承包人的优先受偿权是否及于商品房购房款

李中峰

沈阳师范大学法学院，辽宁 沈阳 110034

承包人的优先受偿权是否及于商品房购房款

李中峰

沈阳师范大学法学院，辽宁 沈阳 110034

《批复》明确规定了建设工程价款优先受偿权的效力不及于已付全部或者大部分款项的商品房买受人。表面上来看似乎否定了建设工程价款优先受偿权的追及效力，实则不然。该条的目的在于保护商品房买受人即消费者。消费者的生存利益是远远高于承包人的经营利益。为了平衡承包人、消费者和发包人之间的利益，根据建设工程价款优先受偿权物上代位的担保物权特点，赋予承包人建设工程价款优先受偿权的效力及于商品房购房款不失为一条正确的选择。

建设工程价款；优先受偿权；商品房购房款；效力

1999年颁布的《合同法》第286条首次规定了承包人的建设工程价款优先受偿权，即发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国合同法释义》中阐明了该条的立法目的是为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现。虽然法律作了明文规定，但是在司法实践中却出现了不少难以适用的问题，比如说行使主体、行使时间、行使方式、行使范围以及与其他权利冲突时何种权利应该优先受偿等等。

2002年最高人民法院对上海市高级人民法院的答复中解决了其中的部分问题，使法官在审理具体的案件时对《合同法》第286条有了更高的可操作性。《批复》第2项规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但是该规定的出现又引发了新的问题，即虽然承包人的工程款优先权不能对抗消费者已经交付全部或者大部分款项的商品房，那么保护承包人工程款的实现，承包人可否及于商品房的购房款，这一点尚不明确。

有学者认为，建设工程价款优先受偿权的适用对象是建设工程，该建设工程不包括建设工程项下的土地使用权。因此，承包人在行使权利时，仅能以现有的尚未出售的建设工程为限。亦有学者认为，建设工程价款优先受偿权与动产浮动抵押权有相同的特点。《物权法》第118条规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。从这里可以看出，抵押权人仅能以现有的或者将来的抵押物行使抵押权。首先，商品房也是商品，未完成的建设工程也是半成品。其次，法律允许建设工程为竣工之前预售，承包人不应再对之前售出的商品房及取得的购房款行使权利，而只能对现有的或者将来的建设工程。

笔者认为，承包人的工程价款优先受偿权效力可及于消费者的商品房购房款。虽然在理论界或者实务界的法律人对建设工程价款优先受偿权的性质有争议，但不管是留置权、法定抵押权又或者法定优先权都逃脱不了法定担保物权的大性质范围。既然承包人的工程款优先权是法定担保物权，就应当具备担保物权的属性，比如说从属性、不可分性、优先受偿性和物上代位性。物上代位性是指当优先权、质权和抵押权的标的物灭失、损毁时，通常可获得保险金，损害赔偿请求权等。如果被征收可转换为补偿金，被出售可转换为价款，被出租可转换为租金。在这种情形下，担保物权的效力及于该保险金、损害赔偿请求权、补偿金、价款、租金。这就是所谓的担保物权的代位性。代位性使担保物权的效力及于标的物的代替物，这是它的功能。同时也可以避免在承包人享有建设工程价款优先受偿权期间，发包人积极将商品房出售，恶意拖欠承包人工程款。

《物权法》第191条第1款明确规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。从这条可以看出，抵押权人尚可对抵押物转让的价款行使抵押权，优先权又优于抵押权等其他物权优先受偿，根据“举重以明轻，举轻以明重”的当然解释原理，承包人的建设工程价款优先受偿权也可以对商品房出售的价款优先受偿。

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D923.6；D925.1

A

2095-4379-(2017)36-0206-01

李中峰(1992-)，女，汉族，山东济宁人，沈阳师范大学法学院，法律硕士。