期房再转让的法律问题研究

摘 要 改革开放以来，社会经济迅速发展，人们对现行法律制度的关注度也日益提升。而随着收入的提高，人们对住房的需求越来越大，实施期房交易活动的规范化管理，成为维护房地产交易市场的重要手段。期房是为迎合人们对房子的需求而在房屋交付之前就进行售卖的房屋类型，在我国，期房转让活动中很容易出现纠纷，这就需要对期房转让加强法律规范，加大监管力度。如今，人们对房屋的需求量越来越大，期房转让依然是社会上比较普遍的活动，这需要人们对期房再转让的法律研究进行深入地研究与探讨。

关键词 期房转让 法律规范 法律制度 房屋交易

作者简介：黄军，中山大学法学院、广东广信君达律师事务所。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.136

近些年，我国各种形式的法律问题越来越多，期房转让中也有很多行为需要法律进行规范和管理，因此，期房再转让中的法律研究，可以说是规范期房转让活动必不可少的环节，也是维护我国房地产市场稳定的重要手段。虽然期房存在很多风险，也有被逐渐取消的趋势，但不可否认，期房依然是满足人们房屋需求的重要因素，因此必须加强期房交易中的相关法律规范，解决交易过程中的一系列问题，让我国关于房地产交易的法律法规真正发挥作用，为社会的和谐稳定创造条件。

一、期房存在的必然性

对于预购人能不能转让自己所购期房的问题，理论界和实务界都存在很多争论，人们的观点主要归为“转让自由说”和“期房禁转说”两种。

从目前的情况看，由于人们对房屋一直保持较高的需求量，人们更倾向于“转让自由说”这种观点。从我国对期房的需求量来看，期房转让在很长一段时间内都有存在的必要。

（一）市场经济发展的必然性

期房也属于商品的一种，商品只有通过不受限制的自由交易才能更好地发挥自身的作用，也就是说，商品需要通过市场流通让其实现自身的最大价值，期房也不例外。如果法律对期房转让进行限制，既会让期房的效用受到损失，还容易造成市场资源的浪费。而且，完善的市场经济必然会有一定数量的投机行为，适度的投机行为可以促进市场的发展。期房可以因需要而被人持有，自然也可以因获利而被人们选择用来投资。导致我国城市房价上涨的原因有很多，期房转让只是其中相对次要的一个，如果为了抑制房价上涨速度而限制期房转让，反而容易让很多人难以实现拥有房屋的梦想，反而不能满足人们的需要。

（二）实际生活的需要

实际上“炒楼花”的现象只是期房转让行为中的一部分，如果仅因为限制“炒楼花”现象而否定期房转让未免有些片面。期房从预售交易完成到实际交付需要经历一段时间，在这段时间内购房人可能会急需用钱，为摆脱经济困境或解决房屋闲置等问题可能会转让购进的期房，这和“炒楼花”的行为有很大区别。由于日常生活需要进行期房转让，将房屋转让给其他有付款能力的购房者，既能帮助银行及时收回贷款，降低经营风险，还能帮助借款人早日摆脱经济困境，也帮助购房者更快地找到满意的房屋，从而满足更多人的需要。

（三）有利于房地产行业的健康发展

是否有利于本行业的健康发展，是衡量行业内各种行为或活动是否合乎法律和公序良俗的主要立足点。也就是说，期房转让，必须有利于房地产市场的健康发展，才有存在的必要。依照这个标准，期房的转让实际上是利用市场经济价格的变动负担一定风险来获取利益，这实际上是在开发商和需求者之间找到了一个中介，在获利的同时提高期房交易活动频率，让商品房流通更加顺畅，这对盘活房屋存量，提高房地产开发建设资金收入，加大房地产建设的投入，促进房地产业的发展进步都有不小的促进作用。

二、期房再转让的操作方式

（一）预购协议

预购协议是预购人和受让人之间签订的协议，协议里约定买卖房屋的基本情况、价位和支付方式、交付、登记过户日期等问题，受让人支付一定定金，预购人取得买卖房屋所有权证时，再按照预购协议的约定期限签订普通商品住房买卖合同。预购协议属于期房转让手段中较为简便的一种，双方仍需要签订房屋买卖合同来促使双方执行权利并履行义务。预购协议很少涉及房屋买卖的具体权利义务等内容，因此，这种操作模式并不多见。

（二）附生效条件买卖合同

附生效条件买卖合同是指预购人和受让人之间签订一般商品住房买卖合同，受让人支付一部分定金，同时双方约定“待预购人取得房屋所有权证后买卖合同才能正式生效”。这种操作程序相对较为繁琐，期房买卖双方权利会受到一定制约，只有预购人自身真正拥有房屋所有权相关证件后合同才能正式生效，受让人才能要求预购人进行交付房屋和过户登记等工作。但这种方式存在两种风险：一是商品住房买卖合同所附条件成就前预购人有毁约的可能，二是预购人为了将商品住房出售给高价购买的第三人，故意不办理过户或找理由推脱，这是期房再转让过程中需要人们注意的。

（三）合同转让

根据我国《合同法》规定，合同转让的期房操作手段主要包括债权让与、债务转移、债权债务概括转让三种。预购人不支付任何价款就进行合同转让，会对房地产市场价格产生较大影响，因此，期房再转让不存在债务人将合同义务全部或部分转移给第三人这种债务转移的行为。这种交易方式的优点在于期房再转让本身属于一种交易行为，一般不会出现受让人只承担付款义务而没有交易房屋所有权的情况。因此合同中涉及到的权利与义务并不会发生变化。

三、完善我国期房再转让相关法律的策略

正如前文所述，期房再转让过程中容易出现各种各样的问题，加强期房再转让的相关法律规范，完善期房再转让的相关法律制度就显得十分有必要。期房再转让法律制度可以明显提高预购人和受让人之间权利与义务的协调性，实现购房双方的双赢，促进房地产市场发展，另一方面也能规范房地产市场，尽可能地避免期房的投机性和风险性给房地产市场带来的负面影响。因此，完善期房再转让法律制度以指导实践，已经是大势所趋。

（一）统一立法，允许期房转让

我国对期房转让这一问题进行了不少探索，但国家颁布的很多法律法规对期房都持有不同的态度，比如《七部委稳定房价的意见》和《转发稳定房价意见的通知》这两份法律文件，在对期房再转让的规定和《城市房地产管理法》前后矛盾，实践中各地对期房再转让的规定也有很大区别。期房买卖是房地产交易中重要的一部分，而房地产业又是我国国民经济的支柱产业，因此国家制定的法律政策应前后一致且较为稳定，不能因为房价的变化而朝令夕改，互相矛盾。国家应进行统一立法，明确规定预购人享有再转让权利，对预购人和受让人之间的权利与义务进行明确规定，这是长期以来相对模糊的关于期房再转让的立法明确化，也是相关当事人利益所在。

（二）规范期房再转让的条件

由于期房转让中存在“炒楼花”等过分的房地产经营现象，但期房再转让又是各利益方的正当利益所在，因此，我国应对期房再转让行为进行明确的条件限制，尽可能地避免预购人利用合同谋取不正当利益。首先，合法有效的房屋预售关系是期房再转让的前提，预购人与开发商签订的房屋预售合同必须要做到合理合法有效，这样预购人才能拥有期房的转让权利；其次，转让的期房必须是房地产开发商通过预售形式出售的商品住房，同时再转让行为应发生在预购人真正获得商品住房所有权之前，和一般的商品房买卖区分开来；另外，预购人应遵守房屋预售合同中关于期房转让行为的规定，如果合同中有禁止对所购期房进行转让的内容，预购人应严格遵守，同时相关单位加强监管，对违反合同规定的个人或单位予以严惩；等等。

（三）规范转让程序

目前国内没有对期房再转让的程序进行统一规定，这就使得期房转让市场相对混乱。一般来说，期房再转让应该严格遵循这样几个步骤：首先，预购人应及时与受让人签订期房转让合同，明确预购人所付房款数额并注明预购人和受让人双方的权利与义务；其次，预购人与受让人应参照法律规定商品住房预售合同进行备案手续办理与登记；再次，相关单位审核通过后，经办人填写《预售商品房转让审批表》，向房地产管理局报备并由其进行审批，审批通过后预购人和受让人缴纳相关费用；然后，相关管理部门为期房预购人和受让人办理更名手续，之后商品住房合同转让给受让人，作为房地产开发商按照合同规定交付房屋的凭证；最后，开发商按照相关的过户手续将房屋过户登记转给受让人。这一过程中，相关单位应加强登记备案，将期房再转让也纳入到预告登记的范围之中，从而实现对交易市场的有效监管。

（四）明确相关违约责任

由于实践之中存在由逾期交房和逾期付款而产生的违约责任等问题，因此买卖双方应在约定是积极遵循合理、合法、公平、对等的原则，明确互相之间的权利和责任。我国在期房再转让中实行的是自愿的预告登记，如果签订预售合同时双方没有办理相关的预告登记，那么期房就存在一房多卖的可能性。我国要进一步对期房再转让法律法规中对预购人的权利进行明确规范，对预购人的行为进行严格规范，加强预告登记在期房转让中的作用，为受让人顺利得到房屋所有权保驾护航。

房地产行业的健康发展离不开法律法规的约束，而期房在我国社会中扮演着重要角色，要想提高期房转让效率，减少期房再转让中纠纷发生的频率，就必须深化对期房再转让的法律研究，这是维护人民生活稳定的内在要求，也是完善社会主义政治体制的必然要求。我国针对期房交易颁布了不少法律法规，期房交易环境也有了很大进步，房地产市场的规范性有了不小的提升，然而期房再转让过程中涉及到很多环节，保证期房再转让的正确有效需要不断完善的法律支撑，期房转让活动规范化之路任重而道远。

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