坚持规划引领 依法规范管理 有效破解农民建房难

坚持规划引领 依法规范管理 有效破解农民建房难

□桐庐县国土资源局 郑金龙

2014年初，浙江省政府和浙江省国土资源厅提出了“规范农村宅基地管理，破解农民建房难”的工作任务和要求，桐庐县认真贯彻上级文件精神，围绕“3-5年基本解决无房户、危房户”的总体工作目标，出台政策、规范审批、强化监管、保障用地，通过2年多的努力，全县的农民“建房难”问题得到有序解决，农村宅基地管理水平上了一个新台阶。两年来，共解决了3276户农户的宅基地审批，涉及用地面积5665亩，其中落实新增建设用地指标942亩。

一、完善宅基地管理政策，强化制度管控

前些年，桐庐县的农村宅基地管理普遍存在“无规划、乱审批、缺监管、未批先建多、建新不拆旧”五个方面突出问题，农村违法建筑泛滥，宅基地资源浪费严重，造成了一头是农村建房乱，一头是农民建房难。针对这一局面，2014年，桐庐县出台了《桐庐县农村宅基地管理细则》。《细则》在依法的前提下，充分吸收了省市文件精神，既结合实际创新举措，又具有较强的针对性、实用性和可操作性。

1.规划引领，节约集约用地

强化规划意识，严格按村庄规划审批宅基地。从紧控制村庄人均建设用地指标，科学分配、节约利用宅基地资源。新规划的农居点，人均建设用地不得超过100平方米或亩均安排宅基地2.3户以上；原有村庄超过120平方米的，除古建筑保护和地质灾害搬迁需要外，不再安排新增建设用地指标。鼓励村民按规划原基拆建，在不超过原合法宅基地面积的前提下，每户最高可奖励20平方米。

2.定义清晰，明确审批条件

明确了“无房户”“危房户”和“住房困难户”的概念。无房户是指因自然灾害或人为原因造成住房损毁的农户，或住房困难户家庭符合分户条件但又无宅基地的已婚子女。危房户是指现有住宅经有关部门鉴定为危房的农户。住房困难户是指人均住房建筑面积不足20平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的农户。细化列举出符合宅基地申请条件的5种情形和不符合宅基地申请条件的15种情形，只有无房户、危房户、住房困难户和规划搬迁户可以申请新宅基地，已有宅基地的农户只能通过原基拆建改善住宅条件（规划不允许的除外）。

3.明确责任，规范农房审批

按照“县级部门规划、乡镇街道审批、村级民主管理、农户依法使用”的宅基地管理原则，明确基层干部和农户的法律责任。重新设计印制了《农房审批表》，要求自然村、行政村、乡镇城建办、基层国土所的经办人员和负责人及乡镇分管领导共7个人签字，一经查实农户本人提供虚假材料或镇村干部弄虚作假的，都将按照欺骗审批处理，并依法依纪追究相关工作人员的责任。借助“无违建县”创建的良好氛围，桐庐县的宅基地管理《细则》得以认真贯彻实施，得到了农村广大群众的支持，取得了良好效果。

二、规范审批，加强程序管控

为确保有限的宅基地资源优先安排给无房户、危房户和住房困难户，促进宅基地节约集约利用和公开公平分配，桐庐县对宅基地审批工作进行了严格规范。

1.严格审核村民身份

村民应持有本集体经济组织颁发的股权证，村集体违反政策颁发的股权证无效。“非农户口”的村民申请宅基地必须同时符合三个条件：持有本村的有效股权证，未曾享受房改政策，未曾被国家机关、事业单位、国有企业或国有控股企业正式录用。不以“农业户口”为标准，严格认定“村民”身份，既符合当前农村实际，又能够处理好“蓝印户口”等历史遗留问题，更是适应了户籍制度改革的趋势。

2.严格把好“分户”关

必须按“村民家庭户”审批宅基地，公安分户仅作参考，杜绝人户分离、乱分户、不合理分户骗取宅基地利益。公安户籍已经单独立户，但不符合《细则》规定的，不予审批宅基地；村规民约已经制定，但不符合《细则》规定的，不予支持。特殊情况报县国土资源局政策组审核。

3.严格控制新批宅基地

只有无房户可以新批宅基地。因规划、房屋结构等原因无法进行原基拆建的危房户和住房困难户，可视作无房户。拟新批宅基地的无房户名单，由乡镇（街道）在每月25日前报县国土资源局，经审核后统一在县级媒体《今日桐庐》公示，接受社会监督。

4.严格执行“拆旧建新”政策

村民申请建房必须自行拆除所有旧宅（包括无证房屋、附房、庭院等），否则不得领取《农房审批表》。因住房结构等原因确实无法拆除的，必须办理村集体收回手续并注销其土地证、房产证。通过调剂形式处置旧宅的，受调剂户必须符合建房条件，并依法办妥调剂手续和土地证、房产证过户手续。

▲美丽乡村——钟山髙峰

三、创新思路，拓宽农民建房渠道

1.推行房票安置

坚持“有偿退出”和“有偿使用”的原则，将“宅基地有偿使用”列入农村产权制度改革的主要内容之一，结合农村土地综合整治和集体土地征迁安置，出台《桐庐县住宅房屋征收房票安置实施办法（试行）》，在全县范围内推行房票制度。房票是被补偿（征收）人在本县行政区域范围内购买政府商定房源的商品住宅、商业营业用房结算的特定票据。对被补偿人选择房票购置商品住宅（或商业营业用房）达到规定的被征收房货币化安置款50%的，给予被补偿人选择房票安置的15%奖励，并计入房票总额。超过规定50%比例（但不得高于安置补偿协议中的货币安置补偿总额）的，超出50%以上部分给予22%的现金奖励。

2.允许宅基地跨村流转

坚持“一户一宅、拆旧建新、有偿使用”原则，在不突破全县宅基地管理关于建房条件和面积标准规定的情况下，允许在所在村无宅基地，或将原宅基地交还所在村集体，并依法办理宅基地使用权变更登记手续的村民，到县城市规划控制区范围外的其他村进行宅基地跨村流转。既给予了县城和集镇务工村民进城安居乐业，又实现了全县农村宅基地的统筹安排和节约集约利用，同时还解决了不少历史遗留问题。

3.加快推进“一户多宅”清理工作

以“无违建县创建”和“三改一拆”为载体，在全县范围内开展农村宅基地“一户多宅”清理行动。通过深入排查摸底，党员干部带头，县、乡镇（街道）、村（社区）三级联动，着力解决农村宅基地使用中的历史遗留问题，切实维护农村宅基地使用管理的公平公正，促进节约集约用地。注重拆后利用，坚持惠民利民优先，按照“宜耕则耕、宜建则建、宜绿则绿”的原则，对拆除之后土地采取拆除、收回、调剂等方式分类施策，及时安排无房户、危房户和住房困难户审批建房，切实解决了一批农民住房难问题。

4.允许合法农房通过原基拆建进行危房改造

结合实际，在已经停止项目实施的规划复垦区内，危房户在新安置点无法安排宅基地的，即可以申请原基翻建，不再对土地规划和村庄规划进行审查，按照正常流程办理农房审批手续。

5.使用零星存量国有建设用地安排农民建房

对村庄规划范围内、单宗面积不超过3亩的存量国有建设用地，以划拨方式安排农民建房，按照宅基地进行审批和管理，不收取划拨费用。村庄规划区范围内3亩以上的存量国有土地，安排农民建房的，报请县政府批准后实施。

通过2年多的努力，桐庐县的宅基地管理工作取得了一定成效：无房户、危房户和住房困难户的“建房难”问题得到有序解决，基本杜绝了未批先建、少批多建等违法现象，宅基地管理全过程都充分体现了依法、公开、公平的原则，由此引起的信访大幅减少。下一步，桐庐县将在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”总原则的前提下，通过科学规划、创新举措、依法审批、严格管理，着力破解农民建房难，依法保障农民合法权益，推进美丽乡村建设。

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