房地产公司项目管理中存在的若干问题与对策分析

张柱

摘要：随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，只有坚持科学的现代化管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立与之配套成熟的房地产开发工作流程进行规范运作，才能在实际操作过程中减少和克服项目管理的困难，提高项目管理的质量和效率，使房地产企业得以巩固、生存和发展。

关键词：房地产；项目管理；对策分析

中图分类号：U23 文献标识码：A 文章编号：2095-3178（2018）20-0038-01

前言：

随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，只有坚持科学的现代化管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立与之配套成熟的房地产开发工作流程进行规范运作，才能在实际操作过程中减少和克服项目管理的困难，提高项目管理的质量和效率，使房地产企业得以巩固、生存和发展。

1 房地产企业强化项目管理工作的必要性

1.1 在房地产企业经营与生产管理中、项目的存在具有普遍性

在房地产企业开展日常管理活动中，不管是进行生产活动还是展开经营活动，都具有项目的基本特征。如在房地产企业内部任何一项管理工作中，都需要人力投入、时间限定、资源消耗、开展计划、执行过程与收尾工作，这都是项目具备的基本属性。因此，项目在房地产企业各项活动中都是普遍存在的。包括在房地产企业战略管理、预算管理、营销管理与财务管理中，都可用项目管理基本理论作为指导。

1.2 项目管理是房地产企业战略重要组成部分

房地产企业战略包括项目计划、投资组合与项目三个层次。虽然这三个层次具有不同作用范围，但是这些工作都需通过活动开展。对于基础活动而言，日常运作活动可保证组织具有连续性与稳定性，项目活动可以提供支持性活动或者完成新市场机会的创建，两者是房地产企业战略中不可或缺的组成成分。

1.3 项目管理是房地产企业长远发展的基础保障

房地产企业在生产与经营过程中的主要目的是实现房地产企业长远发展战略目标。市场环境会对房地产企业日常运作产生影响，导致房地产企业成果、产品或服务进入衰退期。房地产企业为谋求自身发展，必然要对成本更低、技术更高的新型产品进行研发。利用一个个项目的完成，提高房地产企业日常运作水平，增强市场竞争力，从而推动房地产企业向战略目标不断前进。

2 房地产公司项目管理中存在的问题与对策分析

2.1 缺乏可行性研究，投资决策仓促盲目

可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。有些开发商以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期的项目详细可行性研究，项目市场定位不准确，浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后，大多会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面，也不完全可行。可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升，商业用房空置问题突出；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。

2.2 设计监理不当

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中發现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。开发商重施工、轻设计，比较重视项目施工阶段的投资控制，往往会投入大量的人力、物力去审查或计算建筑安装工程造价，却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品。按照惯例，作为项目“三控”（质量、进度、成本）之一，一般投资控制咨询单位实际上就是施工监理单位。而此时项目的施工图纸已完成，投资控制只能在现有的施工图纸基础上进行，对成本控制的范围、力度大大减弱。

2.3 项目进度管理及成本控制失控

项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍；房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于一个房地产企业来说，要使自己能够在激烈的市场上立于不败，加强对自身项目成本的核算控制，如何达到减支增效，是今后发展中必须十分注重的问题。

3 我国房地产公司项目管理的对策分析

3.1 要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作和前期工程项目管理计划工作。项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

3.2 项目的设计阶段是项目建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节

和决定项目投资的重点阶段，必须加强设计阶段的投资控制。拟建项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。一方面，加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。

3.3 完善房地产开发项目后期的项目管理，营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。

4 结语

在当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，才能完成项目，并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。

参考文献

[1]中国建设监理协会.建设工程质量控制[M].北京：知识产权出版社. 2016

[2]中国建设监理协会.建设工程投资控制[M].北京：知识产权出版社. 2017

[3]中国建设监理协会.建设工程监理概论[M].北京：知识产权出版社. 2017