深圳南岭：“中国第一村”的更新样本

文 / 吴家明

从“种田”改行“种楼”，这是深圳许多城中村的真实写照。曾被称为“中国第一村”的南岭村，也曾是深圳小产权房的“天堂”。但大量建设小产权房显然已不合时宜，城中村改造是否应“房地产化”？南岭村似乎走出了别样的城市更新之路。

提起南岭村，许多人会想起大名鼎鼎的“中国第一村”，也有人会想起密密麻麻的小产权房。与一般的城中村不同，南岭村已不能用“村”来称呼，这里更像是一座繁华的城镇，有自己独特的楼市属性。不同于常规的城中村更新，在深圳产业调结构、促转型和追求质量型发展的大背景下，南岭村也成为一个独特的城中村更新样本。

“中国第一村”的前世今生

南岭村位于深圳市龙岗区南湾街道，面积4．12平方公里，这里曾因为贫穷被戏称为“鸭屎围”。改革开放后，该村先后多次发力建设工业区，靠着厂房和住房的“双租金”模式获得了大力发展。曾有人这么说，昨天还在秧田里挥汗如雨的原住民，早早便洗脚上地，从“种田”改行“种楼”，同样上演了一幕幕爆炸式的造富神话。

“8年前我就来南岭村一家工厂打工，在这里外地人比本地人多很多，但就和深圳这座城市一样，大家倒是挺融洽，这里生活也很方便。”陈小姐对记者如是说。

有这么一组公开数据，或许也能表达出陈小姐的感觉。2015年，南岭村人均年收入超过15万元，村集体固定资产达到30亿元，而该村的户籍人口还不到1000人。几年前，在评选出的“中国最富村”中，南岭村是广东唯一入选的村。

从“种田”改行“种楼”，这是深圳许多城中村的真实写照，但由过去人称“鸭屎围”到“中国第一村”，必有过人之处。如今，南岭村已不能用“村”的概念来称谓，完全是一个繁华的城镇：村中商场林立、工厂云集，一派繁忙有序的景象。此外，商业中心、求水山公园、酒店、医院、学校等公共设施一应俱全，产业发展空间也得到一定程度的保留。

不过，记者调查发现，南岭村虽然发生了翻天覆地的变化，但与周边的樟树布老村、沙湾片区的城市更新不同，南岭村近几年并没有出现与房企合作开发新的大型住宅项目，但南岭村周围已经有包括万科、恒大、大族在内的开发商进驻并开发的项目， 并将此片区包装成“东湖国际住区”，目前的售价普遍超过每平方米4万元。美联物业全国研究中心提供的数据显示，龙岗布吉片区的二手房均价在2013年时为每平方米14502元，2016年已经涨至每平方米38655元。

那么，在高房价以及“国际住区”的诱惑下，拥有独特区位优势的南岭村，城市更新将走向何方？

曾经的小产权房天堂

回顾南岭村的“楼市样本”，小产权房绝对是最引人注目的部分。

“我把家安在了南岭，就是因为当年在这买了一套小产权房。”陈小姐笑说。的确，早在10多年前，龙岗区南湾街道尤其是南岭村一带就一直是深圳小产权房的代名词之一，这已是深圳人公开的秘密。

在南湾人民医院公交站下车后，映入眼帘的是一栋又一栋的高层楼房，与一般人对小产权房的印象停留在低矮、握手楼不同，这里的房子都是几十层带电梯的高层建筑，但建筑密度可以用“一线天”来形容。

其实，在深圳官方的表态中，深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。因为小产权房是指城镇居民违法占用农村集体所有土地建设的居住建筑，而深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一。

如今，南岭村中多数的小产权房价格也过万。记者调查发现，南锦豪苑的一套82平方米的两房，要价85万元。“2013年的时候，这里的小产权房采光好的都要每平方米7000元，一般的也要卖到每平方米近5000元，现在这种两房保守月租也能达到2300元，租金回报率还算不错。”中介杨先生对记者表示，“可能与深圳的房价涨幅相比这不算什么，但这里的小产权房既解决了居住问题又可以升值，有什么不好？”

“我在周围看了许多二手房，价格都在每平方米4万元左右，还月供还是有点吃力。”准备购房的吴小姐对记者表示，“中介说南岭村这边有很多小产权房，虽然风险很高，但几十万元就能买到，也就是买商品房的首付款，可以买来自己住，有点想冒下风险。”

众所周知，买卖小产权房并不受法律保护，买卖全靠“信用”，但这似乎并不影响小产权房的热销，从村里小路两旁开满的中介店就可以略知一二。此外，南岭村的小产权房出租业十分火爆，这里租住了许多在罗湖和布吉片区上班的白领。“这里的房子不会有村里的统建集资证明，就算是一手买来的业主也没有村委证明，现在买卖就是去律师事务所开一个转让公证书。”杨先生说道，“其实要村里的统建集资证明更麻烦，大家都知道是小产权房，但这里已经成规模，怎么可能会被拆呢？”

记者在深圳观澜、沙井片区调查时发现，一些小产权房还会打着可以给村委集资证明来吸引购房者，而记者在查阅南岭村规划地图时发现，南岭村黄金花园等楼盘所处位置原本是工业区。有当地村民告诉记者，这些地块当时是以工业用地的形式租给开发商，租期为70年，至于开发商如何利用，那是开发商的事。从这个角度来看，南岭村的小产权房自然就不可能存在所谓的村委证明。

由此可见，小产权房的利益链条相当复杂，南岭村的小产权房问题也是整个深圳小产权房现状的一个缩影。记者调查发现，仅在深圳布吉一带就有多家“房地产公司”，这些公司不见于报端，甚至在楼盘宣传单上也不印刷公司名称，就像一个个“隐形者”，并催生出巨大的经济利润，但这种利润建立在许多人对城市住房的强烈需求和买不起商品房的无奈之上。

城中村更新的“B面”：“种”高科技公司

最新数据显示，尽管深圳住房总量约5．2亿平方米，约1035万套，但由于占存量住房79%的未确定产权的原农村私房（小产权房）和企业集体宿舍不能合法上市流转，制约了深圳二手住房的供应规模。深圳实际的商品住房与保障性住房合计仅1．7亿平方米，约占15．7%。无论如何，几十万元就能买一套大房子，这在高房价的深圳是非常大的诱惑。

不过，早在2015年，深圳市委常委会议就审议通过了《中共深圳市委深圳市人民政府关于严查严控违法建设的决定》《深圳市关于全面疏导从源头遏制违法建设的若干措施》《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法》等“1+2”文件。

3个文件“剑指”违建，自然也包括城中村的违法建筑。

城中村要继续“种楼”，选择大量建设小产权房显然已不合时宜，选择大规模拆除重建是目前深圳多数城中村选择继续“种楼”的方式之一。根据深圳市规划国土委此前发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》，规划期内力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。在旧城区更新指引方面，文件也提到采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。

多数城中村选择与开发商合作旧改，进行大规模的重建，南岭村的更新似乎有点不一样。虽然小产权房等历史遗留问题还不能在短时间内得到解决，村内也没有新的住宅更新项目，但南岭村里许多陈旧的工业厂房正在悄然“变身”。一些成为创客空间，一些厂房招租的方向再也不是过去的工业，而是研发中心、艺术原创等方向。此外，南岭村打造的1983创意小镇也将于4月正式落成，成为南岭村未来几年新的经济增长点。经过一番整治，清华启迪科技园众创空间让曾经的“三来一补”旧工业园区实现了“创新蝶变”。

而在2016年，这个曾经闻名全国的“中国第一村”不仅建起科技园，还成立了一家生物制药研究院，甚至涉足电影、人工智能、收购投资公司等“高大上”的产业。对于南岭村的改变，当地村民乐见其成：“谁敢保证我们不能孵化出第二个腾讯？”

由此可见，南岭村的产业发展空间得到一定程度的拓宽，这或许也是除大拆大建之外城中村更新的一条新路。其实，深圳市场已经兴起“微改造”。所谓“微改造”，不是大拆大建，而是在维持建筑格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮、完善基础设施等办法，对老旧建筑物实施更新。此外，物业经过升级改造后，效益也会提升，城中村集体也就有更多的资金投入配套建设，也将进一步改善城中村的环境和面貌。

那么，城中村改造应不应该强调“房地产化”？城中村一窝蜂搞房地产，但是否也要预留充足的产业空间才能多元化发展？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，城中村改造本质是为了解决产业问题和居住问题，所以有住房建设是合理的，但关键要做出新的产业，产业是黏合市场需求的因素，而非住房。

如果说大拆大建是城中村改造的“A面”，那么南岭村的改造或许是城中村更新的“B面”。曾经的小产权房天堂如今正走出一条不一样的更新之路，南岭村也成为独特的城市更新样本。