工业用地的多幢房屋办几个证合适

一家工业企业在一宗地上经批准建设5幢房屋，现5幢房屋分别申请首次登记，在不动产权证书上如何记载土地信息？如果在每幢房屋的不動产权证书面积栏记载共有宗地面积和该幢房屋建筑面积，在附记栏记载宗地为5幢房屋共有，转让时宗地上房屋应与宗地整体转让（经批准分割转让除外），不知是否可行？

国土部有次培训说可以全部编一个不动产单元号，具体怎么做没有细说。

国土部不管规划，解决不了，本来土地和房屋用途就不要强制一致。

按道理应该一致，因为规划应当根据土地用途批准建设。

规划是龙头，土地是根本，登记是结果。各部门依据规则不同，土地用途是根据规划来的，别把因果搞错了。

已经建完的项目（含多栋），不区分所有权的，可以一宗一号一单元。

部分地方现在一个登记单元一本证，房屋以楼栋为最大登记单元，延续以前房产登记的做法。

现在很多企业要求一幢办一本证，说是方便在不同银行融资。

实际上是几个单元的问题。一个单元可以单一证书，N个单元可以集成证书，这个问题就是N个单元一本证书的问题。

企业用地一般依规划，功能上不能物理分割。矛盾在，房屋单元也要统一，不然抵押查封房屋会有分与不分的矛盾。新建其他房屋登记时，并未按区分所有权考量。

若宗地中间一建筑物因抵押被执行过户，协助登记时会出现难以操作问题。

为什么不可以操作？如果被执行过户，就对宗地进行分割，可以看法发〔2004〕5号文件。

宗地中只有一幢房屋抵押，其他幢不抵押时，我们可以办理，但要求抵押人承诺实现抵押权时宗地上所有房屋应一并处置。有些宗地客观上存在无法分割，即分割后无法独立使用。

问题是这个要求承诺合法吗？“有些宗地客观上存在无法分割，即分割后无法独立使用”，分割后无法独立使用是指什么情形？

这个承诺属交易管理范畴。无法独立使用涉及通行，水电等配套。

通行的问题，《物权法》相邻权已有明确规定，最基本的通行权，是法定的，相邻人必须提供的。

涉及宗地分割转让，国土部门是严格控制，一般按共用宗方式解决，而不是分为多个独用宗。

由于登记了多个单元，所以登记客体——基本单元可能要重新思考了！企业中，宿舍只能为企业生产服务，应当定位生产资料。如分割，一是企业功能不完整，二是变住宅为开发了。好像很多地方就是这样在做。

不能分割就整体转，的确，有些分割了，就失去厂房的作用了。

工业用地上的只能整体抵押和转让，济南现在出了个政策，工业综合用地，可以自持30%后转让。目前两个观点，一是一个出让合同的地为一宗地，只能整体转；另一个观点是，以土地出让记载为主，一个土地证一宗地，可以转。

厂房建议按整宗拍卖转让。如果必须按建筑物单元转让，土地登记仍为共用宗。

不卖可不可以为一个单元？

要区分宗地的单元和房屋单元吧。宗地为一个登记簿，本来就可以对应多个房屋的单元。特殊情况可以走程序进行分宗，也不是说严格不能。

在土地和房产分开登记时代，土地分摊是国土部门防止土地信息严重滞后而采取的措施。很多地方的不动产统一登记制度继承了这一做法，在不动产登记簿中要求记载土地分摊面积。常见的有分摊楼基座占地面积、分摊建筑物正投影面积、分摊整宗地的土地面积等三种方法，但三种方法在使用中都未能完美地解决问题。

题目中的5幢房屋要分开登记，采用共用宗的方式最为合理。不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记，要考虑独立利用并且功能完备。考虑工业厂房的特殊性，分开登记有可能造成使用功能的不完善，建议最好不要分幢进行登记，直接以宗地为登记单元，5幢一并登记。