浅议优化房产项目税收筹划的重要性

刘晶

摘要：本文基于与房地产项目密切相关的土地增值税概念，分析房地产项目的土地增值税税收筹划内容。并结合房地产项目的具体案例对房地产项目的税负优化实施方式进行论述，最后基于案例分析结论阐明优化房地产项目税收筹划的重要性。

关键词：房地产项目；税收筹划；重要性

一、土地增值税的概念及其特殊性

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的单位，按照国家规定的扣除后的增值额部分对国家进行纳税的一种税负。土地增值税是房产企业负担最重的一种税负，其所采用的方法是超额累进税率，这种计税方式更增加了企业的税收负担，相應地，土地增值税的筹划对房产企业来说显得尤为重要。合理的土地增值税筹划方式能够在降低企业生产经营成本的同时有效提升企业价值。

二、房产项目的土地增值税税收筹划分析

（一）普通住宅税收筹划

对于普通住宅项目的税收筹划，应当做好项目定价，把握好土地增值税税率变动的临界点，定价时应当准确把握土地增值税的税率档次，提高企业的税后净收益。普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，依据相关计算方法将免税的最高定价作为参考。利用土地增值税临界点来选择适当的开发方案，避免因增值税率高于起征点造成税负增加。另外房产企业可以选择适当的利息扣除方式，贷款利息扣除限额包括商业银行同类同期贷款利率限额扣除以及按税法规定的房产开发成本的10%以内扣除两种方式。在市场可以接受的范围内，房产企业采取适当的方式加大公共配套投入，改善项目的绿化环境，提高档次，增加扣除项目金额，降低税率。

（二）成本测算和分配

完善企业管理制度，合理划分管理部门及生产部门，对房产企业的管理费用、销售费用以及工程项目中的开发间接费用等成本测算没有严格的规定，因此在实际业务中，房产企业财务部门能够依据自身实际情况，将开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等与公司业务做合理的分割，在组织机构、人员编制等方面也能够进行合理的分配，从而做到能够将各部门费用明显区分列支，减少因企业部门职责划分不清带来的费用认定风险，加大建造总成本。

三、税负优化的可行性实施方式

以“丽景长安”项目为例，丽景长安项目由2栋保障房、7栋商品房及配套商业、地下车库组成，总占地面积73，188m2，总可售建筑面积248，602.95 m2，其中2栋保障房可售建筑面积50，496.62m2，占比20%。商品房户型为137m2和155m2的平均单价分别为3万和3.4万，每套平均售价分别约为430万和490万。项目取得土地使用权，建安成本已分别按照保障房、商品房、车库、商业等进行了归类，测算土地增值税时，保障房和非普宅成本均按照建筑面积比例分摊计算，测算应缴土地增值税为15.07亿。

其中：1.丽景长安项目若全部销售收入约为71.8亿，其中普宅收入3.53亿，非普宅收入63.14亿，车库和商业5.16亿，本次测算按照非普宅收入68.3亿为基数测算。

2.由于普宅部分增值额为负值，不缴纳土增税，本次测算仅考虑非普宅部分土增税。（见表1）

非普宅增值税计算：（见下页表2）

依据此房产项目的具体情况，可以采用以下方式进行土地增值税优化。

（一）按不同方式进行成本分摊

一是按照占地面积分摊土地成本，依据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条的规定解决占地面积和综合经济技术指标作为税务机关认可的证明材料，在项目清算时使用“基底占地面积”计算分摊保障房和商品房土地成本，能够得到税务机关认可，此次测算预计可节约土增税3460.18万。（见表3）

二是专属建安成本的方式，根据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条（三）。使用该种方式需要房产公司提供足够的证据支持建安成本可以按受益对象直接归集，通过沟通让税务机关认可企业建安成本专属于某项成本对象的真实性、准确性、完整性。而其他开发成本包括前期费用和基础设施费，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用及其他间接费用不能独立核算的成本，需按建筑面积比例去分摊；如果方案落地实施阶段能够全部顺利解决，此次测算建安成本如果不按建筑面积分摊由原基础数据扣除项目总额29.36亿增加到30.67亿，预计可以节约土增税7869万。

三是车位和商业自持或打包销售的方式，该项目车位计税成本1.3万/M2，车位的可售面积平均34 M2/个，以此计算车位的可扣除成本约为30万/个。市场销售价格为25万/个，因此该项目车位为负增值。根据北京市地方税务局公告2013年第8号第二条的规定，土地增值税的计算统一采用“二分法”，非普通住宅、车位、商业统一作为其他商品房合并计算土地增值税。土地增值税清算前存在大量未售车位，按照我公司的数据，目前未售车位361个，商业8套，市场价格车位25万/个，商业4万/平，按照销售部门预测，剩余车位和商業不能实现销售，如果打包销售，可以给予适当的销售折扣，按照车位20万/个，商业3万/平测算，预计节税62.06万，如自持车位的负增值将无法在本次清算中使用，从而加大了项目增值幅度。

四是优化公司现售楼处成本分摊，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，独立建造、使用后拆除的售楼处，不属于开发间接费用的范围，不允许在计算土地增值税时扣除。如不建设售楼处，而是使用配套商业进行销售工作，在产品规划支出前就做好相关预案的话，现售楼处已发生的500万成本就能够作为扣除项目进行扣除，预计可节约土增税324万，从而也起到了节约销售成本的目的。

五是优化期间费用与开发间接费用的转化，可以通过合理的方法，作为项目开发成本扣除，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，直接组织、管理开发项目的人员工资、福利费，允许计入开发间接费用，并加计扣除20%。实施条件是费用支出与项目工程建设直接相关，如关联方具有工程管理能力和资质，对工程管理派遣工程人员的工资薪酬和免收的工程项目等有关费用，在实际管理的开始日双方应签订工程管理服务合同和工程项目有关服务合同，发生相关费用可计入开发间接费而不归集为管理费用，优化后的归集分摊方法可以增加商品房开发成本1100万，预计可节约土增税1035万。

具体优化成本分摊节税的方式见表4：

以上优化方案共计节税1.89亿，筹划方案落地，进行土增税清算时，还需要与主管税务机关进行充分沟通。

（二）合理制定项目售价

合理制定项目销售目标，通过大数据的汇总分析项目成本、市场定位以及项目销售情况，配合项目税收筹划测算，参照土增税阶梯累进计算的特点，找到本项目有利的税率临界点，进行效应测试，从而起到对销售价格定价的辅助指导，避免因缺少税收筹划数据的支持盲目定价，产生的高售价反而比相对略低售价收益低的情况发生。

（三）利用利息支出方式减轻税收负担

合理运用利息支出方式能够有效抵扣所需纳税额，税法规定利息支出能够按转让房产项目计算分摊，并提供金融机构证明，允许按照实际情况对税收部分进行扣除，房产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和5%进行扣除；凡是能按照房产开发项目计算分摊利息支出都能按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。在此案例中，保障房利息计税成本7，120.65万，商品房20，668.40万，车库5，671.77万，商业1，595.27万，资本化利息支出总额为35，056.09万，有效利用利息支出方式能够减轻房产项目开发商的税收负担。

参考文献：

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[2]刘敏芝.浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师，2014（14）：49-50.

[3]付天行.对房地产开发企业税收筹划的几点分析[J].财经界：学术版，2014（8）：270-271.

（作者单位：北京住总房地产开发有限责任公司）