我国房地产众筹现状及其法律问题探析

王梦君

北京工商大学法学院，北京 102488

我国房地产众筹现状及其法律问题探析

王梦君*

北京工商大学法学院，北京 102488

房地产众筹是通过互联网形式面向大众公开进行的与房产项目相关的投融资行为，自2014年起在中国兴起以来，发展态势良好，但也存在相关法律问题，本文旨在对该行业现状以及法律问题进行分析。

房地产众筹；行业现状；法律问题

2014年11月国务院常务会议首次提出“开展股权众筹融资试点，积极探索和规范发展服务创新的互联网金融”。在政府支持以及商业判断的背景下，国内各大房地产商纷纷与互联网金融机构合作，推出房产众筹项目。

一、房地产众筹的界定

众筹是指一群人出于营利或非营利的目的，通过互联网平台为特定项目或公司提供资金支持。房地产众筹就是将众筹这一融资方式运用到该行业。笔者借鉴众筹分类标准，结合房地产众筹项目，将房地产众筹划分为以下三种类型：产品型、借贷型和股权型[1]。

二、国内房地产众筹发展现状

在众多参与房地产众筹的玩家中，有传统房地产开发商，有房地产信息网站，也有新型众筹平台，通过各平台的官方网站、时事新闻等相关资料的整理，笔者梳理了房地产众筹自2014年兴起以来，行业内发生的一系列大事件[2]：

2014年3月4日，中关村募集200人沧州众筹买房，这成为我国首例众筹建房；2014年6月17日，房宝宝作为首款房产众筹产品上线；2014年8月18日，由平安好房推出的美国南卡加夫尼市学生公寓项目是首款海外房产众筹项目；2014年9月23日，万科联合搜房网推出房产众筹项目，这是开发商在众筹领域的第一次尝试；2014年10月10日，新浪乐居作为首家众筹建房投资平台上线；2014年11月1日，中筹网金作为首家专门做“房产众筹”的平台上线；2015年5月29日，成立首个房地产众筹联盟；2015年6月2日，国内第一支房产众筹基金由平安好房联合大华基金推出。

(一)借贷型

以“搜房众筹”的项目万科城为例，苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100m2、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。

(二)股权型

在众筹项目成立的前提下，众筹发起方负责协助全部众筹参与者在当地注册持有标的的房产公司(以下简称“A公司”)以购买众筹标的房产，众筹参与者根据持有的众筹产品份额持有A公司的相应股权份额(1份众筹产品对应A公司5%的股权)，众筹参与者共同作为A公司的全资股东。

(三)产品型

众筹平台面向特定共同建房投资人群众筹，招募会员参与众筹建房计划。如果有合意的项目，可交订金1000元并签订意向协议。当参与人数达到规定数量，平台提前一个月告知开始拍地，拍地成功后，参与者交纳最低30%的“首付”并签订详细购房协议，之后便开始寻找合适开发商代理建房。建房期间，平台每三个月定期发送建房报告给众筹参与者，披露房屋建设进展。预计9-12个月后，项目可以领到销售许可证，这时众筹参与者需签订正式买房合同并办理按揭贷款。待房屋竣工验收，为参与者办理交付手续，平台会收取管理费。

三、房地产众筹的法律问题分析

(一)产品型

产品型房地产众筹的是以“房地产”为回报形式的众筹，众筹支持的最终目的是获得“房地产”这一事物，获得产品消费[3]。就实践来看，目前绝大部分产品型房地产众筹在网上发起众筹时还处在立项阶段，既未获得建设工程规划许可证，开发建设的资金投入也未达规定的标准，那么是否违反了我国《城市房地产管理法》第45条有关规定？

(二)股权型

股权型房地产众筹实践的一大困难在于用什么样的财富标准来衡量投资者是否合格[4]。对投资者要求过高，不利于项目推广，也不符合“普惠金融”的特性；若对投资者要求过低，又无法实现保护投资者的目的。《私募股权众筹征求意见稿》第14条试图对私募股权众筹的投资者设定标准。目前，股权型房地产众筹的投资者是否符合私募股权对于投资者的要求还有待商榷。

(三)产品型

2016年8月24日，中国银监会、工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室联合发布了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》(以下简称《办法》)。《办法》明确网贷机构的本质是信息中介机构，开展的业务是金融信息中介服务，涉及资金融通及相关风险管理，并且明确“禁止网贷机构开展类资产证券化业务或实现以打包资产、证券化资产、信托资产、基金份额等形式的债权转让行为”。禁止平台进行类资产证券化的规定使得实践中债权型房地产众筹的交易模式由“创新”转变为“不合规”。

综上，房地产众筹行业在我国发展还存在诸多问题，也需要通过法律及监管手段助推其走上正规化、科学化道路。

[1]雷禹，陈文.房地产众筹发展模式研究[J].南方金融，2015(总464期).

[2]严跃进.众筹购房能走多远[J].新产经，2014(12).

[3]梁清华.我国众筹的法律困境及解决思路[J].学术研究，2014(9).

[4]范家琛.众筹商业模式研究[J].企业经济，2013(8).

王梦君(1991-)，女，满族，河北秦皇岛人，北京工商大学法学院，硕士研究生，研究方向：国际经济法。

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