“因城施策”是主基调

□刘潇

“因城施策”是主基调

□刘潇

中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2017年3月，中央政府工作报告中指出，要因城施策去库存，加强房地产市场的分类调控，重点消化三四线城市房地产的过量库存。“因城施策”成为当前房地产市场调控的主基调。

就浙江省而言，经过2016年一系列政策组合拳，房地产“去库存”效果显著，全省对照既定目标提前2年完成任务，11个设区市市区全面完成去库存任务，54个县（市）基本完成去库存任务，全省商品房去化周期从年初的22.22个月回落至年底的11.7个月，其中住宅从15.8个月下降到7.3个月。随着全国房地产市场形势和调控思路的变化，浙江省房地产调控工作的重点也略有调整，以杭州为代表的楼市热点城市和省内其它三线四线城市的调控政策逐渐差异化，前者着重防范地产泡沫、抑制价格过快上涨，后者一些城市仍需根据本地情况消加快房地产市场出清，“因城施策”甚至是“一城一策”的调控特征显著。

作为全国16个楼市热点城市之一，杭州自G20峰会以后，先后出台多轮调控政策。2016年9月，时隔两年重启限购政策，外地家庭在杭限购一套住房；同月底，有条件地上调公积金和商业性住房贷款二套房首付比例至50%，并暂停购房落户政策；11月，增设外地家庭在杭购房限制条件，有条件地将首套和二套房贷款首付比例分别提至30%和60%，暂停第三套及以上住房贷款；2017年3月，扩大限购实施范围，外地家庭在杭购房要求继续收紧，本地家庭禁购第三套住房，而且富阳区和大江东产业集聚区也纳入限购范围；同月底，对本地居民家庭、企业以及外迁落户至下辖四县（市）居民家庭继续提高限购门槛，同时实施“认房又认贷”的二套房贷款政策，并加强商业性住房贷款监管力度。受上海都市圈外溢影响，嘉兴市也先后出台多轮限购限贷政策以应对房地产市场的价格波动。然而，截止到2016年末，浙江省还有少数县（市）房地产库偏高，其中6个（市）去化周期在20-24月、2个县（市）去化周期在24-30月，一些地市存在库存结构性失衡的问题，仍需以加大“去库存”力度、实现房地产市场出清为工作重点。

2017年一季度全省262家房地产企业问卷调查显示，56.5%的房地产企业认为项目所在地库存处于合理水平、23.7%的企业认为库存偏高、12.2%的企业认为库存不足。其中，受益于上海都市圈需求外溢的嘉兴，47.6%的房地产企业认为其商品房库存不足；而此前经过金融风险链冲击的温州，则有45.8%的企业认为其商品房库存偏高。

在区域分化日渐明显和“因城施策”的大背景下，全省房地产市场调控可在以下三个方面继续加大工作力度，以促进房地产市场平稳健康发展。

因地制宜，分类指导。当前浙江不同地市之间需求结构差异明显，例如嘉兴房地产市场中来自大城市购房需求外溢比例高达66.7%、温州房地产市场中拆迁户购房需求亦高达41.7%，而以杭州为代表的热点城市在多种需求驱动下“稳房价”压力依旧较大，调控政策需紧密结合各地市的实际情况，库存量偏小、房价上涨较快的城市应增加住宅用地供应，严防房地产泡沫；而库存去化周期较长的城市则应调减甚至暂停土地供应，继续加大力度“去库存”，尤其是去商业地产库存。

保障刚需，遏制投机。在保障刚需方面，政府应在新型城镇化进程中积极所为，一是鼓励农民进城购房，逐步放宽中小城市和小城镇的落户门槛；二是提高住房改造拆迁货币化安置比例，大力发展住房租赁市场，丰富城市住房供应体系；三是公积金、贷款和税费政策适当向家庭首套住房倾斜。在遏制投机方面，综合运用限价、限购、限售等行政手段和差异化财税贷款政策等金融手段，在支持保护自住改善型需求的同时，重点抑制投机性购房炒房行为。

加强监管，防范风险。加大销售中介市场监管力度，加强新建商品住房预销售管理，做好房地产市场价格监测，严查捂盘惜售行为；开展中介机构专项整治行动，加大对炒作放价、虚假广告、诱骗消费者交易等违规行为整治力度。严防金融风险，进一步加强商品住房用地交易资金的来源监管，严禁不符合规定的资金种类用于缴付土地竞买保证金和出让价款；严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保等场外配资金融业务。

作者单位：浙江省经济信息中心经济监测预测处