浅析我国不动产公证制度的引入与适用

白 静

青海省西宁市夏都公证处，青海 西宁 810000



浅析我国不动产公证制度的引入与适用

白 静

青海省西宁市夏都公证处，青海 西宁 810000

关于不动产的最优化立法始终是人们所共同追求的终极目标之一，设立国家对不动产物权进行统一的登记和管理，是近现代各国普遍适用的一种旨在保护不动产变动的管理制度。但任何一种制度的制定和实施都有其存在的必要和优势，同时每种制度又都存在着自身的缺陷和不足，也正因为此，作为我国不动产物权公示的一种手段，保障社会不动产交易安全和高效的不动产登记制度在现实运用中也存在着不足和缺陷。本文目的为如何避免这种因缺陷和不足而产生的不动产物权变动登记所带来的消极后果，达到登记的法律效果，从而为今后我国不动产登记条例实施过程中政府必须要面对和解决的一大现实问题。

不动产；公证制度；引入；适用

一、不动产公证制度存在的问题

尽管我国在《物权法》和之后的《不动产登记暂行条例》中逐渐廓清了不动产物权登记的审查模式及建立了统一的登记制度。但不可否认的是，在整个物权法颁布实践过程中，在不断弥补物权制度缺失的同时，不动产公证制度也存在着一些问题。

(一)不动产登记制度自身局限性

从不动产登记制度自身来看，物权变动法则是物权法的焦点问题之一。如前所述，建立统一的不动产登记制度和办法是立法者的追求，也是我国《物权法》的更深一层次的要求。但由于目前我国有些公权力部门分权存在着不尽合理的现象，权力叠加交叉运行的情况仍然相对严重，这就造成我国2007年实施的《物权法》中对不动产登记的规范的笼统模糊性。仅仅在第十条中提到：国家要对不动产物权设立、损益实行统一的登记制度。但统一登记的方式是什么、程序怎样、登记机构是哪一个，没有做进一步说明。不动产登记“多头管理、各自为政”的局面没有从根本上得到有效解决。

(二)不动产登记主体存在弊端

从不动产登记主体的设定上来分析，国家之所以设立不动产登记制度，更多的是处于对社会的稳定和公共共同利益的考虑，无论是采取对抗要件或是生效要件的方式，其目的都是为了限制交易双方当事人按照“私权自治”的随意交易，实现宏观调控和优化配置重要社会资源的目的，因此不动产登记具有公法的色彩。

对于这种由国家或政府作为民事主体而参与到民事交易的行为，无论是在理论上还是在实践中，都不宜继续由国家设立的登记机构来完成对物权变动的原因兼目的的登记审查，为了保障公平原则，就必然需要引入独立第三方的力量来制衡这种确已存在的不平衡。

二、不动产公证制度的适用探讨

通过上述分析我们可以看出不动产公证制度的引入存在的问题和必要性，但是不是所有引入的制度都是符合我国的国情的，所以针对我国实际国情，对于完善不动产公证制度我们提出以下几点建议：

(一)强化不动产登记公证书的证据效力

《公证法》对公证性质最终定位为：依法独立行使公证职能并承担民事责任的不以营利为目的证明机构，公证属于法律职业共同体中的一部分笔者前面已经进行了充分论证。但由于我国《公证法》并没有规定法定公证事项，而是留于民商实体法中去解决。但从实体法的制定来看，往往一个实体法除了立法本身是一个不断研究、论证、起草过程中，还是一个听取各方面的意见，平衡相关群体的利益，整合各利益主体博弈结果的过程。也正因利益因素的存在，使得将公证写入相关实体法中似乎比较困难。

公证行业要求的不是新增加某种权利，而只是要求进而明确法律已有的效力和程序，因此在物权登记变动的非诉领域内，加强公证证明效力和程序则是相对比较可行的。

(二)不动产公证制度加强强制公证

把公证制度引入不动产登记审查当中的一个重要原因就是用于弥补不动产登记制度自身的不足，从而保障交易的公平和安全。而不动产作为关系民生、与民众息息相关的重大经济事项，不动产变动的安全与否不仅关系到社会稳定和发展，同时不动产物权变动也是民事领域中“意思自治”原则的最直接、最根本的体现。因此，对不动产物权变动的所有原因行为我们不要求、也没必要一概地进行公证，但对涉及不动产的赠与、遗嘱(遗赠)、继承等这些法律关系复杂的物权变动的原因行为时，可要求当事人先行进行公证，作为自愿公证原则的例外却是必要的。

因此，将公证行为设计为上述法律行为生效的要件或者登记的必经程序，如此可以以公证职能的发挥最大可能地剔除各种消极因素，为不动产登记制度提供更准确、更有利的法律保护，同时也可以降低登记机构的责任风险。

(三)明确不动产登记中的责任范围

国家设立公证机构的目的，就是预防和减少纷争。公证证明也因其所具有的特殊的法律效力，而被社会公众和公证书使用者所推崇。然而，从法律层面上说一种机构的设置往往存在着职能风险与制度价值的对抗，我国无论是《公证法》还是相关法律法规均没有对公证审查内容及相关责任的具体规定。如在涉及不动产变动过程中，我国传统的公证方式基本上只是对相关法律事实的真实性、合法性进行审查，即只对合同的合法真实性做出证明。

同时，为避免责任承担，实务中公证机构更多的是将实质审查尽可能地转变成形式审查方式，试图通过公证证词内容格式、语句表达、事前重复而繁琐告知等来避免可能产生的责任。仅仅以公证书证明的公证活动显然已渐渐不在适应社会发展的需要，相应的其适用范围也因这种不适应而越来越受到社会需求的限制。

(四)适当调整不动产公证收费

公证价值所在正是向社会提供法律服务，保障社会和谐，公证服务收费一方面应真正体现公证服务价值，另一方面公证的计费应根据公证机构的社会平均成本为基础，根据公众对公证服务的需求人数、时间和疑难、复杂及风险程度，并按照社会承受能力和保障公证事业可持续发展的原则来确定，更应该突出公共服务的公益性特征。因此，国家可以扩大公证法律援助覆盖面，降低房产继承、遗赠等收费标准或由政府来替公众购买公证服务。这样不仅可以减少民众对公证收费的支出，也可保障民众在不动产变动登记中享受公证法律服务。

(五)形成公证与不动产登记的协调机制

公证与不动产登记是两个不同职能部门之间的职能行使，这不是一场利益驱使下的权益争夺与让度的问题。登记部门依公证证明进行几乎零风险登记制度应该说是对我国房地产登记管理模式的一种有益探索。例如，早在2002年开始，昆明市相关政府机关为保障不动产交易的安全，避免风险，减少诉讼，就积极借鉴法德登记模式，倡导并在实践中将公证列入二手房屋交易前置审查中。即登记机构利用公证机构的专业知识对二手房屋交易提供实质性审查，而登记机构完全信赖公证机构出具的公证书，只进行形式审查，而对引起物权变动的债权行为的审查则全部交由公证机构进行，对申请人与相对人关于实体法律关系的意思表示在所不问。

三、结语

综上所述，不动产登记与公证即有相同的功能，又各自有不同的职能和作用，在不动产物权变动的各环节，二者可即可以相互依托，又可互补不足。在不动产登记中引入和运用公证制度，不仅可以对市场进行导向和影响，有利于对我国物权变动程序制度的规范和完善，避免非法交易，同时也吻合弱化行政审批和行政管理、深化市场管理的法治化的发展方位和趋向；公证制度的引入，不仅与契约自由、正义与自由的原则是不矛盾的，而且也是符合我国经济发展。

[1]蒋同一.论不动产登记机关登记错误的赔偿责任[D].苏州大学，2015.

[2]陈少伟.不动产登记信息查询制度研究[D].华中师范大学，2015.

[3]顾娟.我国不动产登记立法问题研究[D].北京交通大学，2008.

D923.2；D

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2095-4379-(2017)13-0189-02 作者简介：白静(1982-)，女，汉族，法学本科，青海省西宁市夏都公证处，四级公证员，拟评三级，研究方向：法学。