房地产业“营改增”税负效应分析

刘才义

摘要：自2016年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到房地产行业。增值税税制设定对房地产业税负有什么样的影响？“营改增”后房地产企业应该怎样应对？本文首先对“营改增”给房地产企业带来的税负变化和影响进行分析，之后提出“营改增”之后房地产企业的相关税收筹划建议。

关键词：房地产；营改增；税收负担

“营改增”之前，房地产企业在项目开发销售过程中涉及税种多样，重复征税问题严重，导致企业间接将税负转嫁到房价上来。“营改增”之后，基于房地产企业的特殊性，税制改革对企业来说存在诸多困难。在这样的环境下，“营改增”对房地产企业税负带来怎样的影响，如何关系着企业的生存发展，是房地产企业急需解决的问题。

一、房地产业“营改增”的简要介紹

所谓“营改增”，就是政府为缓解一些特定行业的重复征税问题，将这些行业的征税方式由以前的征收营业税改为征收增值税。理论上来说，增值税相对于营业税，具有税收中性（税收不会引起商品相对价格发生变化从而不改变纳税人行为的选择）的特点，能够有效降低重复征税引起的税负过重问题，也就能够降低房地产企业的成本。

二、“营改增”后房地产行业税负的变化

“营改增”之后，销售自行开发房地产项目的房地产行业小规模纳税人税率为5%，从税率上看与改革之前并无影响，但是增值税针对小规模纳税人又有一定的税收优惠政策，也就在一定程度上降低了税负。

对于一般纳税人来说，可以通过取得进行税额发票抵减销项税额，适用简易计税方法的，在纳税义务发生时间内，按当期销售额的5%征收率计算应纳税额。

举例来说“营改增”后房地产业税收的变化。

假设X房地产公司销售收入为1000万，成本为400万，增值税销项税率11%，进项税率统一按17%计算，不考虑其他因素影响。

X公司在“营改增”之前所交税费=1000*5%=50

X公司在“营改增”之后所交税费=1000/（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17% =40.98

从上述案例看出，营业税以企业的当期销售收入为计税依据，增值税以不含税销售收入为计算销项税额依据，以不含税成本计算进项税，仅对增值部分收取税负。

假设B房地产公司开发项目C，均价为30000元/平，土地楼面价为10000元/平，建安成本为2500平，设计、监理费1000元/平，财务费1000元/平，广告费500元/平，其他费用500元/平。建安成本在“营改增”后适用税率11%，设计、监理费、财务费、广告费适用税率6%。

（一）“营改增”前税负

1.营业税及附加=30000*5.6%=1680 （元/平）

2.土地增值税

增值额=30000-（10000+2500+1000）* 1.25-1000-1680=10445（元/平）

增值率=10445/（30000-10445）=53.41%

土地增值税=10445*40%-19555*5%= 3200.25（元/平）

企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.26）*0.25 =1154.94

总税负=1680+3200.26+1154.94=6035.2 （元/平）

（二）“营改增”后税负

1.增值税=（30000/（1+11%）-10000）* 11%-[2500/（1+11%）*11%-（1000+500）/ （1+ 6%）*6%]=1872.97-（247.75-84.91）=1710.13 （元/平）

城建税及附加=1710.13*12%=205.22 （元/平）

2.增值额=30000/（1+11%）-（10000+ 2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25-（1000+ 1710.13+205.22）=7617.08（元/平）

增值率=7617.08/19409.94=39%

土增税= 7617.08*30%=2285.12（元/平）

3.企业所得税= （30000/（1+11%）-10000 - 2500（1+11%）-（1000+500）/（1+ 6%）-1000- 500-1710.13-205.22-2285.12）*0.25 =1914.8 （元/平）

4.总税负=1710.13+205.22+2285.12+1914.8=6115.27（元/平）

从上述案例分析可以看出，“营改增”之后，假设房地产企业的土地成本能够扣除，最终企业交纳的税额变化不大，企业的总体税负没有多大区别。

三、“营改增”对房地产企业的影响

（一）对企业的会计处理水平要求更高

不少房地产企业还缺少一套完善的会计系统，对会计业务的处理方式还不够成熟，一些企业会计从业人员并不能将企业全程会计信息完善地表达反映出来，也就导致房地产企业增值税进项税额抵扣存在困难。这样，若是企业的销项税率远远高于营业税率，发生的进项税额不能充分抵扣，那么企业的税额将会很高，也就不能达到“营改增”降低税负的目的。

（二）对企业的发票管理能力要求更强

“营改增”之前，企业征收的营业税不需要抵扣发票，因此房地产行业的发票管理水平普遍不高。“营改增”之后，企业需要进行进项税额的抵扣，并且企业税负水平的高低在很大程度上取决于进项税额的抵扣程度，因此对企业的发票管理水平提出了新要求，企业需要提升能力以应对“营改增”带来的改变。

（三）获取进项抵扣发票存在一定难度

房地产业是一个涉及到多种多样企业的链条复杂的产业，在整个产业链条中，并不是所有企业都被纳入“营改增”范围内，有些上下游企业并没有“营改增”，因此，企业可能不能在生产经营过程中取得完整的进项税抵扣发票，这种情况下就会造成企业的应交税额增加。

房地产企业的成本很大部分是土地成本，但政府作为土地的所有者，并不具备纳税人资格，一般情况下，是不能取得增值税专用发票的，因此，房地产企业购买土地发生的成本能不能抵扣增值税进项税，怎样抵扣，都是一个难以解决的问题。

四、“营改增”之后的相关税收筹划建议

（一）选择适当的纳税人身份

房地产企业选择成为小规模纳税人还是一般纳税人，在有些情况下税负水平相差较大，因此企业在选择纳税人身份时，应当合理筹划，尽量使得应纳税额最小。

（二）完善进项税的管理

完善进项管理，首先由于进项税抵扣发票是从供应商处取得的，因此需要对供应商的身份进行仔细确认，看供应商是否是增值税一般纳税人，在供应商选择上尽量选择一般纳税人，才能确保进行税额最大程度的抵扣；其次，在一些情况下，供应商可能会以降低价格为条件而不给企业提供增值税专用发票，这种情况下，企业应当权衡长远利益考虑，避免受到更大损失；再次，加强对企业人员的税务培训，对于能够抵扣的项目和不能够抵扣的项目必须准确区分，哪些业务不能抵扣，哪些业务能够抵扣，抵扣的税率是多少，都必须清楚知道，才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。

五、总结

通过以上对房地产业“营改增”税负的变化与影响进行分析，可以看出，“营改增”对于房地产企业来说，既可能降低了企业的税负，也可能给企业带来了诸多风险。鉴于此，房地产企业在“营改增”之后，必须综合整个经济环境，考虑企业实际情況，直面“营改增”带来的机遇与挑战。

参考文献：

[1]李玉环.房地产“营改增”后的税负增减问题探析[J].中国市场，2015（35）.

[2]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界（学术版），2013（19）.

[3]张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（7）.

（作者单位：中国铁建房地产集团有限公司）