马克思主义土地逻辑总结与应用——以住宅建设用地使用权为例

□詹晨晖

（中国人民大学公共管理学院土地管理系，北京 100872）

马克思主义土地逻辑总结与应用
——以住宅建设用地使用权为例

□詹晨晖

（中国人民大学公共管理学院土地管理系，北京 100872）

本文总结了马克思主义土地逻辑，并将其应用于住宅建设用地使用权制度设计当中。土地公有的目的是在理想的共产主义社会消灭地租；土地国有的实现形式只能是由国家收取地租；当地租与地税同由国家收取时，对土地使用者在经济上并没有什么区别；住宅土地自住时不提供地租，不是生产资料，出售出现增值或出租时提供地租，是生产资料。住宅建设用地使用权自动续期时，国家需收取地租，也可收取地税；住宅建设用地使用权用于自住时，与出售产生增值或出租时，国家收取地租或地税的方式应有所区别。

马克思主义土地逻辑；土地制度；住宅建设用地使用权

住宅建设用地使用权制度应该如何设计？使用权期届满后，应该如何“自动续期”？“自动续期”应该有偿还是无偿？每每讨论到这些问题时，都会有学者声明“土地问题不仅是个经济问题，而且是个政治问题”，“自动续期的制度设计不能够动摇土地公有制”，同样也会有学者反驳“政治问题也可以讨论”，“土地公有制可以是宪法意义上、政治意义上领土类型的公有”。笔者认为，“土地公有”来源于马克思主义基本理论，应该在马克思主义基本理论及其在我国的理论发展中寻求答案。比如“土地公有”的目的是什么？“土地国有”能够有哪些具体的实现形式？地租与地税的关系是什么？住宅土地的性质是什么？然而，目前我国学者对这一系列问题的讨论几乎空白。本文试图追根溯源，探寻马克思主义土地逻辑对住宅建设用地使用权制度设计的理论指导作用。

1 马克思正义观及所有权批判

要讨论马克思对土地公有制的论述，就不得不先讨论马克思的正义观及其所有权批判。现在的学者经常有意无意地用西方的正义理论来理解马克思正义观，这是一个根本的错误。现代西方哲学延续的中心是黑格尔唯心主义。它主张精神、意识或理念是第一位的，物质依赖意识而存在，因此经常会脱离客观物质实际来讨论问题。然而，马克思的唯物主义却与黑格尔的唯心主义有着本质的区别。马克思强调，物质是第一位的，物质决定意识（本体论），认识是主体对客体的反应（认识论），客观规律起决定作用（历史观）［1］。

因此，在历史唯物主义的指导下，马克思实现了政治哲学史上的三个转向［2］：一是从道德正义到历史正义。恩格斯①本文引用的直接论述出自恩格斯，但马克思与恩格斯观点一致。并不认同蒲鲁东超越一切历史的永恒正义观。他认为一切正义的价值只能够放在一定的历史条件下，也就是其在生产力和生产关系下，才能够获得真正的理解；二是从法权正义到制度正义。西方经常会把正义纳入到自然法或实定法确立的规则中去，也即放在法哲学的范畴内进行讨论。自然法同样是脱离物质实际、恒久不变的理念，强调平等无差别的天赋人权。然而权利恰恰是建立在等级、私有财产及出身、职业、文化程度等种种差别之上的，本身就是不平等、有差别的。因此，马克思转入了对资本主义私有财产制度的批判，也即转为制度正义；三是从分配正义到生产正义。西方对于正义问题的讨论，主要是将正义看作一种合理的分配规则，用来分配社会基本有用品，如机会、权利、财富等。而马克思认识到生产决定分配，以什么样的形式参与生产，就会决定以什么形式参与分配。虽然在劳动力市场中，资本家与工人进行劳动力买卖时，能够体现等价交换的原则，但是进入到生产过程中，资本家就会由于占据生产资料而完全占据主导地位，从而主导财富的分配，获得剩余价值，形成“资本家不劳而获、工人劳而不获”的现状。

马克思对于所有权的批判，并不是反对普遍意义上的私人财产所有权，而是反对资本主义社会私人所有权的运动。他反对具有剥削性质的财产权利，反对以占有生产资料为前提的垄断、威胁，以致主宰别人存在状况的政治和经济制度［3］。马克思批判一定生产关系产生的土地所有权，认为随着生产关系的“蜕皮”，这种权利就会消失，即便它是历史地存在过的。

马克思在一定程度上继承了西方分配正义的传统。这体现在马克思形式上接受了“资本获得利润，土地获得地租，劳动获得工资”三位一体的公式，认可利润、地租和工资“是一切收入的三个原始源泉”。资本使资本家以利润的形式吸取劳动的剩余价值，土地垄断使地主以地租的形式榨取另一部分剩余价值，劳动使工人以工资的形式获得价值，但这只是表面上的、形式上的。只有劳动才创造价值，是价值的最后源泉。这种分配关系并不是自然的关系，而是由生产关系决定的，也只是存在于资本主义社会当中。利润和地租都是由于资本家和地主凭借资本主义生产资料私有制，从劳动者的劳动中榨取的剩余价值；是由于资本家和地主对生产过程的控制，由生产正义问题所导致的分配正义问题。

列宁提到，这个问题必然牵涉到马克思主义对土地私有制的批判。这种所有制是对土地自由投入的障碍。或者是这种投资有充分的自由，那就是要废除土地私有制，实行土地国有化。或者是保存土地私有制，那么资本就要用迂回的形式渗入农业，也就是地主和农民抵押土地，农民受高利贷盘剥，土地出租给拥有资本的租佃者［4］267。

2 马克思主义土地逻辑内容

正是由于在唯心主义哲学的指导下，在资本主义道德正义、法权正义、分配正义的影响下，资本主义生产资料的私人所有权形成了垄断、威胁乃至主宰别人存在状况的政治和经济制度。因此，马克思必须论述在社会主义社会，生产资料的公有制应该具有的一些具体特征。具体到本文的主题，就是其土地逻辑的内容。

2.1 土地公有的目的

列宁曾经指出，在1905-1907年俄国资产阶级革命中，社会民主党人拒绝土地国有化纲领的一个重要原因，在于彼·马斯洛夫抛弃了马克思的绝对地租理论。而否认绝对地租就是否认资本主义制度下土地私有制的经济意义，就必然会歪曲马克思土地国有化的观点［5］784。绝对地租是由于土地所有者对土地所有权的垄断所获得的地租。只有实行土地国有化才是真正的解放，才能造成农场主，才能使农场主经济不受旧经济束缚、不受中世纪份地占有制任何牵连地形成起来［4］264。

土地所有权是对资本在土地上任意增值的一个限制，这种限制以所有权索取绝对地租的形式体现出来。土地所有权并不创造级差地租，并不是级差地租导致土地产品的价格上涨的原因，但土地所有权创造绝对地租，是绝对地租导致土地产品的价格上涨的原因。土地产品的价格是垄断价格，绝对地租像赋税一样被包含在内，区别仅在于这种赋税由土地所有者征收，而不是由国家征收。

列宁指出，由此看来，资本主义社会的土地国有化问题分为两个本质上不同的问题：级差地租问题和绝对地租问题。土地国有化更换级差地租的占有者，而根本消灭绝对地租。因此，土地国有化一方面是资本主义范围内的局部改良（更换一部分剩余价值的占有者），另一方面是消灭阻碍资本主义充分发展的垄断权。分不清级差地租国有化和绝对地租国有化这两个方面，就不能了解俄国土地国有化问题的全部经济意义［4］265。

土地公有的目的，是为了在理想的共产主义社会，消灭绝对地租及一切地租形式，消灭地主剥削，降低土地产品的价格，增进社会福利。因为在土地私有制条件下，一部分人（地主）垄断土地所有权，从而向土地使用者收取绝对地租和级差地租，否则就会拒绝别人使用他的土地。随之形成劳动者与生产资料相分离，使劳动者在生产过程中，处于地主的（直接或间接）支配下，在劳动产品的分配上处于受剥削的不利地位。同时，“绝对地租是导致土地产品价格上涨的原因”。从福利经济学的角度上看，这也造成了社会整体福利的损失。当然，在社会主义社会，即资本主义到共产主义的过渡时期，地租仍将由土地公有的主体——国家或劳动群众集体收取。

2.2 土地国有的实现形式

马克思对土地国有化的论述，主要是从对资本主义私人所有制的批判和摒弃中得来的。这种“天然权利”的私人所有制，从权利的源泉上说，就是“掠夺”这一原始事实（比如圈地运动）。从正义的理念上说，没有脱离生产关系的永恒正义。如果说少数人曾通过掠夺，获得了天然权利，那么只要社会大多数人认同一个新的正义标准，积累了足够的力量，就同样拥有天然权利，重新夺回失去的一切［6］175。

由于生产力的不断发展，组织化的集体劳动和机械化大生产的发展，土地经营的最佳规模不断扩大，这能够有效地克服私人个体决策的种种问题，合理地将外部性内部化。而最大规模的土地经营莫过于土地国有化，土地国有将成为“社会必然”。土地国有化的根本目的是实现土地的规模化经营。农民所有制是土地国有化的最大障碍。生产资料的全国性的集中将成为未来社会的全国性的基础。因此马克思既反对资本主义土地国有化，这种土地国有化将土地分成小块出租，反而为土地占有者靠生产者缴纳地租养活自己提供了便利，也反对将土地交给联合的农业劳动者。土地只能是国家的财产。

恩格斯也曾经指出：我们就只好实行土地国有，并在国家监督下把土地交给合作社耕种。到了那时，而且也只有到了那时，才会使耕种者和国家从农业经营中获得利益，不管美国的或别的国家的谷物和肉类价格怎样［4］252。

对于平分土地，列宁提到，农民群众没有意识到也不可能意识到，最充分的“自由”和甚至全部土地的最“公平的”分配，不但不会消灭资本主义，反而给资本主义特别广泛、有力的发展创造条件［4］257。

列宁认为，俄国资产阶级革命的根本问题是土地问题。土地问题的实质是农民进行斗争，以消灭地主土地占有制，消灭农奴制残余。可能有两条道路消灭农奴制：一条是当时俄国当局采取的有利于地主的普鲁士式的道路，就是将农奴主-地主农场缓慢转变为容克-资产阶级农场；另一条是美国式的资本主义发展道路，它可能有利于农民群众而不是一小撮地主。列宁提出要废除全部土地的地界，废除土地私有制，实行土地国有化，完全摆脱农奴制。社会民主党在俄国资产阶级革命中的纲领只能是土地国有化。否认绝对地租会歪曲马克思主义对国有化的观点。土地国有化是走向社会主义的一个步骤。

列宁提出在俄国资产阶级二月革命后，党的土地纲领应该是全部土地国有化，归国家中央政权所有。土地由国家直接租给农户，严禁土地转租。由各地农民代表苏维埃支配土地及规定地方上占用土地的条件，由雇农代表苏维埃监督大规模的示范农场。

当然，马克思所论述的是未来生产力大发展之后，土地最佳经营规模扩展到极大时，土地才能完全国有，达到大规模集体化经营的土地公有制。由于机械地照搬马克思土地国有化的论述，坚持集体经营，“跑步进入共产主义”，前苏联和改革开放前的新中国，都曾经付出了惨重的代价。只有到列宁将社会主义作为共产主义的初级阶段，实行新经济政策时，再到邓小平进一步划分出社会主义初级阶段，采取改革开放政策时，诸如“劳动群众集体所有，家庭承包经营”统分结合的土地公有制模式才真正适合当时的生产力发展水平。

领土是政治学、宪法学上的一个术语，指的是一个国家能够行使管辖权的地域范围。土地所有权的实现形式，就是获取地租。地租犹如赋税，只不过是交给土地所有者而不是国家。希尔迪奇、舍尔比利埃、穆勒等部分经济学家要求地租转归国家所有，用以代替税收。马克思认为，这只不过是产业资本家仇视地主的一种表现而已［7］265。“地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式”。换言之，如果取消地租的缴纳，则土地所有权失去了经济上实现的基础。

因此，土地国有的实现形式，只能是由国家收取地租。一旦停止收取地租，即停止了土地公有制。不论土地的具体使用方式是“个人经营、分散决策”，还是“集体经营、集中决策”，也不论地租的收取方式是一次性收取多年地租（批租制），还是每年收取地租（年租制），这个原则都应该得到坚守。

2.3 地租与地税的关系

“土地对土地所有者来说只代表了一定的货币税，……从产业资本家即租地农场主那里征收来的”。马克思多次在文中将地租比作土地使用者交给土地所有者的赋税，说明地租和地税之间有其相像之处，即土地所有者由于社会建构起来的土地所有权的限制，可以不通过劳动，等价交换，而无偿地从土地使用者那里攫取到的超额利润。

地租和地税之间又具有一些本质上的区别。地租获取的依据是社会建构起来的土地所有权。地租能够从经济核算中与工资、利润相分离，获得显化。这是因为社会生产力的发展，使得土地所有者与土地使用者相分离。地税获取的依据是社会建构起来的国家强制力。而国家是阶级社会的产物，随着阶级的消亡，国家终将消亡，地税也会消亡。地租和地税的理论依据是不一样的，历史发展也是不一样的。

但是，地租与地税同属土地使用者需要承受的经济负担，当两者收取的主体统一为国家时，对于土地使用者而言，经济上并没有太多的区别。如果一定要加以分辨，那么在国家收取地租的过程中，国家是作为与土地使用者平等的民事主体地位存在的。遇到土地使用者欠缴地租等违反租赁合同的行为，国家只能够通过民事诉讼等方式解决争端，不能够滥用行政权力。同时需要独立第三方承担一些中介业务，以保证交易的公平性。而在国家收取地税的过程中，国家是作为管理土地使用者的行政主体而存在的。国家的决策过程需要体现民主政治的要求，比如采取人民代表大会立法制度、政治协商制度、具体事务听证制度等。这是一种行政行为，必要时可以动用国家强制力强行征收地税，甚至通过刑事诉讼，追究偷逃税款的公民和法人刑事责任。

2.4 住宅土地的性质

严格地说，在马克思主义经典著作中，并没有找到关于住宅土地性质的直接论述。但是根据恩格斯对于住宅问题的直接论述以及经典著作中对于土地问题的大量论述，仍然可以探索住宅土地的性质。

住宅土地属于生产资料，还是生活资料？马克思曾经指出，只要土地不被用作生产资料，它就不是资本。土地是永恒的，但土地资本并不是永恒的。只要土地提供利息，就是土地资本。而作为土地资本，如果它不提供地租，就不构成土地所有权［7］267-268。从马克思的论述中可以看出，生产资料等价于资本，利息等价于地租。因此判断住宅土地到底属于生产资料，还是生活资料，要看它是否提供了地租或者利息。

对于自住住宅土地而言，因为住宅土地仅仅提供了居住的使用价值，而这种使用价值并没有随着时间的变化而减少或者增加，即并没有提供地租或利息。因此，住宅土地在自住阶段并不构成生产资料或资本，仅仅作为生活资料。但是，当住宅土地单独出租或与其上的住宅一起出租时，由于其提供了稳定的地租（利息）收入，从而具有了生产资料的性质。马克思指出，“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”，这种地租不仅包括随着经济发展、社会进步而不断增加的级差地租，也包括土地所有者与土地租赁者实力变化所影响的绝对地租。地主因为拥有土地所有权，而把社会的一部分剩余劳动占为己有，而且随着生产的发展，占有的比例还越来越多，但却因资本化的地租而掩盖了不劳而获的本质。

并且马克思指出，级差地租II是连续投资所产生的超额利润。在租约有效期内，由租地农场主获得，租约结束后转化为级差地租II，由地主获得［8］629。因此，当住宅土地所有权人或使用权人出售住宅土地所有权或使用权时，如果出售价高于购买价的现值，即出现了土地增值收益，应当视为产生了级差地租II，住宅土地具有了生产资料的性质。

因此住宅土地的性质，仅仅与住宅土地自用或出租、出售（即用于投资目的）的经济属性有关，而与人均住宅面积、人均住宅土地面积、人均住宅资产无关，并不存在多少面积以下的住宅面积、住宅土地面积、多少价格以下的住宅资产算必要的生活资料，超出部分算生产资料的区别。

恩格斯并不认为“工人拥有自己住房的所有权”是解决住宅问题的核心，这并不符合工业化大生产时代劳动力频繁流动的时代背景。这里的“住房所有权”，根据写作的时代背景，应该理解为包括住宅土地的所有权，即作为生产资料的住宅土地，能够提供地租（利息）的土地。这与我国城市居民，只拥有一定年限的住宅建设用地使用权，而没有土地所有权是相吻合的。

2.5 马克思主义土地逻辑小结

通过上文的论述可以看出，马克思主义的土地逻辑，其理论出发点是历史唯物主义指导下的马克思正义观及所有权批判理论，其具体内容包括土地公有的目的、土地国有的实现形式、正确区分地租与地税的关系以及住宅土地的性质。

3 在住宅建设用地使用权制度设计中的应用

住宅建设用地使用权自动续期的规定是《物权法》第四次审议稿所创设，第六次审议稿所确定。与非住宅建设用地使用权区分开来的目的，是为了让老百姓获得恒产，安居乐业。但是老百姓获得恒产，安居乐业的合理范围是多少？还是本来就没有范围？

随着我国房地产价格的飙升以及房地产业的发展，由房地产所引起的贫富分化越来越严重，以至于出现了“有房阶级”和“无房阶级”的说法。保障老百姓恒产、安居乐业权利的同时，也需要防范制度设计进一步拉大贫富差距，埋下新一轮暴力革命的种子。

因此，不少学者提出了根据人均（户均）住宅面积、住宅土地面积、住宅资产标准，对标准内和标准外的住宅建设用地使用权区别对待，标准内提供优惠标准进行自动续期。但是他们的理论依据是朴素的均贫富思想，说服力有待增强。

本文通过解读马克思主义经典著作中土地及住宅相关论述，总结马克思主义土地逻辑，对住宅建设用地使用权制度设计提出如下建议：

第一，在社会主义社会，土地公有的目的，以及土地国有的实现形式，就是要由国家收取地租。因此，自动续期不等于无偿续期，续期时国家仍然需要一次性收取若干年地租或按年收取地租。

第二，国家在收取地租的同时，可以收取地税。因为两者具有不同的收取依据。但是由于收取主体同为国家，收取客体同为住宅建设用地使用权人，两者在数量上存在着叠加的效果，需要统筹考虑。

第三，住宅建设用地使用权用于自住时，不产生地租（利息），不构成生产资料或资本，因此国家在续期时收取地租或征收地税时，可以给予一定的优惠政策，减征缓征；而住宅建设用地使用权出售出现增值或出租时，产生地租（利息），构成生产资料或资本，因此国家在续期时收取地租或征收地税时，可以区别对待。当然续期时点与出售出现增值或出租时点并不一致，由国家在出售出现增值时点或出租时段征收差别化地税较为合适。

［1］仰海峰.马克思资本逻辑场域中的主体问题［J］.中国社会科学，2016（3）.

［2］李佃来.历史唯物主义与马克思正义观的三个转向［J］.新华文摘，2016（4）:36-41.

［3］张文喜.马克思所有权批判及其相关的公平正义观［J］.中国社会科学，2016（8）:4-23.

［4］张仁元.马克思恩格斯列宁斯大林论土地资源及相关问题［M］.北京:中国社会出版社，2009.

［5］列宁选集：第1卷［M］.北京:人民出版社，2012.

［6］马克思恩格斯选集：第3卷［M］.北京:人民出版社，2012.

［7］马克思恩格斯选集：第1卷［M］.北京:人民出版社，2012.

［8］马克思恩格斯选集：第2卷［M］.北京:人民出版社，2012.

责任编辑刘宏兰

10.14180/j.cnki.1004-0544.2017.05.003

A811

A

1004-0544（2017）05-0016-05

国家自然科学基金国际（地区）合作与交流项目（7161101107）；国土资源部公益性行业科研专项课题（201511003-2）；国土资源部公益性行业科研专项课题（201511010-04）。

詹晨晖（1988－），男，江西九江人，中国人民大学公共管理学院土地管理系博士生。