重庆市房地产供给侧改革研究

马智利+周利

摘要：房价调控作为政府的重要政策一直是讨论的热点。作为西部重要的工商业城市，重庆市房价较低且保持了相对稳定。从房产税、地票制度、公租房和房地产投资占固定资产投资比重四个角度对重庆市房地产市场的供给侧调控进行研究，分析重庆市房价稳定的原因，以期对其他地区的房价调控提供经验借鉴，并对我国的房地产市场供给侧制度改革提出了建议。

关键词：重庆，房地产，供给侧改革

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2017）01-0018-21 收稿日期：2016-12-12

近年来，为了应对房价过快上涨，多省市都出台了一系列政策对房地产市场的需求端进行调控，如限购政策、住房信贷政策等，但从调控结果来看，房价抑制的效果并不理想。重庆市作为西部地区唯一的直辖市，GDP增速连续两年全国第一，虽然全市常住人口不断增加，但住房价格却保持相对稳定，这和重庆市政府对房地产市场的调控是分不开的。本文通过对重庆市房地产市场的供给策略进行分析，以揭示出重庆市房价保持稳定的原因。

1 重庆市房价水平

2015年以来，全国大中城市房价出现了较大幅度的上涨。2016年10月份，上海市新房价格同比上涨27.5%，南京市新房价格同比上涨34.93%，武汉市新房价格同比上涨24.54%。重庆市作为GDP经济增速最快的城市，房价却能够保持稳定。据统计，2016年10月重庆市新房均价为7385元/平方米，甚至低于昆明市新房均价7919/平方米。

2 重庆市房地产的供给侧调控

2.1 房产税

重庆市从2011年开始针对主城9个行政区征收房产税，征税对象为拥有独栋商品住宅和新购高档住房的个人以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房。其中独栋商品住宅是指商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价两倍（含）以上的住房。征收税率从0.5%到1.2%不等。从房地产经济学的角度分析，房地产税通过增加房屋所有者的持有成本和购房者的预期收益来减少房屋需求量，从而抑制房地产的投资需求和投机需求。但根据于静静等人的研究，房产税还可以通过调整房地产市场供给户型的结构来抑制房价的上涨。

對重庆市主城9个行政区楼盘开盘数据的统计显示，2005年至2010年共开盘30956个楼盘，其中小户型21380个，中户型6031个，大户型3545个。2011年至2013年共开盘192186个楼盘，其中小户型146907个，中户型30687个，大户型14594个。房产税征收的后3年里，重庆市中小型住房的供给比例比征收前5年上升了3.86个百分点。考虑到2015年重庆市年人均生产总值为52321元，对住房的需求以中小户型为主，住房供给结构中大户型比例的下降增强了住房供给对住房需求的匹配性，进一步突出了房屋消费而不是投资的特点。

2.2 地票制度

由于地价对房价有重大影响，相对稳定的房价离不开合理的土地资源配置。重庆市从2008年开始施行的地票制度是一种将农村建设用地减少与城市建设用地增加挂钩的土地配置机制，它由农民自愿将闲置或利用不高的农村住宅复垦为耕地，经政府验收后变为城镇用地指标，拿到重庆市农村土地交易所挂牌出售，从而转换为城镇建设用地指标。在我国《土地管制法》和二元分割的城乡土地制度下，农村建设用地很难转换为城市建设用地，随着城镇化建设如火如荼地进行，出现了城镇建设用地供给不足，农村建设用地使用效率低下等问题。紧缺的城镇建设用地造成的高地价推动了房价的上涨，而地票制度则绕过了《土地管制法》，通过缩减农村建设用地增加了城镇建设用地的供给，解决了城镇化建设中土地供应的难题，抑制了地价的上涨。地票制度使政府可以通过土地收储制度调整土地供应量，从长远角度考虑城乡建设用地的平衡，既保证了耕地的面积，提高了农村土地的利用效率，也使土地价格不会因为城镇供地的不足而飞涨，进而推高了房价。

从地票制度对土地空间配置的效果来看，地票制度不仅使建设用地的空间布局更为合理，也加强了新型城镇化建设与房地产市场的协调性。据统计，截至2016年5月上旬，重庆市农村土地交易所已累计交易地票17.7万亩，价值达353.4亿元。70%以上的地票来自于贫困落后的渝东部地区，这些地区离主城区较远，产业基础落后，人口聚集能力低而95%的地票则用在了新建的都市功能区和城市发展新区上。由于城镇化的推进，这些地区接纳了大量的农村人口。地票的使用，使政府能够合理开发土地资源，做到“产业跟着功能区走，人跟着产业走”，既有序地推进了城镇化，也提高了住房需求与住房供给的匹配度，减小了房价上涨的压力。

2.3 公租房

公共住房系统在多个国家和地区对于解决住房困难、调控房价都起到过重要作用。我国香港地区从1954年开始构建公共住房体系，在房地产市场实行“政府+市场”的双轨制，解决了约一半民众的住房问题。1950年，德国为解决住房短缺问题颁布了“社会保障住房建设法”，对失业者及战争中遭到严重损失的家庭提供保障性住房，收取最高为市场租金50%的租金。近年来，重庆市面对常住人口不断上涨、住房需求不断加大的压力，中下收入阶层住房问题日益突出。为减轻低端住房市场的压力，避免房价过快上涨，重庆市从2010年开始修建公租房并计划3年内修建4000万平方米（其中住房占3600万平方米）。重庆市公租房保障对象针对的是年满18岁且无力承担普通商品房的申请者，具体来说是指在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于 13平方米的住房困难家庭；大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员和参加工作3年以内的无住房公务员。当申请人直系亲属已有保障性住房或有条件购买其他住房时，其公租房申请也不予受理。重庆市公租房的房租不超过同等水平商品房的60%，在5年后可选择购买公租房。由于公租房是为解决社会中低收入阶层住房困难的保障性住房，当申请者不再符合公租房申请条件时应退回。据估计，4000万平方米的公租房将惠及约60万住房困难的中低收入家庭，在“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的指导思想下解决“夹心层”的住房困难。

2.4 房地产投资占固定资产投资比例

房地产投资占固定资产投资的比例是房地產供给侧调控的重要参考指标。固定资产投资主要由基建投资、工业投资与房地产投资三大块组成，房地产投资占固定资产投资的比例实际上从侧面上反映了城镇化进程、经济发展水平与房地产供给政策之间的协调性。对中西部城市来说，房地产投资过多短期内也许会增加政府收入，但长期来看会导致投资环境恶化，影响城市的可持续发展。重庆市长期以来将房地产投资占固定资产投资比例控制在25%左右，这是由重庆市现阶段的经济发展水平与产业结构决定的。从经济发展城镇化程度来看，重庆市2015年全市城镇化率达到60.94%，处于城镇化的快速推进时期，这期间需要大量的基建投资。从产业结构上来说，重庆市目前的支柱产业为汽车制造业和电子制造业，在经济结构的调整中，支柱性产业仍有比较广阔的发展空间，而以集成电路和机器人为代表的新兴产业也在蓬勃发展之中。据统计，2015年前11个月汽车产量增长为16.3%，电子制造业产值增长10.2%，集成电路产量增长53.2%，机器人产量增长2倍，工业投资仍有很大的发展空间。将本应用于基建和工业发展的资金用于房地产投资不仅不利于城镇化和经济的发展，还可能会造成房地产泡沫。重庆市根据以往的经验得出，当房地产投资占固定资产投资的比例低于25%，会出现房地产供给不足，而超过25%时又会出现供给过剩。2016年8月份，重庆市房地产投资占固定资产投资的比例为22.7%，远低于昆明、西安等其他西部城市。

3 结语

重庆市从供给端对房价进行的调控向我们传达了如下经验：

3.1 重视房产税政策对住房供给结构的影响

我国目前的房地产市场仍然以刚性需求为主，刚需主要由城市新增人口的住房需求、改善性住房需求以及房产保值的投资性需求构成。随着地区经济发展水平的不同，刚需的差异一定程度上体现在对住房的不同户型需求上，一二线城市高企的房价很大程度上是由于住房需求与住房供给不匹配造成的，提高住房供给结构对住房需求的匹配度是调控房价的关键。

3.2 提高土地利用效率，增加土地供给

土地价格约占房价的三分之一，由土地资源短缺造成的高地价不可避免地推高了房价。重庆市通过地票制度既提高了土地利用效率，保障了耕地面积，也解决了城市建设用地供给不足的问题。地票制度每年为重庆市多带来约14%的城市建设用地，政府通过储蓄土地来调整供地节奏使土地资源开发更合理。

3.3 增加住房供给渠道

房地产供应市场的垄断性质在一定程度上助长了房价的上升，也造成了中下层民众的住房困难。重庆市通过推出公租房等住房保障系统推行“市场+政府”的双轨制，打破了开发商对住房供给的垄断性，满足了不同层次的住房需求，也在一定程度上抑制了房地产的投资需求。

3.4 房地产政策要适应新型城镇化

东部城市城镇化率较高，经济相对发达，产业逐渐以第三产业为主，加上人口流入量大，房地产投资在固定资产投资比重自然比较高。而对于中西部地区，城镇化建设仍需投入大量的资金，房地产投资过高不仅容易产生房地产泡沫，长期来看还会影响投资环境，不利于经济的发展。

同住房的需求端调控一样，房地产市场的供给侧调控也需要分城施策。由于供地的紧缺，高端住房供应仍显不足，房产税政策在上海市对住房供给结构的一些影响没有重庆市大，这说明政府对房地产市场供给侧的调控措施并不是相互独立的，对住房供给结构的调控政策需要相应的供地制度的配合。只有注意到调控政策相互之间的联系，同时与城市的经济发展相结合，才能更有效地稳定房价。

参考文献：

1.于静静 周京奎.房产税.房价与住房供给结构——基于上海、重庆微观数据的分析.经济问题探索.2016.01

2.黄奇帆.地票制度实验与效果——重庆土地交易制度创新之思考.学习时报.2015.05.04

3.张阿嫱.涨不起来的重庆房价.中国城市报.2016.11.07

4.马智利 赖丽梅.我国直辖市公租房供给模式比较研究.经济体制改革.2012.11

作者简介：

马智利，重庆大学建设管理与房地产学院教授，主要研究方向为房地产开发与管理、城市房地产经济。

周利，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。