任单位是否按要求及时开工，实行一旬一统、半月一评比、一月一通报，对存在问题进行分析梳理，提出解决方案。加强重点环节监管，实行项目主与中标施工企业签订施工和廉政“双合同”制度，并在建材、施工、监理等方面严格把关，推行在建工程安全质量远程视频监控，确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇注、每个门窗的安装都达到规范要求；邀请市人大代表、政协委员和群众代表参加验收，增强工作透明度，确保保障性住房成为民众放心工程。

二、加大政府资金投入力度

住房保障先进地区的经验表明，保障性住房建设离不开政府资金的大量投入，政府首先要投资建设，征用大量的保障性住房，然后通过税收减免、财政贴息、发放租金补贴等方式支持、鼓励城市中低收入家庭买房、租房[1]。我市近些年来保障性住房建设过程中政府资金投入上的欠账，导致真正意义上的保障性住房数量严重不足，中低收入家庭无房可买、无房可租，政府也就无法运用财政政策鼓励、帮助中低收入家庭买房、购房。我市要解决好住房问题，需进一步加大政府资金投入，首先在解决保障性住房房源上下足功夫，兴建、征用一批适合中低收入家庭购买、承租的中小户型住房，再运用税收、贷款、租金补贴等优惠政策帮助中低收入家庭购买、承租住房，才能根本上解决好住房问题。

白山市委市政府落实争取资金责任制，实现了争取资金额度最大化。面对发展、改革、民生、新农村建设等诸多艰巨的任务，在全力组织收入的同时，调动各方面因素，跑省进京，积极向国家、省等多方面争取各项资金。一是落实年初制定的争取资金任务，分解指标，细化责任，层层落实，全面超额地完成了争取任务。二是抢抓发展机遇，把握国家产业政策和资源枯竭城市转型政策，精心谋划项目，争取资金，积极与国家、省相关部门衔接。

三、配套财政体制改革

打破土地财政，削弱地方财政与土地收益的关系，及时进行税收调整，增加地方财政收入。自分税制改革以后，地方财政收入不可避免的受到了一定的影响，尤其是作为经济社会发展基层实施者的市、县级财政受冲击更大。随着经济社会的发展，地方财政支出迅猛增加，凸显了地方财力的不足，如何筹措地方发展资金，成为市县政府关注的焦点[2]。土地出让金收入主要归地方，近些年来已成为地方政府筹集资金的重要方式。土地属于稀缺资源，针对土地的分配，存在此消彼长的关系，在地方政府对土地财政如此倚重的情况下，要地方政府减少土地出让数量，增加保障性住房用地划拨数量，意味着地方政府要损失大量的土地出让收入。在不解决地方政府财政问题的情况下，大量增加保障性住房的建设，将面临地方政府的重重阻力。土地财政受制于土地的数量，具有不可持续性的特点，严重依赖土地财政的局面，对地方政府也是巨大的风险，一旦土地资源枯竭，地方财政将更加困难。要打破土地财政，有赖于对地方财政结构的优化及税收体制的全方位改革，变地方财政收入严重依赖于土地收益为以长期稳定的税收为主。这依赖于国家深层次的调整税收结构，优化中央和地方的税收分配格局，培养新的税源。在条件成熟时，国家应参照西方国家经验，征收房产税，以长期稳定的房产税逐步代替一次性的土地出让金，这样，既可有效遏制房价快速上涨的势头，又可保证地方政府长期稳定的财政收入。

白山市經济规模小，财政保障能力差，靠自身发展来解决财力缺口十分困难，向上争取资金依然是缓解我市财政支出压力的有效措施。一定要增强责任意识、大局意识、紧迫意识，积极配合有关部门研究国家政策导向和资金投向，抢抓战略机遇，最大限度地争取上级资金和政策的支持。未雨绸缪，积极寻找其他有效增收新途径、新办法。把握国家出台的一系列扩大内需、促进经济增长宏观政策的机遇，紧密结合白山经济建设的实际，找准寻求项目支持、资金扶持的切入点和连接点。当前要重点研究好、研究透《国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施》、综合性资源型城市经济转型试点、国家主体功能区规划、国家循环经济试点市等一系列有关财经政策，有针对性地选择和申报项目，争取得到更多更大更好的财力补助、专项资金、债务豁免等多渠道、多元化的帮助扶持方式。

动员和引导社会资本参与保障性住房建设，是解决保障性建设资金问题的重要途径。积极引导民营房企参与保障性住房建设，可以有效缓解保障性住房建设资金不足的问题。近期推广发展的公共租赁住房建设方面，相关政策就积极支持社会资本采取多种形式参与建设。在引导社会资本参与保障性住房建设方面，政府与企业应进一步协商建立合理的市场风险分担机制，政府应该进一步提高行政效率，降低办事成本，减少企业在开发中面临的不确定因素，保证企业合理的开发利润，调动企业投资保障性住房的积极性。

四、建立和完善个人信用体系

建立完善保障性住房购买申请公开公示制度，保证保障性住房真正惠及需要群体。我市的保障性租房尤其是经济适用房实施过程中出现的骗购、倒卖等问题，与我国个人收入统计制度的不完善及个人信用约束体系建设的滞后有很大关系。要让保障性住房真正惠及需要群体，除应严格控制套型建筑面积，防止超标建设经济适用房外，还需要进一步严格保障性住房收入审查制度，落实好保障性住房购买公示制度，对于达不到保障性住房购买条件的，坚决予以清出，保证保障性住房真正惠及中低收入家庭。

分配公平、公开、公正是实施保障性住房政策的生命线。根据我市出台的相关实施细则，按照“个人如实申请、社区群众评议、房产部门管理、政府严格审核、逐级张榜公示、分类摇号排序、社会公开监督、违规操作必究”的程序配租配售，采取居委会、区政府、市政府“三级审核、三榜公示”的方式进行资格审查，以保证保障房的公平分配。此外，市监察、房管等部门，做到保障性房源、分配政策、分配过程、分配结果“四公开”，促进保障性住房分配的公平、公正、公开。同时，做好入住户中低收入家庭经济收入状况和人口增减的年度调查，据此认定该户是否具备继续承租和享受经济适用房的条件和资格，建立顺畅的退出机制，使保障性住房发挥最大限度的保障作用。

五、提高土地利用效率

通过加强土地利用规划，提高土地利用效率，及加强土地市场建设，打破土地二元结构，增加建设用地供应水平。我市正处于快速城市化时期，城市建设用地紧张，这是导致政府难以增加保障性住房用地供应的重要原因。另一方面，我市土地利用效率还不高，农村及城市棚户区较普遍存在土地利用粗放的现象。应结合我市正在进行的新农村建设、城中村及城市棚户区改造，加强城乡用地的开发整理，提高土地的利用效率，尤其是提高农村宅基地及农村基础设施用地的利用效率，进一步优化城乡用地结构，增加土地的供给数量。条件成熟时，结合农村经济结构的调整，逐步开放农村土地入市交易，既提高土地综合利用效率，又盘活农村土地存量资源，为增加农民收入提供新的增长点。在保障性住房的建设过程中，确定合适的户型及容积率，同时加强保障性住房配套设施的建设力度，为中低收入家庭正常生活做好保障。

近期白山市出台了《白山市土地利用总体规划》，对全市土地利用现状进行综合分析评价研究，采用科学技术，预测土地利用变化，合理的划分土地利用分区，根据需求提出规划期内的土地利用目标和方针，确定各业用地规模，以城市市区土地利用为重点，确定城市、建制镇建设用地规模发展方向和建设区范围，指导城市土地的集约高效利用，提出实施规划的政策、措施。

除此之外，还应充分利用好资本市场，通过金融创新拓展公租房融资渠道[3]。建议探索建立房地产信托投资基金，以公共租赁住房为抵押，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具有流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，提高保障性住房的资金筹集量。

六、加强对房地产市场的监管

把房地产市场整治纳入监管工作重点，组织开展了房地产市场专项整治工作。针对全市房地产市场主体多样、开发建设水平参差不齐的现状，首先在全市范围内开展了房地产市场摸底调查，根据调查结果，研究制定了关于房地产开发建设市场专项整治实施方案，确立了以打击出租、出借、转让营业执照或资质等级证书和无营业执照或无资质等级证书以及所承建工程与实际企业资质不符或使用不符合国家标准建筑材料等為重点检查内容。

七、降低保障性住房建设成本

在保障性住房建设方面，引入招标机制，最大限度降低住房成本。项目的招标投标具有保障项目建设的公正、公平、公开，最大限度降低建设成本的作用。在我国的保障性住房建设过程中，也应该积极引进招标投标机制，最大限度降低建设成本，为住房困难家庭争取最大利益。

参照有些省市的办法，白山市应该制定措施，明确将通过收费减免、金融支持、货币化改革等多项举措加快廉租房和经济适用房住房建设，并降低保障性住房建设成本，更大程度让利于民。将对经济适用住房和廉租住房建设一律免收城市基础设施配套等行政事业性收费和政府性基金，降低建设成本，让利于民。这部分收费项目共计14项，即市政公用设施配套费、建筑行业上级管理费、建筑工程质量监督费、工程定额测定费、白蚁防治费、人防易地建设费、建筑施工超标噪音排污费、水土保持设施补偿费、各类行政性证照费、地方教育附加费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、防洪保安基金、价格调节基金。另外，有7项经营性收费项目将减半征收，包括：新建住宅供配电工工程建设费、工程咨询费、工程监理费、建筑物防雷装置验收费、环境评估费、室内环境监测费、工地围墙广告发布费等（不包括社会广告）。还进一步明确，各地自行出台的收费项目一律取消，不得再收。

住房问题已成为越来越成为全社会关注的热点问题，我市采取了一系列的房地产调控政策措施，遏制房价的快速上涨，但行政措施往往难以取得理想的成效，即使暂时性的出现房价的短暂下跌，但报复性的反弹往往更加猛烈。保障性住房建设种种问题的根源应该还是从政府在保障性住房建设上的骨干作用以及我国现行财税分批体制上来找原因。地方政府承担着保障性住房建设的重任，却面临着财力不足的困局。如何激发地方政府在保障性住房建设上的积极性，同时为地方发展提供必要的财力支持，成为我国解决保障性住房建设问题的关键。中央政府近年来，越来越清醒的认识到问题的关键所在，不断反思和修正保障性住房建设过程中的失误和不足。目前，正在着手研究房产税的征收以及财税分配体制的改革，充实地方政府的财力，将地方政府从土地财政中解脱出来。我们相信，随着中央配套财政分配体制改革的深入进行，配合必要的考核手段，我市必将进一步增强保障性住房建设的积极性，住房问题必将逐渐得到圆满的解决。

参考文献：

[1]董丽晶，田源.完善保障性住房制度的思考与建议.中国国情国力，2011（9）.

[2]李凌.关于破解社会保障性住房建设资金短缺瓶颈的思考.商业文化月刊，2011（11）.

[3]闫丽.关于保障性住房建设的几点思考——以泰安市城区为例.企业技术开发月刊，2014（8）.