新形势下房地产内控控制存在的问题与对策研究

范晓江

摘 要：近几年来，房地产行业受国家宏观调控一系列政策的影响，由爆炸式增长期进入转型调整期。本文主要针对新形势下房地产内控控制存在的问题进行了分析，在房地产企业运行过程中出现了房地产行业内控控制体系不健全、其风险评估环节薄弱并缺乏一定的执行力、缺乏有效监督、工作人员综合素质参差不齐以及营销策划和项目建设以及服务流程较分散等主要问题，并针对出现的问题提出了相应的解决对策。

关键词：企业内控控制；房地产；内控管理

中图分类号： F275.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2017）02-16-2

0 引言

随着我国经济进入新常态发展模式，房地产行业也进入了挑战与机遇、出新与守正、转型与坚守并存的新常态时代，房产的刚性需求是房产行业可持续增长的先天优势，但房地产已告别了那种“只要做房地产，就能暴富”的初级阶段。因此解决新形势下房地产企业经营过程中出现的问题，不断进行企业内部控制体系的创新改革，加强企业内部管理、降低企业经营成本，延续企业的竞争优势，才能够更好地适应残酷的市场竞争环境。本文主要对新形势下的房地产内控控制存在的问题进行了阐述，认为只有不断地加强企业内部管理、及时地处理企业运行出现的问题，才能促进房地产行业发展的良性循环。

1 新形式下房地产内控控制存在的问题

1.1 房地产行业内控控制体制不完善

房地产行业建立完善的内控控制体系是促进企业发展的理论指导基础，目前，在我国房地产行业中普遍存在内控控制制度不够健全，其控制环境、控制程序以及会计系统等方面都没有进行体制的完善，未能形成完整的企业内控控制管理系统。由于企业内部的控制体系的不健全对企业信息完整性、准确性以及真实性都造成了一定的影响。

1.2 房地产行业的风险评估环节薄弱且缺乏执行力

随着传统住宅面临拐点，企业围绕不同地产业态进行多元化，在企业运行过程中其内控问题逐渐引起重视，尤其突出的是房地产市场的各种风险问题。第一，房地产内部的风险评估体系制定不够完善，针对市场中的风险未能达到有效的风险预警，从而无法进行有效的应对。第二，缺乏企业内控控制的意识，其中民营企业中缺乏执行力较为明显，目前在多数企业管理者并未对企业内控控制作出全面的认识，忽视了完善企业内控控制体系的必要性及重要性，导致了企业内控控制缺乏执行力并且加大了企业经营的风险[1]。

1.3 企业内部监督缺乏管理

企业内部开展经营活动的有效基础保障则是严格的监督管理机制，在我国大部分房地产企业中，基本都不具备完善的监督管理机制。第一，房地产企业中并未建立完善的监督管理机制。第二，企业内部的审计部门缺少其职能应具备的独立性，从而导致其在企业中未能发挥出有效的部门性能。第三，房地产企业缺乏内部监督管理的执行力，使部分工作、政策未能得到有效落实。

1.4 房地产企业内部人员综合素质不统一

我国房地产企业的工作人员普遍存在着综合素质高低差异明显的现象，从而使其对企业中内控控制的相关政策及政策执行的领悟存在较大差异，企业内控控制的执行主体的综合素质未能满足企业发展的实际需求，其主要体现在专业知识掌握程度与思想觉悟同企业发展实际需求的矛盾关系，同时因其缺乏一定的执行力度对企业管理水平也造成了一定不良影响[2]。房地产市场易受外部环境的影响，当下房地产企业工作人员掌握的知识水平已满足不了新形势下房地产企业发展的要求，本质上为房地长企业工作人员未能对建立企业内控控制的必要性和重要性有足够的认识，其思想觉悟有待提升。

1.5 营销策划和项目建设以及服务流程较分散

在房地产行业在收获高利润的同时也承担着高出普通行业几倍的风险，基于较高的利润及大规模的市场需求，导致房地产企业忽视了对项目的建设、成本控制以及营销策划等流程的重视，部分地产企业因利益等因素忽视了完善并优化企业内部的业务流程，在新常态地产发展模式下，这些“忽视”都将扼住企业命运的喉咙。在我国目前的地产行业中，主要包括住宅地产、商业地产以及工业地产三种。针对住宅地产企业基本以客户的需求作为导向，投资较为成熟，同时建立了完善的决策流程。而后两者也在打破传统，进入新的多业态化的商业地产及产业地产模式，绝大多数企业并未建立必要的业务流程及客户满意的策略，忽视了客户价值和其对企业的忠诚度。其项目的运作仅仅依靠企业高层管理者的商业头脑，缺少有效的数据支撑和科学严谨性。

2 新形势下房地产内控控制问题的解决对策

2.1 完善房地产行业内控控制体系

完善房地产企业内控控制制度和企业治理结构是实现企业内控控制的前提条件，这则需在传统房地产业控制体系的基础上进行不断的创新，根据房地产企业的实际特点与未来发展的需求，建立并完善企业内控控制体系。其主要针对企业层面与业务层面两部分建立内部控制体系，根据业务流程的不同设定对应的内部控制。此外，加强建设企业治理结构，强化各职能部门的功能作用，例如，董事会、经理层以及监事会等[3]。将企业的监督权与执行权、决策权进行分离，形成制约关系。

2.2 建立内控控制的考核激励制度

房地产企业建立合理的考核激励制度能够充分激发企业人员工作的积极性，特别针对内控控制人员。所以，通过完善的综合评价体系，对企业经营的定期生产效益和内控控制进行科学合理的考核及评定，再结合定性分析和定性分析，建立明确的问责和奖惩两者结合的机制，以“逢功必奖、逢过必惩”为考核的原则，充分激发企业人员工作的积极性。

2.3 完善企业监督机制并强化执行力

建立完善企业内控控制体系需要各部门及全体员工共同参与，是一项系统化的工程，为保证企业能够有效实施内控控制要采取以下措施。第一，应建立内控控制的监督制度，同时制定监督房地产经营活动过程的方案计划。第二，加快企业内控控制的落实进度，有效发挥内控控制的效果，提升审计部门的职能作用，以期发挥监督管理的功能，进而实现审计监督的目的，审计机构是企业落实内控控制较为重要的部分，企业中需要通过审计部门有效地对内控控制制度进行监督和评定，从而充分发挥审计机构的监督作用[4]。第三，通过申请注册会计来审计内控控制，合理评估企业内控控制运行设计、缺陷以及风险并提出意见，企业在结合意见进行完善企业内控控制的体系，从而确保满足企业发展需求。

2.4 建立企业员工培训机制

房地产企业内控控制体系的行为主体则是企业内部员工，加强员工进行内控控制体系的培养对该体系的有效实施具有重要意义。企业内控的强弱对其控制工作有着直接的影响，内控控制所处的环境优良是企业顺利开展经营活动的前提条件，它不仅隶属于文化的范畴，更是机制的体现。提升企业控制工作人员的综合素质主要针对其思想觉悟和内控控制的知识的培养，这则需要通过企业定期进行关于内控控制专业知识及体系的培训，开展关于内控控制管理内容的交流活动，促进企业人员思想觉悟的提升，激发其主动学习的积极性，进而实现企业控制人员综合素质的不断提升，加强工作责任感的建设，从而提升整体企业管理水平。

2.5 建立内控控制风险预警机制及应急处理机制

因房地产行业的市场存在的风险较大，为避免发生重大的经济损失应建立相应的风险预警机制及应急事件处理机制，对企业内部管理的弱项环节进行科学的动态分析，结合企业自身的实际情况并分析企业会计环境，通过结合定性和定量的方式，定期并不简短的进行企业中经营行为信息的收集工作，预测并量化企业中可能出现的重大风险。同时结合企业制定的战略配置规划资源，进行监测突发事件并建立完善的预警体系，以期能够有效地对突发事件的性质与类型进行快速识别，及时对突发事件实行应急处理，促进企业良性经营并有效降低经营的风险。

3 结语

综上所述，加强房地产企业内控控制对地产行业的可持续发展具有重要意义，房地产行业易受外部因素影响。所以，针对不断变化的房地产市场，应对企业内控控制体系进行不断完善并在此基础上创新，提升企业风险管理的能力并有效促进地产行业的可持续发展。

参 考 文 献

[1] 赵丽.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].财经界（学术版），2014，10（16）：67-68.

[2] 吴惠贞.房地产管理部门内部控制中的问题与对策[J].中外企业家，2014，12（27）：103.

[3] 侯胜利.浅析房地产企业会计内部控制存在的问题及对策[J].时代金融，2015，12（20）：141.

[4] 郑雅君，殷霄雯.基于财务管理视角下房地产公司内部控制初探[J].中国商贸，2013，10（21）：42-43.