浅析租购同权在实务中的发展及影响

戎魏魏

北京大成(广州)律师事务所，广东 广州 510623

浅析租购同权在实务中的发展及影响

戎魏魏

北京大成(广州)律师事务所，广东 广州 510623

日前，广州市发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，该文件规定“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。笔者将尝试在本文中就该方案所明确提出的“租购同权”这一概念在实务中的或有发展及影响进行浅要分析。

租购同权；实务；发展；影响

一、租购同权的概念

作为一个在我国法律语境下新近提出来的概念，租购同权政策出台时间较短，对于租购同权政策的研究与配套的法律法规政策规章与案例较少，资料较为零散，笔者唯有依据现有政策中的模糊定义并结合相关法律对租购同权的法律概念作出初步定义。

根据国务院于2016年5月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的规定“完善住房租赁支持政策……非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，并结合2017年6月30日广州市颁布的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，租购同权所指之权利，实际上指代的是租房人在符合一定条件的情况下与房屋所有人对基本公共服务享有的同等权利。

进而需要探讨并明确的是，所谓“同等权利”中的权利具体指代为何者？一方面，从权利性质来看，租购同权主要涉及到所有权、用益物权与债权三方面的权利内容，由于租赁权的性质特殊，法律上对于租赁权是为用益物权或是债权尚未有明确的定论，但更倾向于属于用益物权。另一方面，从权利内容来看，住建部于今年2017年5月19日发布公示的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称为《条例》)的第二章均为住房租赁的条文侧重保护承租人权利，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个方面，同时第十三条规定经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。因此，根据目前的主要指导思想为租购同权中的权利主要是指租房人与购房人拥有相同的基本公共服务权益。

而在国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》规定的我国城镇居民基本公共服务则包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。

二、租购同权的目的

任何政策的颁布都有其目的性所在，纵观广州颁布方案所欲保护之租房者享有的基本公共服务权利，“公共教育”在其中位列首位。在教育资源紧缺，尤其是一线城市义务教育阶段竞争激烈的当下，保障租房者所可能享有的公共教育权无疑是租购同权政策的最直接目的所在。

进一步来讲，保障公共教育权的更深层受众在于，一是无自有产权住房的本市户籍子女；二是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女。对于前述两类人口的子女之受教育权的保障，既可实现维护社会稳定之目的，又可以确保外来高端人才不会因子女入学的问题而流失。

而从经济视角来看，以政策形势对公共教育权落实保障，其根本目的在于对当下房地产市场居高不下的价格加以调控，进而实现对我国房产市场诸多交易乱象的调整。

不难发现，我国房地产市场目前的问题主要集中在两个方面：一是投机性资金占比过高，炒房现象严重；二是房地产行业的高额利润显著打压其他行业，尤其是实业资本难以得到发展。由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察，如今的楼市显然已度过其快速增长期，拐点时刻即将到来，房价变动势在必行。

正是对于房地产市场诸多问题的考虑，住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。从市场的反馈中不难看出，“租购同权”显然是缓解民众购房压力的重要措施，对楼市供求体系也必然会造成持续的影响。究其根本，这都归功于租购同权改变了当下的单一住房供应体系，进而实质性影响了楼市需求的分化。

而在上海尝试推行的及雄安新区预计推行的对于部分房产只租不售的政策，则是通过大力发展租房市场，把商住房转居住属性作为租赁市场的一种补充，可满足当下大量高端外来人才的住房需求。

在某种意义上，“只租不售”正是作为“租购同权”的配套方案，冲击了房地产市场的价格体系，通过压制价格、提高租赁住房数量的方式，缓解供求矛盾，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央指示。

三、租购同权在当下实务中的影响

(一)租购同权政策暂时无法对租房者权利作有效保障

在笔者看来，就当下发布的政策而言，租购同权难以在实务中造成实质性影响。单以广州为例，从其颁布的《方案》来看，“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定”，这无疑设置了极高的享权门槛。

从公示数据可知，当前广州流动人口已超过800万，其中有560万人藉由租赁的方式解决住宿问题，租购同权的享权门槛对租房者的身份有诸如绿卡的明确要求，流动人口中能够达到标准的数量非常之少，这实际上对租赁者造成了极大阻碍。

另一方面，作为享权的前提，租赁者必须将租赁合同予以备案，而根据有关数据显示，当下中国租房市场个人出租比例约占整体的80%，机构出租仅占少数，在这种情况下，租赁者如果想要能够享受租购同权的优惠，就必须要求补缴税款以便备案，而这部分税款自然会转移到租赁者身上，加大租赁者的经济负担。即使租赁者达到了户籍门槛及备案要求，在当前一线城市优质教育资源紧缺的大环境下，重点初高中在录用学生的过程内，自然会对自有房和租房者进行排序，更有甚者，一些热门省市重点学校，甚至会根据家长户籍、工作单位所在区域分级排序或打分排序，租赁者自然在这列排序中毫无竞争力可言。

实际上，如果单单将“租购同权”中的“权”理解为符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。那么一直以来，广州市都是存在“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。

由此可见，租购同权在当下，更多的只是概念上的存在，难以在实务中发挥其对租房者权利保护的作用。

(二)租购同权政策暂时无法对房价进行有效调控

以经济学论，中国房市的价格持续飙升，依托于四大因素，即：城乡土地二元结构、单一的楼市供应、过低的持有成本和过多的货币。而租购同权则是试图改变我国楼市过往一直没有发生过变化的“单一供应”。

然而，楼市长效机制属于系统工程，而“租购同权”只是作用在楼市价格飙升的单一元素上。而长效机制的生效，则必须建立多管齐下的语境下方可实现。过于单薄的改革路径，自然决定了租购同权政策暂时无法对房价进行有效调控。

(三)租购同权政策对法律研究提出了更高要求

租赁权利是建立在签订租赁合同基础上的承租人对他人所有的动产或者不动产进行占有使用甚至收益的权利。目前在学术界，对于租赁权利的性质主要有物权说，债权说和债权物权化说。

笔者倾向于租赁权利属于物权范畴这一观点。如果因为租赁权产生的基础是租赁关系，就认定租赁权是债的关系，这是将权利产生的原因与权利本身的性质混为一谈。租赁对于承租人而言目的主要是利用，根据合同的目的来确定权利的性质，更加符合用益物权的概念定义。

租购同权的日益推广，要求必须对租赁权利的法律属性进行明确界定，根据未来政策的发展趋势，租赁权极可能将同时包括占有、使用、收益与处分四种权能。

四、关于进一步完善及发展租购同权的构想

(一)国外实务中的租购同权架构借鉴

根据数据显示，中国租房市场的资金规模仅有1万亿元，而同期美国的租房市场资金规模却高达3.5万亿元。单以租房市场可达到的资金规模而言，我国的租房市场发展空间依然很大。而美国市场之所以活跃于国内的重要一点就在于，美国的租房者是拥有与购房者同等或近乎相等的相关权利的，而在国内，租房者则明显在多方权利上受到限制，远不如大量以炒房为目的的购房者。在美国，其房屋租赁市场的高度发展，很大程度上是依托于市场化的机构参与租赁市场。当下市场化机构在我国的租房市场所占比重仅略高于1%，而美国为30%，日本则高达80%，通过政策来扶持市场化手段的成熟，逐步形成大机构参与租赁市场的格局，将远优于政府直接插手调控租房市场。

(二)我国租购同权政策的配套完善措施

首先，通过国家立法，明确政策，以架构性的形式予以公众明确的政府导向，使人们对投身租赁市场不会心怀恐惧。只有将“租购同权”立法，使租赁者享有的权利得以明确的法律保障，让购房者和租房者在绝大情况下享有相同的法律地位及权利，才能在根本上使租赁市场的发展存在可能。

在完善立法的前提下，进一步提供租赁房供给，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，以包括拍卖、挂牌、投标在内的多重方式出让商品房用地，土地溢价率达到一定标准后，由竞价方式转为竞自持租赁住房面积。同时，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

在房源充足的情况下，教育等公共服务资源的配套则成为新的要求。租购同权决定了当下已基本固化的公共服务资源将必然无法满足未来的租赁市场下租房者的行权需求。单以广州论，广州的租购同权仅适用于特定人群，该措施的目的自然在于稳定社会民情、留住高端人才，但当下广州的教育资源却远不能满足及实现前述需求。租购同权将使优质教育资源集中的区域短期内住房租金价格快速上涨，并使得租房者与购房者在相同区域内为了教育资源的抢夺而发生冲突。

五、结语

综上来看，目前如广州市这样单纯的推行租购同权政策，其可能导致的变化包括：学区房售卖价格并不会明显下降，反而会导致该地区相应租金暴涨；广州本地无住房人口及外来人口教育成本下降，同时教育机构竞争加剧等。笔者对未来众多一线城市在租购同权政策推广过程中的进一步改革与发展深怀期待。

[1]应健中.新关键词：租购同权[J].浦东开发，2017(08)：60.[2017-10-09].

[2]曲威.住房租购同权：释放城市发展新活力[N].云南经济日报，2017-08-03.

[3]胡月晓.楼市长效机制远不止“租购同权”[N].上海证券报，2017-08-09(008).

[4]马光远.“租购同权”会成为压倒房价的稻草吗？[N].东莞日报，2017-07-24.

[5]张国栋.立法保障“租购同权”只是第一步[N].芜湖日报，2017-07-31(002).

[6]吴学安.“租购同权”保障“住有所居”值得期待[N].团结报，2017-07-29(002).

[7]吴家明，CFP.租购同权背后：楼市调控转向 租赁时代已然开启[J].企业观察家，2017(08)：18-19.[2017-10-09].

[8]张宏伟.租购同权难以颠覆影响[J].中国房地产，2017-10-09.

F299.23

A

2095-4379-(2017)36-0142-02

戎魏魏(1980-)，女，汉族，浙江舟山人，硕士，北京大成(广州)律师事务所，高级合伙人，从事律师工作，研究方向：民商法学。