以不履行义务为合同解除条件的法律分析

顾亮亮

江苏省射阳县人民法院，江苏 射阳 224300

以不履行义务为合同解除条件的法律分析

顾亮亮

江苏省射阳县人民法院，江苏 射阳 224300

房屋买卖属于重大交易，买卖双方均应审慎对待合同条款。本文中一起因“特别约定”条款的理解差异而引发的房屋买卖纠纷案件即属典型案件。该案中，卖方以不履行义务作为合同解除的条件，并以怠于履行合同义务来促成合同解除条件的成就，应视作条件未成就，卖方不享有合同解除权。

附条件解除；合同解除；合同失效；特别约定

一、基本案情

张某与王某签订一份房屋买卖合同，约定张某出售其名下的一处房产，作价150万元整。双方约定，该房屋将于2017年6月15日前过户至王某名下。签约前，张某得知其所在的城市房价正处于上涨中，因而有所犹豫，于是他在房屋买卖合同的特别约定一栏增加一个条款，表述为：“卖方承诺一定会按约定的时间过户房屋，但如果逾期未过户，合同失效”。王某买房心切，未作思考，即同意签约。双方约定的过户日前，王某多次联系张某，但张某故意避而不见。王某不断发短信要求张某过户，但是张某不作任何表示，几天后回复：“请别再骚扰我，否则我报警”。王某认为张某的做法侵害了他的合法权益，遂起诉至法院，请求法院判令张某继续履行合同。张某表示愿意退还定金、首付款等所有款项，但坚持合同已经“失效”，他不负过户义务。

二、若干观点

对于该案的处理，一共有如下几种观点：

第一种观点认为，张某与王某之间签订的合同系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。双方关于“合同失效”情形的特别约定，实质上是赋予了张某享有是否过户的决定权。如果届时张某拒绝过户，则王某无权要求张某继续履行。该特别约定不违反法律法规，不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。按照该特别约定，张某不再负有过户义务，应驳回王某诉请。

第二种观点认为，张某与王某之间签订的合同中特别约定了“合同失效”的情形，但是我国法律并没有对“合同失效”作出任何规定。与失效相近的概念有“无效”、“终止”、“解除”。我国法律已经对合同无效的情形作出了规定，合同当事人不应约定哪些情形属于合同无效；涉案合同并未履行完毕，因而“失效”也不宜理解为合同履行完毕后的“终止”，恐怕只能理解为“合同解除”。但是，本案中当事人张某在合同约定的过户日之前一直避而不见，并未行使合同解除权，该合同依然有效。法院应支持王某的诉请。

第三种观点认为，该案中的特别约定，实质上是合同解除的条件，即双方在买卖合同中约定了合同附条件解除的情形，按照约定即“2017年6月15日张某不履行过户义务”的，合同的解除条件成就，双方均有权解除合同。本案中履行过户义务是房屋买卖合同中张某作为出售房屋一方当事人的主要义务，张某怠于履行义务，以此促成合同解除条件的成就，其目的在于获得更多的经济利益。对此，我国《合同法》第四十五条有明确规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中张某待价而沽，在房屋价格上涨时，怠于履行合同义务，以此促成解除条件的成就，应视作条件未成就。因此，本案中合同解除条件未成就，张某不享有解除权，应继续履行合同。

三、法律分析

上述三种观点分别从不同的角度研判了本案中的法律问题。第一种观点从意思自治的角度认为合同已经“失效”，对双方不再有约束力；第二种观点则提出张某虽然享有解除权，但是并未行使解除权，无法产生合同解除的法律效果，合同对于双方仍有约束力；第三种观点认为涉案合同中的在本质上是附解除条件的合同，但是由于张某为了自己的利益，不正当地促成条件成就，视为条件不成就，张某不享有合同解除权。

笔者同意第三种观点：第一种观点过于僵化地理解意思自治，未能认识到本案争议的实质在于合同解除权及其行使，形成的处理结果也与公平正义原则相悖；第二种观点肯定了张某享有合同解除权，但张某未行使该权利，应承担继续履行的义务。该观点虽然在结论上支持王某的诉请，但是在分析过程中存在一定的偏差；第三种观点则从附解除条件合同的原理和法律规定出发，否定了张某享有合同解除权，其理由是张某以不履行合同义务来促成解除条件的成就，应视作条件未成就。该观点存在明显的价值判断，符合公平正义的价值取向，且有明确的法律依据作为支撑，是一个令人信服的裁判理由。

本案是房屋买卖合同纠纷的一个缩影。买卖双方当事人在交易过程中的交易行为受到市场大环境的影响比较明显，一方当事人会利用其在交易中的优势地位，设计于己有利的合同条款，但在合同履行中往往会产生较多法律争议。本案中卖方通过特别约定将自己不履行义务设定为合同解除的条件，这种情形较为罕见，然而买方不作过多思考即同意签约，也反映了买方在房价上升通道中的焦虑、急切和无奈。法官提醒，房屋买卖属于人生中的重大交易，买卖双方均应审慎斟酌合同条款，以此确保合同顺利履行，减少争议和纠纷。

[1]王长发.合同附条件解除与约定解除比较研究[J].法治研究，2011(9).

[2]贺剑.合同解除异议制度研究[J].中外法学，2013(3).

D923.6

A

2095-4379-(2017)30-0146-01

顾亮亮(1984-)，男，江苏盐城人，2006年7月毕业于南京师范大学法学院，江苏省射阳县人民法院兴桥法庭，庭长，主要从事民、商事审判工作。