伦敦房产魅惑依旧

朱迪思·埃文斯

尽管看起来有点说不通，但海外投资者正用真金白银买下伦敦的一栋栋房产，“对抗”着同样难以预测的汇率和政治风险。

怎样才是应对英国退欧不确定性的最好方式？也许是花上3000多万英镑在伦敦金融城买下某栋办公楼？

自英国脱欧公投以来，一连串富有的私人投资者正以这种方式作出反应，尽管这看起来有点说不通。

一位土耳其投资者在2016年9月出资3300万英镑，购买了伦敦圣保罗大教堂附近的圣保罗大厦；一个泰国投资者花了7500万英镑，买下了靠近英国央行的怀恩街33号大楼；7月，一名中东买家耗资9000万英镑，购买了金融城另一座建筑，即威廉国王街5号，租给了日本银行大和资本市场（Daiwa Capital Markets）。此类交易还有很多。数据提供商CoStar分析得出，2016年三季度，海外投资者（其中许多是富有的个人和家族）在伦敦房产的买家中占据了创纪录的比重。

对这些投资者而言，短期诱惑在于英镑的下跌。如果某位买家在10月下旬以美元投资于一项英镑资产，那么相比在英国公投前一天购买，他将节省17.6%的成本。这还没有考虑到房产价格下跌的部分。

寻找收益则是投资者的长期动机。

威廉国王街5号的那栋建筑是以3.65%的净初始收益率水平购买的，这个收益率并不惊人，但考虑到政府债券收益率屡屡创下历史新低，这样的收益率也不可轻视了。

鉴于伦敦金融城的办公楼市场可能受到英国退欧的打击，上述购买行为听起来可能仍是一种危险的策略。如果英国选择与欧盟“硬”分手，比如同时退出欧洲共同市场，那可能促使银行将其部分业务转移到其它地方，从而减少对办公空间的需求。

但每栋建筑都是不同的，而且伦敦的租约都很长。如果你在伦敦的新楼被租给一家靠谱的日本银行，租期直到2027年，那么到期之前，你可以开心地无视邻近楼宇的命运。如果这家银行决定在此期间迁移到国外，那么转租将是它的问题，而不是你的。

资金实力略逊的私人投资者正在以较小的规模进行类似的投资。根据汉普顿国际（Hamptons International）的数据，2016年三季度，海外投资者占到了伦敦高端地区购房交易的29%，高于前3个月的23%。作为私人财富的另一个去向，房地产拍卖业也红红火火。拍卖公司Allsop在2016年10月举办了十年来最成功的一场拍卖。迄今而言，这些交易已帮助阻止了英国房地产市场的暴跌。

但是，投資者做出的决策是明智的吗？

答案将部分取决于他们的租户有多可靠。然而，货币汇率将是另一个棘手的因素。外汇市场是众所周知的难以预测，除非他们进行了货币对冲，否则对于在退欧公投后第一时间购入房产、以美元结算的投资者而言，他们将不得不消化其所购资产在截至2016年10月底的额外8%的贬值。这还不包括兑换为另一种货币后收益的下降。

同样不可预测的是分析家们所谓的“政治风险”，目前大致就是“特雷莎·梅（Theresa May）的谈判策略”。这位英国首相在退欧谈判中采取的策略将是决定英国经济方向的核心因素，它也可能影响伦敦房地产市场的方向。

当然，目前也有一些可供参考的角度。Cushman&Wakefield的合伙人詹姆斯·贝克汉姆（James Beckham）指出，过去两年里，伦敦房产市场上的土耳其买家有所增加。土耳其收容了270万叙利亚难民，目前正在应对“伊斯兰国”的炸弹袭击，且政府的威权化程度正越来越高。从那个角度看，英国退欧似乎也不是多么可怕。

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