破产程序中租赁合同处理方式浅析

吴建锋

江苏神阙律师事务所，江苏 无锡 214000



破产程序中租赁合同处理方式浅析

吴建锋

江苏神阙律师事务所，江苏 无锡 214000

租赁合同在当今市场环境下是一种十分常见的合同，其不仅关系到个人的生存经营，也对许多企业的融资与生产产生着重要的影响。正因为租赁合同对社会生活的稳定有着如此深刻的意义，我国民法也赋予了其有别于一般合同的特殊原则，如“买卖不破租赁”等。然而在破产程序中，当管理人的解除权与租赁合同发生碰撞时，管理人该如何处理，在破产实践中有着不同的方式。本文认为，破产程序中管理人应当区分不同情况，平衡出租人、承租人、抵押债权人及其他债权人的利益，找出最优解决方案。同时，管理人应当做好租赁合同双方的调查和审核工作，防止虚假租赁合同对其他债权人造成不良影响。

破产；不动产租赁合同；处理方式

企业进入破产程序前，往往受业务需要或经营策略等影响，与相对方签订相关租赁合同，这些租赁合同常常导致了破产企业“带租”进入破产程序，其中包括破产企业作为出租人和破产企业作为承租人两种情形。但是，对于涉及到破产企业的租赁合同关系应当如何处理，我国破产法并未作出明确的规定。因此，利用好《破产法》第十八条赋予管理人的权利，成为现有的能解决前述问题的关键。

一、管理人的选择权

《破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”许多法院及破产管理人均认为前述条款的核心内容是给予了管理人单方解除代履行合同的权利，即当债务人已经进入破产程序后，基本上不具备继续履行合同的能力时，为避免代履行合同的长期拖延履行危害到债权人相关利益，管理人应当以保障债权人利益最大化为基本原则，果断地行使单方解除权，有些管理人甚至不权衡利弊或者不考虑代履行合同相对方的合法权益，对代履行合同作出了“一刀切”式的解除，既损害了合同相对方的权益，又不利于维护市场交易的安全与稳定。笔者认为，破法第十八条规定的核心不是在于赋予管理人单方解除权，而是给予了管理人对于代履行合同解除或履行的选择权。对于代履行合同的处理，管理人应当从行使选择权要实现的破产目标、合同相对方利益及维护市场稳定性等多方面考量和论证。除非管理人要实现之破产目标较之其他社会价值或他方利益更为重要，否则管理人不得滥用解除权。尤其是在对待破产程序中的未到期租赁合同时，管理人更应当慎之又慎。

二、未到期租赁合同的处理

(一)承租人破产

承租人进入破产程序后，通常已不再具备继续履行合同的能力，若管理人经过市场调查和经济利益考量，认为解除合同即承租人不再承租更有利于破产程序的进行，而出租人也不必再被租赁合同关系所拖累，管理人可以果断行使解除权。合同解除后，原出租人既可以取回租赁物，又有权对解除租赁合同造成的损失进行债权申报。笔者认为，原出租人申报之债权应当作为普通债权而非共益债务进行清偿，首先，原出租人因管理人解除租赁合同造成的损失不符合共益债务的构成标准；其次，根据物权大于债权的相关理论，原出租人能够取回租赁物已经将其损失降至较低水平，不应列于其他普通债权之前获得清偿。

若管理人选择继续履行租赁合同，这时合同法赋予出租人的解除权与破产法赋予管理人的继续履行权就发生碰撞。对于这种情况，《德国破产法》第109条及第112条均限制了承租人破产时，出租人解除合同的权利；美国破产法则赋予了管理人转租租赁合同的权利，从侧面限制了出租人的解除权；台湾破产法第77条更是明确规定仅有管理人有选择权，出租人无权终止租赁合同。可以看出，各国破产法普遍限制了承租人的解除权。笔者认为，从我国现有破产法来看，管理人的继续履行权与出租人的合同解除权是处于同一位阶的，所以管理人无权强制出租人继续出租。但是如果经过管理人和法院的多方考量，认为直接解除租赁合同对承租人百害而无一利，应当允许管理人转让租赁合同，无论租赁合同中是否存在禁止转租的条款，这样不仅可以增加破产财产，甚至在重整程序中成为破产企业一笔重要的资金来源，又可以平衡各方利益，不至于过多地损害到出租人的利益。

(二)出租人破产

企业进入破产程序，管理人接管破产企业后，要将破产程序进行下去的首要前提是接管破产财产。然而，当出租人破产时，租赁物往往由承租人控制，这就使得管理人很难接管到租赁物，尤其是不动产租赁关系，常常会形成管理人与承租人对峙的僵局。因此，当出租人破产时管理人应当如何处理租赁合同已经成为了破产实践中的一大难题。笔者将从多个角度分析出租人破产时，租赁合同的处理方式。

首先，笔者认为，管理人的单方解除权在出租人破产时同样可以适用，且有其必要性。第一，继续履行租赁合同违反公平清偿的原则。从破产法角度来看，未履行完毕的租赁合同的承租人属于破产企业的债权人中的一员，而纵观我国《破产法》之规定，不存在将承租人债权作为优先债权进行清偿的法律依据，如果允许承租人强行地继续履行租赁合同，直至全部履行完毕，相当于对承租人进行了个别的、全额的清偿。这对其他债权人来说，无疑是不公平的，更是有悖于破产法的立法目的和清偿原则；第二，破产程序中，债权人清偿利益的实现以管理人将破产财产变现为前提。然而，破产财产上设立的租赁合同将极大地增加其变现的难度，在实践中，往往就是无法变现。破产财产无法变现，就使得债权清偿成了为空中楼阁。在许多破产案件中，破产财产中价值最大的便是被设立了租赁合同的租赁物，若不解除租赁合同，无疑是对债权人利益的极大损害，相当于保护了承租人的利益而完全无视了其他债权人的利益，那破产程序进行的目的又何在呢？所以，在出租人破产案件中，管理人单方解除租赁合同的权利应当得到法院的支持。

其次，既然管理人可以行使单方解除权，是否意味着在出租人破产程序中，管理人可以“一刀切”式地解除租赁合同呢？笔者认为，这是管理人滥用解除权的表现，而且会造成的更大的社会矛盾，影响市场秩序的稳定。因此，管理人应当以利益平衡原则为工作中心，区分不同情况，妥善处理好承租人与其他债权人之间利益分配问题，实现破产法公平分配的立法目的。笔者认为，管理人应当做到以下几点：

1.根据实际情况选择解除、延期解除或继续履行。从承租人的履约情况即租赁物使用情况和租金支付情况来看，若承租人存在迟延支付租金或未妥善使用租赁物等情形的，管理人应立即以书面形式通知承租人解除合同，并限期要求其返还或腾空租赁物，且管理人可以在诉讼后申请法院强制执行。若承租人按时支付租金，且金额并非十分巨大的，管理人可与其协商，允许其在破产财产变现后再腾空撤离，其损失可作为债权向管理人申报，管理人也可以将其部分搬家费作为共益债务进行清偿。若破产企业属于商场类企业的，考虑到承租人即商户的牟利方式以及商场类企业的经营特色等因素，完全可以选择继续履行租赁合同，既可以由新的受让方整体购买，也可以由新投资人注入资金，以期重整。

2.承租人因解除合同而产生的债权的确定。实践中，对于已经支付了大额租金或全部支付完毕的承租人，若管理人直接解除合同，且对承租人的损失不加区分地全部作为普通债权进行清偿，在破产案件债权清偿率普遍较低的情况下，必然会招致承租人的强烈抵触。因此，我们应当首先确定承租人因解除合同而产生的债权的性质。根据王欣新老师的观点，承租人因解除租赁合同而产生的义务分为财产返还义务和损害赔偿义务。在持续性的不动产租赁关系中，承租人仅是取得租赁物的使用和收益权，其所有权仍归属于出租人，而当租赁合同被解除时，必然存在对租赁物的返还和相关费用的结算返还。其性质不同于因一方违约或侵权而产生的损害赔偿义务，二者的处理方式应当分而为之。因此，在王欣新老师的观点中，租赁合同解除时基于财产返还义务产生的债务应当属于共益债务，而因解除合同造成的损害赔偿义务产生的债务则属于破产债权。笔者认为，基于财产返还义务产生的债务包括但不限于承租人已经预付的租金、押金、以及对租赁物进行的添附、装饰装修等，当然具体情形还应当审核双方租赁合同之约定。

3.谨慎防范虚假租赁、恶意租赁。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。但是，该条款却未对未作登记的后果作出进一步规定，这也导致了现实中绝大部分租赁合同均未经过登记备案。由此造成的后果就是破产企业与第三人恶意串通，采用租赁日期倒签、出具虚假租金收条、以租金折抵大额债务及签订长期租约一次性付清租金等形式规避法律规定，攫取更多利益。对于这些情况，管理人应当仔细甄别，做好调查摸底工作，查清破产企业与所谓承租人之间的关联关系和资金往来情况，同时，法院应当全力支持管理人工作，积极协调公安、税务等有关部门，对虚假承租人进行严厉的制裁，保护债权人的合法权益。

我国破产法起步较晚，存在着诸多不完善的地方，现行破产法中对未到期租赁合同的处理也未做详细的规定，仅仅依靠《破产法》第十八条之规定，无法满足管理人的工作需求，再加之我国特殊的土地房屋制度，导致了管理人在破产实践中处理租赁合同尤其是不动产租赁合同时的捉襟见肘。因此，我国应当借鉴相关国家较为成熟的规定，增加对于未到期租赁合同等特殊合同的特殊处理规则。

D922.291.92；D

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2095-4379-(2017)16-0177-02

吴建锋(1993-)，男，汉族，江苏无锡人，法学学士，江苏神阙律师事务所，律师，研究方向：商事、破产。