“三权分置”下的土地经营权登记

刘禺涵

（西南政法大学经济法学院，重庆401120）

“三权分置”下的土地经营权登记

刘禺涵

（西南政法大学经济法学院，重庆401120）

研究目的：研究探讨“三权分置”改革下的土地经营权登记的原则和方法。研究方法： 历史研究法、规范分析法。研究结果：（1）土地经营权应当具备物权性质，应当进行不动产权利登记；（2）土地经营权与土地承包经营权之间的关系，决定其不动产登记该如何进行，对土地经营权做怎样的不动产登记，又能直接反映出它的法律地位和权利性质。研究结论： 在中国土地公有制背景下，土地使用权不属于土地的他项权利。为保证“三权分置”改革目标实现，亦当将土地经营权视作土地使用权性质，并进行不动产首次登记。

土地法学；三权分置；权利分析；土地经营权；土地使用权；土地他项权利；登记

1 问题的提出：“三权分置”下的土地经营权登记面临的三大问题

“三权分置”已成为党和国家确立的中国新一轮农村土地制度改革的基本方向。2014年11月修订的《中华人民共和国行政诉讼法》（以下称《行政诉讼法》），已经将从农村土地承包经营权中分离出来的土地经营权作为一项独立保护的权利类型①参见《行政诉讼法》第12条“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的”。。“三权分置”是以稳定的土地承包权保障农民不失去赖以生存的基础，以活跃的土地经营权构建土地市场配置机制，其核心是“平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权，保障其有稳定的经营预期”②参见2016年8月中央全面深化改革领导小组第二十七次会议审议通过的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》。，且明确了“抵押”是土地经营权的流转方式之一③2014年1月中共中央、国务院发布《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，明确指出“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”。。因此，对土地经营权进行不动产登记，赋予其公示公信效力，是实现改革目标的基本要求。

1.1 土地经营权登记与土地承包经营权登记的关系

在中国土地公有制背景下，集体土地所有权不能进入市场流转，因此,通过“两权分离”拟制了具有独立物权性质的农村土地承包经营权,作为市场性的土地权利，并纳入国务院新颁布的《不动产登记暂行条例》的不动产登记范围。在“三权分置”制度模式下，当土地承包经营权不再进入市场流转，而依法进入市场流转的土地权利转化为土地经营权时，对于不再进入市场流转的土地承包经营权，还有无必要对它进行不动产登记？目前针对土地承包经营权正在进行的确权登记颁证工作，是否意味着为此倾注了大量人力、物权、财力的确权登记，会在不久的将来付诸东流？在土地经营权实际代替土地承包经营权的流通功能后，是否也需要参照土地承包经营权进行全面的确权登记？如果对土地经营权进行全面的确权登记，那么，它与土地承包经营权确权登记又是什么关系等，都是“三权分置”改革必须面对的问题。

1.2 土地经营权登记的层级

对于土地经营权登记，是颁发不动产登记证书还是颁发不动产登记证明？土地经营权如何登记，事实上反映了它属于哪个层级的权利。以权利层级为标准，中国不动产登记制度把权利分成了两类：自物权登记和他项权利登记。在以德国为典型的大陆法系物权理论中，自物权仅指所有权，土地使用权及其他设定在他人土地上的权利均属他物权④自物权、他物权体系是依据财产是否为权利主体所有而作的分类。顾名思义，自物权是物权人对自有物的权利，他物权是物权人在他人所有物上的权利，前者只能是所有权，后者则包括一切法定的利用他人财产的权利。参见孟勤国.物权二元结构论［M］.北京：人民法院出版社，2004：22。。但在中国土地公有制下，土地使用权才是唯一在市场流转的权利，为保障并促进土地使用权流转，土地登记实务规则提升了土地使用权的登记层级，使其与土地所有权在一个层级上登记⑤同样将土地使用权和土地所有权作并列规定的还有《土地管理法》第二章及其《实施条例》第二章。，而其余土地他项权利作为第二层级登记⑥参见《土地登记规则》（1995年）第2条第2款：“本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。”“在我国，土地他项权利是泛指土地所有权和土地使用权以外的各种土地权利。也就是说，凡是不属于土地所有权和土地使用权，而在土地法上需要加以确认和保护的土地权利，都可以列入土地他项权利”（王卫国.中国土地权利研究［M］.北京：中国政法大学出版社，1997：211 - 212.）。。

与登记层级相适应，对土地使用权核发土地权利证书，对土地他项权利核发土地权利证明，是中国不动产登记制度的通行规则⑦参见《土地登记办法》（2007年）第3条第2款：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。”。土地他项权利登记，无须另行颁发证书，只需在原证书的“权利其他状况”一栏记载其负担事项（包括载明他项权利人、权利种类、权利范围、权利存续期间等），再给他项权利人出具一份权利证明即可。2015年国土资源部公布的不动产登记簿证样式⑧含《不动产权证书》、《不动产登记证明》样式。，确认了这种“证书”——“证明”分立的登记发证样式在不动产统一登记制度下的延续。农村土地承包经营权颁发不动产权证书，实际上是将它作为一项土地使用权，在土地使用权层级上进行登记。在“三权分置”的权利结构下，如果将土地经营权视为土地承包经营权的派生权利，那么，它就属于设定在土地承包经营权之上的他项权利，其在登记规则中的法律地位就与抵押权、地役权等成并列关系。此时，在对土地承包经营权登记依然颁发不动产权证书的前提下，对土地经营权登记就只能在土地承包经营权证书上“权利其他状况”一栏载明土地经营权的存在，并对土地经营权人核发土地经营权证明。但如果将土地经营权作为他项权利登记并发放不动产权利证明，又如何能在它的他项权利证明之上再记载另一个如抵押权的他项权利？作为只有权利证明的土地经营权，又如何能在市场继续流转？如为实现“三权分置”改革目标而给土地经营权登记颁发权利证书，那么其正当性基础是什么？

1.3 土地经营权适用哪种登记类型

土地承包经营权人将土地经营权分离并进入市场流转，移转给他人，是办理首次登记还是移转登记？表面上看这似乎是一个技术问题，但实际是对土地经营权实体权利状态的折射，这背后隐含着“三权分置”在法律上是什么时候完成，土地经营权在什么时候成为一项独立的权利，它与土地承包经营权分离的法律标志是什么等理论问题。土地经营权从农村土地承包经营权中分离出来作为一项需要在市场上流转的权利，必然需要进行不动产登记，这是“三权分置”目的所决定的。但分离出来的土地经营权应当办理哪种类型的登记，却是理论上必须要明确的问题，否则将无法建立起相应的登记程序与规则。

2 “三权分置”下的土地经营权性质

不动产登记是对不动产权利的客观描述与记载，它本身并不拟制权利。因此，准确界定集体土地所有权、土地承包权、土地经营权的关系，既是“三权分置”改革应该解决的问题，也是科学设立土地经营权登记制度的前提。

2.1 集体土地所有权与农村土地承包经营权的分离

中国的土地公有制决定了集体土地所有权不能成为市场交易的客体，并由此催生了集体土地所有权与土地承包经营权的分离，即“两权分离”。“两权分离”源于农民自发首创①1978年，安徽省凤阳县小岗村18位农民为了生存和摆脱贫困，冒着极大的危险签下“生死状”，将村内集体土地包产到户。这一举动，拉开了中国彻底变革实行了20余年的“劳动群众集体所有，集体统一经营”的农村土地制度并全面确立农村土地承包经营制的序幕。在最初的一片质疑声中，农村土地承包经营制突破重重障碍，逐步在全国推开。1982年，中国正式将农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制写入《宪法》。，最初的土地承包经营权，并非财产权性质的物权，严格意义上讲，它仅仅是一项农业生产经营责任制②用当时形象的话描述，就是“上缴国家的，留足集体的，剩下的都是自己的”。。随着中国社会主义市场经济体制的确立，市场机制在土地资源配置中发挥了越来越重要的作用，土地承包经营权的财产性需求开始显现，建立在农村土地利用社会保障功能基础之上的“两权分离”，越来越不适应社会经济发展需要，并由此推动了农村土地承包经营权由债权向物权性质的转变，并于2007年由《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）正式确立为物权③土地承包经营权被写入《物权法》用益物权一编。。

土地承包经营权从集体土地所有权中分离出来，即使在完成其物权性质的转化之后，仍然承担着对农村生存保障的制度功能。因此，土地承包经营权包含与成员权相关联的承包权，又包含与土地使用权相关联的物权，是一项具有身份性和物权性的综合性权利。土地承包经营权包含了两种不同价值功能的权利：一是具有社会保障功能和身份性质的成员权；二是具有流通功能和财产性质的物权。就土地承包经营权的物权性质权利而言，它与集体土地所有权之间的关系，是土地使用权与土地所有权的关系，具有替代集体土地所有权（行使其部分权能的）实现其土地财产权市场价值的性质；就土地承包经营权的成员权性质权利而言，它反映了集体经济组织成员与集体土地之间不可分割的生存依赖关系。成员权性质的土地承包经营权应当包括集体收益分享权、集体重大事务表决权、有资格承包农地的承包权①其内涵不同于“三权分置”下的土地承包权的内涵。等内容[1]；物权性质的土地承包经营权应当包括对承包土地占有、使用、收益和依法流转等权利内容。集体土地所有权人在行使了对土地承包经营权的拟制权，并分离出土地承包经营权之后，它就不再享有对承包地的占有、使用和处分权利，而仅包含收益权和管理权，以及特殊情况下收回土地承包经营权并重新发包（设定）的权利。当两种不同性质的权利构成一项整体性权利时，权利的流转就会受到阻碍。正是基于这样的原因，才构成了将土地经营权再一次从土地承包经营权中分离出来的客观基础。

2.2 土地经营权与土地承包经营权的分离

土地承包经营权的物权化，是为了彰显承包地的商品属性，并使其成为一项能够依法在市场流转的财产性权利而设计的。但土地承包经营权毕竟是以土地对农民生存保障价值目标为基础的权利，让其直接承担完整的土地资源市场配置机制的目标难免功能超载。土地承包经营权的大规模流转，不可避免会带来让农民失去土地这个承载生存保障功能的基本生产资料的巨大隐忧。出于对失去土地、失去生存保障的担忧，中央强调“农村集体土地应该由作为集体经济组织成员的农民家庭承包，其他任何主体都不能取代农民家庭的土地承包地位，不论承包经营权如何流转，集体土地承包权都属于农民家庭”②参见2013年《中央农村工作会议》。。既要坚持农村土地对农民的保障作用，又要实现市场流转效率价值目标，就必然要求农村土地利用制度的再创新。

农村土地“三权分置”改革，就是将土地承包经营权中物权性的土地经营权分离出来，让其肩负土地资源市场配置机制中可交易的权利功能；将土地成员权性质的土地承包权仍然留在土地承包经营权之中，让其作为农民的稳定性权利继续发挥生存保障功能。因此，“三权分置”的权利结构与“两权分离”的权利结构相比，已发生了本质性变化。土地经营权从农村土地承包经营权中分离出来后，农户还依法享有土地承包权。在以家庭为基础的农村土地承包经营制以及农村土地承包经营权长久不变的改革背景下，集体组织成员针对土地享有保障性权利，是以户为单位统筹实现的。也就是说二轮土地承包之后出生的集体经济组织成员，虽然没有依据成员权在二轮承包土地时分得相应的承包地，但作为集体经济组织成员，仍然依法享有集体收益分配权、集体事物表决权等权利内容。从土地承包经营权中分离出来的土地经营权，是一项不再肩负保障功能的、可以在市场依法流转的财产权性土地物权，无论它在市场以何种方式流转，或者流转多少次，都不会影响农民拥有稳定的生存保障性权利的实现。

2.3 土地经营权的性质

土地经营权是物权、债权、抑或其他性质权利，这是涉及是否对其进行登记，以及什么性质与类型登记的基本问题。土地经营权的性质，目前众说纷纭：有学者认为土地经营权不是一项独立民事权利，只能是权能，是土地承包经营权的具体内容[2]；有学者认为土地经营权是债权，它基于土地流转合同意定而产生，土地经营权人与土地承包权人是一种债权法律关系，更多地受合同法约束[3]；也有学者认为土地经营权是从土地承包经营权物权中分离而来的，应当将其确立为次生性用益物权[4]，以便与土地承包经营权的用益物权地位相区分。总之，无论有多少观点，尚无定论这却是不争的事实。

关于土地经营权性质至少需要明确两个问题：第一，这项权利具不具备独立的法律地位；第二，它是不是一项物权。回答这两个问题，不能陷入传统民法理论的逻辑推演，因为传统民法物权理论是以土地所有权直接进入市场为基础形成的，它与中国集体土地所有权不能进入市场流转，甚至“三权分置”改革下土地承包经营权都不进入市场流转的制度基础完全不同。因此，在中国土地公有制及其“三权分置”的前提下，认识土地经营权的性质就应当进行逆向的逻辑推演，即以土地经营权拟制的制度目的为基础，思考一个能够依法在市场流转的土地权利需要具备什么样的法律属性。循着这一分析进路，才能准确回答土地经营权性质的问题。

第一，土地经营权是一项独立的权利。作为一项需要在市场依法自由流转的基础性权利，土地经营权的运行，应尽可能限制来自集体土地所有权的控制，也不应过多地受到土地承包经营权约束。正如国有土地所有权设定一项独立的出让土地使用权一样，集体土地所有权对土地承包经营权的影响，也应限定在分离土地承包经营权并锁定其权利内容时。分离之后的土地承包经营权只需依照法律规定行使即可，其行使不再受集体土地所有权影响。土地经营权是通过分离土地承包经营权的物权性权利而形成的，它在承继土地承包经营权的物权性权利的同时，也就承继了土地承包经营权作为一项基础性市场权利的独立法律地位。集体土地所有权、土地承包经营权或土地承包权，都不应干预土地经营权在市场上的运行及其权利行使，不能妨碍其作为农村集体土地中的基础性市场权利的独立性。《行政诉讼法》规定行政机关侵犯农村土地经营权案件，属于行政案件的受理范围，并明确土地经营权主体可以向人民法院提起诉讼，说明法律已经认可土地经营权是一项独立的市场性权利。土地经营权利人具有法律赋予的独立诉讼地位，可以独立寻求司法救济。

第二，土地经营权是一项物权。土地经营权是以替代土地承包经营权发挥市场流通功能而被创设出来的权利，其权利的核心内容是对承包地的占有、使用和收益，它在完整继受土地承包经营权中物权权利内容的同时，还被赋予新的抵押融资和再转让的功能。土地经营权的性质必须符合其可抵押担保融资、再转让的功能定位。把土地经营权视为债权，或是土地承包经营权中的一个权能，一是无法承载改革赋予它的抵押融资及再转让功能，二来也不符合土地经营权的权利生成逻辑。首先，把土地经营权视为一项债权，它就无法实现设定在其上的应有的抵押权能。众所周知，债权不能单独抵押只能质押，而质权的客体只能是动产或者权利，把土地经营权作为动产质押，土地经营权的占有权也当随之移交给质权人，但如果土地经营权人为了获取发展农业生产的资金而质押经营权，却因此失去对土地的占有，经营权人又如何再在该农地上持续进行农业生产，这种融资无法帮扶农业生产，还有什么意义？如果作为权利质押，目前法律明确可以质押的权利只有证券化的债权、股权和知识产权等①参见《担保法》第75条。，土地经营权显然不是这个范围之内的债权，它是否属于可以质押的权利，尚有待商榷[5]。即使将土地经营权作为可以质押的权利，让其具备融资功能，那么，质押的发生也要以交付权利凭证或办理出质登记为生效条件②参见《担保法》第76条、第78条、第79条。。鉴于当前《不动产登记暂行条例》已将土地承包经营权纳入不动产登记客体范畴，如果土地承包经营权由统一的不动产登记机构进行不动产登记，反而实际上替代了土地承包经营权成为市场性权利的土地经营权却被作为债权而由其他部门登记，这又会延续不动产统一登记制度推行之前的分头管理之乱象，动摇不动产统一登记制度，更何况土地经营权本质上就不是一项“无体”的证券化权利，而是一项“有体”的不动产权利，它理应成为不动产物权登记的对象。其次，即使没有“三权分置”的改革，土地承包经营权人也同样可以通过签订合同，将其承包经营权下的经营权以债权形式授权给他人使用，该债权性流转同样受到合同法保护，根本就无须启动“三权分置”的改革。但为什么中央要一次次郑重的提出“三权分置”呢，就是因为“两权分离”下这种自发形成的债权性质的经营权太单薄，不仅容易遭受土地承包经营权和集体所有权的干涉，而且其受到的法律保护也极易被其他权利所藐视，导致它无法很好的在市场中运转。作为一项较长期限的土地经营权，债权性质根本就无法支撑其成为一项独立的基础性市场权利。也正是这个原因，才有了“三权分置”农村土地产权革新的必要性。因此，中国改革实践需要的是物权性的“土地经营权”，只有将土地经营权设计成物权，赋予其不动产物权登记公示公信效力，才能强化它进入市场的能力[6]，才能推动“三权分置”改革目标的实现。

3 “三权分置”架构中土地经营权登记的“三大问题”之解

建立土地经营权不动产登记制度与规则，能为释放农村土地“三权分置”制度绩效提供坚实的法律保障。《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》①2014年11月，国务院公布《不动产登记暂行条例》；2015年6月，国土资源部审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》。，已经把土地承包经营权纳入同集体土地所有权、国有土地使用权等不动产权利统一登记的客体范围，但未能涉及“三权分置”改革下土地承包权和土地经营权这两个新型权利，这给土地经营权登记配套制度的建立留下了探讨空间。

3.1 土地经营权登记可沿用土地承包经营权确权登记的成果

从理论或制度功能上讲，土地经营权从土地承包经营权分离出来之后，原土地承包经营权的部分权能会随之丧失，剩下的土地承包权事实上成为债权意义上的权利，也不再具有进入市场流转的功能。虽然土地经营权终将替代土地承包经营权进入市场流转，但针对土地承包经营权开展的确权登记工作，并不会因此丧失意义。原因在于：首先，土地经营权的设立，应当以土地承包经营权人的自愿为前提，以土地承包经营权人自己做出分离土地经营权的法律行为、行使设立土地经营权的权利为条件。土地经营权并非是由登记才形成的权利，它存在于土地承包经营权之中，只有土地经营权需要流转时，才有登记的必要性，在不流转的情况下，国家和法律不能强制土地承包经营权人分割（设立）土地经营权并登记。因此，尽管土地经营权是一项在土地市场流转的基础性权利，但也无须对它展开全面的确权登记。其次，即使将农村土地产权登记的重心从土地承包经营权转移到土地经营权，耗费在土地承包经营权确权登记上的巨大成本也不会白费。投入在土地承包经营权确权登记上的成本，主要集中在对承包地面积、坡度、四至界限等客观状况进行的航拍、实地丈量、勘测和图解等技术性工作上，通过这些技术性工作得出的土地承包经营权的宗地坐落、界址、空间界限、面积、用途等不动产客观状况的结论，与土地经营权登记要求的宗地坐落、界址、空间界限、面积、用途等客观状况是完全一致的。分离后的土地经营权与土地承包经营权的不同之处，在于权利内容，或者主体（归属）的不同，而其他不动产客观事项，尤其是土地的客观自然状态则是完全相同的。目前正在全面开展的土地承包经营权确权登记颁证工作，完全可以成为支撑未来土地经营权登记的内容基础。“放活土地经营权”不会妨碍现有的土地承包经营权登记，而土地经营权登记必须延用土地承包经营权确权登记的成果。其三，根据不动产登记的连续性原则，保留土地承包经营权的登记，有助于核实土地经营权的来龙去脉，一旦出现权利争议或者纠纷还能有据可查。

3.2 土地经营权应作为土地使用权性质的权利登记

中国土地权利的登记，应该以中国国情为基础，从已建立的中国土地法律制度出发，避免僵硬地套用传统物权概念。传统物权概念体系将土地所有权以外的一切土地权利，都归为土地他项权利。在中国特殊的土地公有制背景下，土地使用权是构建土地市场配置机制的基础性权利，中国对土地使用权、土地承包经营权进行与土地所有权一样的权利总登记，颁发不动产权利证书。

土地经营权，在中国土地登记体系中应该作为土地使用权性质的权利。土地经营权之所以要从土地承包经营权中分离出来，就是为了使其成为能够流转的一项财产性权利，如果不对土地经营权作土地使用权性质的登记，就失去了将其作为市场基础性权利的意义。在现有土地权利体系中，土地承包经营权被《物权法》定位为用益物权，而中国土地公有制背景下的土地用益物权，不能完全等同于西方民法体系中传统的用益物权。西方土地私有制国家的土地所有权，本身可以流转，其权利体系下的用益物权不具有中国土地法律制度中的用益物权这么强大的独立性，它通常只是设定在所有权上的负担，是一项典型意义上的他物权。而中国的土地使用权具有强大的物权独立性，一旦拟制成型，土地使用权人即拥有对土地使用权设定内容的处分权，并有权在自己的土地使用权上再设定担保物权和土地他项权利，而不再受土地所有权束缚[7]。因此，即使说中国的土地使用权在某种程度已具有“自物权”的功能和“自物权”性质，也符合中国土地权利制度的客观现实。

在“两权分离”的制度框架下，土地承包经营权已经具有物权性质，是一项能进入市场流转的基础性权利，中国对农村土地使用权大规模的确权登记也正是在土地承包经营权层面展开的。“三权分置”框架下，土地经营权势必代替土地承包经营权，成为一项进入市场流转的基础性权利，登记的重心也应该随之转移到土地经营权上来。如果不对土地经营权进行土地使用权性质的登记，并颁发不动产权证书，不仅土地经营权市场流转的终极目标难以实现，而且土地经营权的抵押融资也无法进行。只有将土地经营权作为土地使用权性质办理不动产登记，并颁发不动产权证书，才能在土地经营权抵押时，在土地经营权证书的“权利其他状况”一栏载明抵押权人、抵押担保范围、抵押权存续期限等权利事项，同时给抵押权人颁发土地经营权抵押登记证明。

3.3 土地经营权设立适用首次登记

绝大多数情况下，土地经营权是土地承包经营权人基于转让土地经营权才设立的。按照惯常的思维逻辑，这种情况符合移转登记的法律表征，似乎属于移转登记的适用情形。土地经营权虽然产生于土地承包经营权，但它与土地承包经营权相比，毕竟在权利内容、权利性质等方面都具有显著差别，如果将其确定为转移登记，就无法把土地经营权从土地承包经营权中完全独立出来，更无法清晰的勾画出土地经营权的权利范围和及其与土地承包权之间的权利界限。况且，如果土地承包经营权人不转让土地经营权，而是自己设立土地经营权并进行抵押或出租，就不会发生权利主体的变化，也就不符合转移登记特性。

将土地经营权作为转移登记，也无法实现“三权分置”的制度目标。土地经营权作为土地使用权性质的权利办理登记，其设立登记应当确定为首次登记。这就如同通过继承或者法院判决取得的不动产，虽然没有经过权利移转登记，但该不动产的物权归属也发生了受法律保护的变动一样，土地经营权的权利实际上也一直存在，不管它是否完成登记。但是，一旦要将土地经营权独立拟制出来，并进入市场流转，登记就必须成为其先决条件。土地经营权设立按照首次登记进行制度安排，类似于国有土地出让，土地承包经营权人将其中物权性质的权利通过拟制使其成为独立的财产权，这种被拟制出来的权利就是土地经营权，是一项与国有出让土地使用权相同性质的权利，所不同的只是用途的差别，因此，符合首次登记“第一次将不动产权利记载于登记薄上”的定义和特征。

土地经营权虽然一直存在于土地承包经营权中，但它却因流转才独立出来。经流转而独立的土地经营权，又因流转方式不同而使土地经营权登记的权利主体不同。以抵押、出租等方式首次流转，属于土地承包经营权人自己行使土地经营权的行为，土地经营权主体应登记为土地承包经营权人，这时在法律上仅解决了土地经营权独立的问题；以转让、作价入股等方式流转，则登记的土地经营权人应当为受让人。以首次登记确立土地经营权，既能满足土地承包经营权人转让土地经营权的需求，又能满足土地承包经营权人自己保有被独立拟制出来的独立土地经营权并用它进行抵押的需求。分离后的土地经营权，应当在其第一次入市流转（包括抵押）时进行首次登记，并以此作为其进入市场的基础。土地经营权的受让人，在土地经营权法定期限内再转让的，应当办理土地经营权转移登记。

（References）:

［1］ 刘俊. 土地承包经营权性质探讨［J］ . 现代法学，2007，（2）：173 - 175.

［2］ 申惠文. 法学视角中的农村土地三权分离改革［J］ . 中国土地科学，2015，（3）：41 - 42.

［3］ 吴兴国. 承包权与经营权分离框架下债权性流转经营权人权益保护研究［J］ . 江淮论坛，2014，（5）：124 - 126.

［4］ 潘俊. 农村土地“三权分置”：权利内容与风险防范［J］ . 中州学刊，2014，（11）：68 - 71.

［5］ 杨珊. 一般债权质押制度研究［J］ . 西南民族大学学报（人文社科版），2006，（5）：191 - 193.

［6］ 孙忠宪. 推进农村土地“三权分置”需要解决的法律认识问题［J］ . 行政管理改革，2016，（2）：25.

［7］ 刘俊. 中国土地法理论研究［M］ . 北京：法律出版社，2006：181 - 187.

（本文责编：王庆日）

Land Management Right Registration in the Context of Tripartite Rural Land Entitlement System

LIU Yu-han
（Faculty of Economic Law, Southwest University of Political Science and Law, Chongqing 401120, China）

The purpose of the paper is to provide the principles and means of land management right registration in the context of tripartite rural land entitlement system. Methods employed include historical study and normative analysis. The results show that： 1）Land management right should have real rights attribute and should be registered as a kind of real estate right. 2）The relationship between land management right and land contractual right determines how the real estate registration of the former should be implemented, and conversely, the way of registration can directly reflect legal status and right nature regarding land management right. It is concluded that the land management right is not included in the other rights of land, given the background of public land ownership in China, and land management right should be regarded as the right with the nature of land use right and should be applied first-time registration so as to achieve the objective of tripartite rural land entitlement system.

land law; tripartite rural land entitlement system; rights analysis; land management right; land use right; other rights of land; registration

D922.3

A

1001-8158（2017）01-0073-07

10.11994/zgtdkx.20170106.105303

2016-07-22；

2016-12-08

中国法学会2015年度部级法学研究重点委托课题“农村土地‘三权分置’的法治保障研究”（CLS（2015）ZDWT43）。

刘禺涵（1986-），女，四川阆中人，博士研究生。主要研究方向为土地法。E-mail： tianxinz@sina.com