自由市場，通盤考量

黎寧

今日澳門的房地產格局大概是本地人始料未及的，更有估不到的就是不斷瘋狂上漲的樓價，外地投資資金的大幅進駐，使得一年上升30%、40%的局面都輕易出現，這樣一個脫離大眾基本預期與市場規律的上漲，讓大家覺得脫離了當前所有的解釋因素，是恐慌性上揚還是有意的投資炒作，大家需要一個明晰的答案，正如居民對居住、分配正義的渴求一般，居者有其屋也同樣清晰明確。

樓價指數，反映真實市場

澳門隨處可見過千呎的豪宅，在現實的商企樓價面前，這幾乎預示著只是極少數人的選擇而已。對於大多數工作數年、有父母支持或者一般的中產階級而言，當他們收入穩定後逐步開始考慮婚姻與生活，也只不過是期待兩房一廳，卻很難輕易如願，更不用說一房一廳的房型了。很多香港朋友來澳門工作，由於先前在香港體驗極度狹小的生活空間，往往認為一房一廳就足夠個人生活所用，然而一房一廳確實很難找到。當市民在找尋這些類型的房屋時，進一步就會做出是否需要、想要購買的考慮。而在澳門購買時有無數據參照，有無市場變化情況的提供，在時一個樓價變化指數就是必須的了。反觀發達國家與地區幾乎都擁有一個長期的樓價指數，來反映住宅價格的變動，升幅是多少？跌幅是多少？所以為了能夠給社會大眾提供一個更全面和及時的樓價水平資訊，統計局決定自明年第一季開始公佈樓價指數，在資訊透明化的方式中提供更多的信息給未來需要“上車”的居民考慮。

當然，現時，特區政府統計局和財政局每月、每季度都會公佈住宅單位的平均成交價格，但這個平均價格的計算中存在明顯缺點，當月、當季度的數據只能夠反映當期物價價格買賣的變動，例如當月如果有很多豪宅新盤、高檔樓盤推出，平均成交價自然會被推高，這能反映本澳整體樓價的變動情況嗎？好比在西灣湖或者氹仔一些區域推出了高檔豪宅，也沒有其他樓盤入市，因為豪宅的售價高於平均售價，所以當月的價格指數必然較平時高出不少。同理而言在高士德、下環、北區等推出的新住宅一旦佔據市場主流，也不能反映出全部澳門房地產市場的價格波動，所以一個科學的樓價指數的研究就勢在必行，2015年初政府邀請澳門大學參與編制澳門樓價指數的研究工作。研究團隊比較了目前已經成熟的國際同類指數，同時也考慮到澳門房地產市場的特性及現在可獲取的相關資料，繼而才選擇符合本澳實際情況的方程式也就是定價模型來計算樓價指數，今後將開始一個長期且持續的觀察來測出澳門不同時期樓價指數的變化情況以及未來趨勢。

因此目前而言，樓價指數是採用由官方提供的住宅單位成交數據（購房者向財政局申報繳納物業轉移印花稅的資料），配合實地調研，最大程度地收集和評估各項影響樓價的特徵因素。通過各種方法將現在檯面上各種的影響因素進行逐一測試，排除出不同的特徵因素對樓價的影響，從而在同質性的基礎上達到可比性的的條件，再通過模型來計算出綜合反映樓價整體變動的指數。目前，以2011年的數據作為起點是考慮到財政局自2011年開始公佈每月的住宅成交數據，資料保存得較為完整，選擇這樣的數據具有科學性與可依據性。透過統計局與財政局的合法跨部門合作，進而獲取更多的資料，從而研究現階段（2011年-2015年）樓價指數研究。

而樓價指數將提供兩方面的資訊。第一大的資訊即為樓價升跌的指數與趨勢，也就是通過數據直接反映出當前樓市的漲跌情況；第二種資訊即是觀察出不同地段、房型等系數的變化來反映樓市走勢。舉例而言，在澳門，兩房與三房的價格是完全不同的，那如何放入統一模型比較，就必須採用回歸分析的方法，通過元素設定，假定每一間房的的價值是原本可比較的，如今整體情勢上漲，就代表買家今日願意加價來購買該套房上升的價值部分，我們今天所比較的就是不同類型房屋在統一設定下的升跌價值的比較，而不代表表面價格本身的變化，通過升跌的百分比來更清晰地了解市場。當然對於很多基礎的元素，我們必須要有清晰的認知，比如新樓一定高過二手舊樓，樓花因為未來的預期性問題也會相對貴過現樓。

因此，通過研究2011年至2015年季度及年度全澳、澳門半島和路氹區的整體和現貨住宅，及按樓齡、實用面積分類的樓價指數，可以充分反映出市場變化。雖然現階段有不同的地產、仲介公司公佈出本澳每季度的景氣指數，高於基準反映樓市向好，低於則代表樓市下跌，其實並不能完整反映出澳門樓市上升或下跌的比例，反而讓要買賣的居民受到極大的影響。現在通過搜集過去五年的數據，能夠較為廣泛地來反映出澳門不同階段的樓市變化，也通過數字和指數的變化來驗證現實中的漲跌評估與原因推測。

需求持續，自然不會“冷”

討論任何一種商品的價格波動，自然會涉及到供需問題，澳門的樓市分析也必然繞不開供需的議題。在任何一個開放的市場或者經濟體中，外來投資者一旦看好該市場一定會早於居民，聞風而動，加大資金投入在樓宇的購買上，因為對於開放型經濟而言，這是不可避免的，在今天的香港、台灣以及內地很多大中型城市都會出現同樣的影響。當然針對投資者，政府一般都希望能夠徵收較高的印花稅等，而投資者將這部分支出也在時間的等待中轉移為下一手買方的成本，至於樓價大幅上漲以後，這些投資性住宅是否有人購買就需等待，也要看是否有人願意接盤。目前，通過政府已經公佈的數據可以發現，在澳門購買住宅樓宇，約90%是本地人買家，其餘10%為外來投資客。但其實，90%的本地人買家中“本地人”是指哪個範圍？是居住在澳門的本地人還是包含持澳門身份證但不在澳門的“本地人”，這樣的計算標準不利於反應現實中澳門真實的居住、購買情況，這需要進一步細化與量化。當然在賭權開放後，外來的投資機構大幅進入本澳市場，整棟整棟來購買物業單位，當然也會出現整體拋售的情況，這個主要視其投資的角度與經濟大環境來決定。隨著兩年賭收下跌期的經濟結構與博彩業的調整，澳門當下的博彩業開始健康發展，這樣的經濟紅利必然能夠進一步影響本澳樓價，現在因為2016年第四季度的數據還未能公佈，未來可以通過2016年的樓價指數進一步驗證澳門樓市變化與經濟、博彩業的關係。

除了投資需求，本身的居住需求也在快速上漲，澳門的人口膨脹速度驚人，18萬的外地僱員隊伍不斷增加，隨著中央對澳門新產業發展的期待，未來一些新興產業在本地人力資源填補不足或者後繼乏力之時，都需要外來的專業人士先幫忙頂上，因此未來外地僱員的數量可能會持續上漲，但總體數字考慮到澳門社會的發展數字與民意，應該不會很高，且這個升幅也會逐漸緩慢。依據現階段經濟發展的需求，大幅縮減外地僱員的名額倒不會出現，畢竟本地的中小企面對著缺乏人手的客觀現實，在人人都希望向上流動的社會中，本地居民在就業選擇上亦更加偏愛大型企業的人工薪資、福利待遇等。當然主流的需求還是本地居民的自住需求，包含了改善型需求，過去，澳門限於一些客觀條件，舊區中的一些樓宇質量不高，易出問題且無法居住舒適，因此居民都有換屋的意願，加上澳門社會在回歸後，個人財富積累與增長迅速，因此個人存款都在不斷上漲，都希望自己的財富能夠對抗通貨膨脹與改善生活，因此很多人繼而購買房屋，當然在高昂的房價面前是否有能力買得起房屋那就是另外一個無奈的話題了。

因此隨著需求的持續增加，而限於土地與建築工程的效率的住宅供應量明顯不夠，市場難以“冷淡”下去。當然有人會擔心不斷有經屋在市場上推出會不會大幅影響私樓的房價，這其實不必擔心，經屋制度行之多年，如果要有影響早就在過去幾年表現出來了，要降也早降過了，因此不必過度擔心經屋對澳門整體房價的影響。相反經屋的興建也會佔據一部分土地，隨著土地資源供應的缺乏，私人樓宇用地必然減少，其供應量就極為有限，這樣的供需矛盾反而會刺激樓價上漲。

當然供需是結構性的決定因素，但大環境的影響又是必不可缺的因素，澳門經濟的決定因素不容小覷。澳門經濟由龍頭產業：博彩業的發展來決定，隨著過去兩年擠壓泡沫，建立規範的博彩市場制度等調整，加上中央的政策利好支持，澳門一定可以多元化健康發展，整體經濟也呈現健康持續的一面，所以短期內很難看到可以將澳門樓市“冷卻”的因素出現，當然我們必須要面對國際情勢的快速變化，在“黑天鵝”頻頻出現的時代，歐盟、美國經濟的波動都會影響世界、影響中國，一旦國際經濟形勢丕變，必然對中國的貨幣政策、進出口貿易產生影響，而中國一旦波動，澳門勢必在經濟發展中“感冒”，因此居安思危並非一句空談而已，因為現實的危機隨著西方社會的不斷裂變而隨時都可能出現。當下不少人擔心川普上台，會加速美元加息的進程，繼而對港澳經濟、樓市發生影響。實際上這一輪的美元加息存在必然趨勢，第一是美國談加息的言論已經持續很久，如果不進行加息必然影響到美國的聲譽和公信力；第二美國在經濟發展中需要用錢，過去的量化寬鬆政策美國簡單的舉動就可以讓其他國家紛紛“水浸”，受到持續影響，比如東南亞國家，以貿易出口型為主的國家等。而加息對於香港樓市與經濟的影響可能也會較為明顯，在香港，大家習慣高槓桿來炒樓，隨著美元加息，很多高槓桿炒樓的炒客可能因為按揭壓力的關係而供不起，繼而發生拋售、短暫性樓市下跌的風險等，在澳門這一可能性較低，因為澳門投資工具較少，居民亦不願意冒險進行高槓桿式炒作本地樓盤，因此美元加息對於澳門的影響有限，但是對於川普上台後的各種不確定性，澳門也應該要積極預防與應對即將襲來的國際風雲變幻。

居住正義，階層流動

澳人澳地政策已經被提出多年，這樣的思維也是符合澳門的實際需求的，但社會情況是錯綜複雜的，比如貧富不均、供需矛盾都是客觀存在的，政府應該如何幫，幫助那些階層都是需要思考的，而不是簡單地興建經屋。我們提出“新類型房屋”方案的初衷就是幫助中產階級能夠享受居住權，他們是社會的重要組成部分，因為收入關係也許無法申請公屋輪候，也可能不願意入住公屋，但是面對高昂的私樓價格也望而卻步，所以政府的居住正義也必須要考量到新興的成為主流的中產階級的需求，而不能只有一種思維。長期以來，社屋針對貧困的弱勢群體，經屋針對中下群體，而私人樓宇則是針對擁有一定財富實力的群體，在慣性思維下其實並沒有考慮到中產階級的興起，並未照顧他們的實際需求。

因此政府要去全盤思考澳門應該制定出怎樣因地制宜的房屋政策，政府對於市場的干預應該到哪一步？政府自己的角色在市場經濟中是否清晰？面對龐大且自由發展的市場，政府應該要充分尊重市場的自主性，但除此之外，亦要思考干預到哪一步較為合適。在新加坡，政府家長式的安排保證了居民的經濟發展與住宅居住，但一樣有聲音批評政府獨裁不聽民意，因此澳門政府需要明晰自己在社會發展中的角色，必須要整體考量，分區定策，照顧各階層，只有如此，社會的公平與居住正義才會被相對凸顯，澳門社會的平和才會持續。