浅谈上海青浦民宿的现状与发展

课题组

（国家统计局青浦调查队，上海 201700）

浅谈上海青浦民宿的现状与发展

课题组

（国家统计局青浦调查队，上海 201700）

在中共十六届五中全会上，国家提出了建设“美丽乡村”的重大任务，旨在造福农民。随着城市建设发展，城镇化率将达到70%以上，但仍有四五亿的人口留守在农村。如何将农村现有资源保护和开发，将其转化为生产力，这是一项任重道远的工程。本文通过收集丰富的统计数据，阐述了上海青浦农村和农民现状，为如何发展青浦民宿提供数据依据。并走访了江浙一带成功的民宿典范，将青浦本区内的民宿与之比较，概括共性，寻求个性，理性思考，听取不同声音，突破农村发展瓶颈隐忧，探讨民宿旅游发展的新机遇和新路径，为实现农民增收建言献策。

民宿；城镇化；农民增收

民宿，就是利用农村自用闲置住宅或者租赁他人闲置住宅，经过整体设计、改造和修缮，结合周边独有的人文地理、自然风景、环境资源及农业生产活动，以家庭主业或副业方式经营，提供旅客住宿、餐饮及娱乐的场所。作为乡村旅游的灵魂和重要载体，民宿如雨后春笋般迅速发展。尤其是江浙一带，凭借独特的地理风貌，金华、临安、桐庐、富阳等地涌现了一批批专业民宿村。

以民宿为主体的农村旅游风生水起，现代服务业的雏形第一次在农村展现，并呈规模化的发展。

一、上海青浦区的三农现状

1、农村基本情况

青浦传统意义上的农村主要集中在青西三镇及白鹤镇（以下简称四镇）。青浦区域面积668.5平方公里，其中四镇共计397.9平方公里，占全区面积的59.5%。截至2015年末，全区共有184个行政村，其中四镇有104个，占比56.5%。全区共有农村居住户数8.2万户，居住人口22.3万人，其中四镇农村住户5.4万户，占比65.2%；居住人口13.7万人，占比61.6%（表1）。朱家角、练塘、金泽及白鹤四镇涉及的农村地域广、人口多、占比大，对全区农村社会经济和谐发展具有重要影响作用。

2、农民收入情况

2015年，农村居民人均可支配收入23773元，四镇收入处于全区末尾，练塘和金泽两镇收入更是不足2万元（见表1）。近几年来，该四镇农村居民收入均低于全市平均水平，且差距较为明显。这些地区直接关系着全区农村居民收入水平的高低，直接影响本区在全市郊区县中的排名位置。

农民收入从历史上看经历了农村联产承包责任制改革带来的经营性收入增长、乡镇企业及工业园区非农就业带来的工资性收入增长、土地流转带来的财产性收入增长、镇保等社保参保及标准不断提高带来的转移性收入增长四次快速提升之后，来到了一个高位运行低速增长的新阶段。民宿业的发展带动农民收入的增长进入下一阶段也未可知。

3、人口迁移及年龄结构情况

2015年底，全区共有11.9万人口从农村迁出（见表1），其中举家迁出户数2.9万户，共计8.9万人，比上年增加491人。迁出人口大多为青壮年及学历层次较高、技能水平较高的“农村精英人员”。

表1 2015年上海青浦区农村基本情况

根据第六次人口普查数据，四镇共有60岁及以上常住老人5.2万，占全部常住人口的16.2%，超过老龄化标准6.2个百分点。老龄化程度越来越严重，年轻劳动力越来越少，导致空心村逐渐形成，不仅浪费了稀缺的土地资源，更是阻碍了农村经济的发展。

二、上海青浦民宿的发展条件

青浦地处上海市郊区，拥有上海最大的淡水湖泊资源，青西地区基本保留了传统的农业生产布局和传统村落，并且具有非常密集的水网分布。就民宿产业发展而言，背靠上海大市场，有着丰富的资源禀赋，具备了发展的良好条件。

根据国家统一部署，从2014年起青浦区开始积极参加“美丽乡村”建设，先后启动了15个区级美丽乡村示范村，通过申报、推荐、审核，最终朱家角镇张马村、金泽镇蔡浜村、赵巷镇中步村、练塘镇东庄村及金泽镇莲湖村五个村被评选为上海市美丽乡村示范村。这些“生态宜居、生产高效、生活美好、人文和谐”的美丽乡村建设，成为发展民宿的重要载体。

三、全区现有民宿情况

调研发现，这些“美丽乡村”已开始致力于打造不同风格的民宿。朱家角张马村计划发展高档民宿。前期曾与携程、驴妈妈等多家专业网站和知名品牌沟通协调，最终与“大司田”公司达成协议，共同打造集休闲、餐饮、娱乐、艺术为一体的高档民宿村。目前张马村已租借21栋完全空置的农民自有住房，根据这些住房的地理位置、房屋结构、周边环境来设计完全不同的装修风格。截至2016年7月底，外国艺术家工作室已建设完毕，木船俱乐部已开始运营，内河道净化工程也已启动。通过逐批建设，第一期计划租用300套农村住房，解决全村400～500人的劳动力就业。

受到网络游戏“开心农场”的启发，金泽镇的岑卜村打造了现实版的开心农场--“岑卜农事体验园”。在岑卜村有许多长期租住的游客，他们有些来自外省市，有些甚至来自国外。还有一些固定租客，他们利用民宿搞活动，到了周末吸引市区的父母带领孩子参加农事亲子活动。

金泽镇有一家民宿“米水房子”，它的特色是冲锋艇、皮划艇和独木舟，因为它的旁边就是62平方公里的淀山湖，对爱玩水的游客来说，它就是最好的“世外桃源乌托邦”。

四、青浦民宿发展存在的问题

1.政策受限

上海虽是一个现代化大都市，但在民宿发展方面的经验仍然短缺，政策还不完善，尤其在私有住房作商业用途方面的限制仍未放开，导致大部分民宿都“名不正、言不顺”，无法取得合法的经营执照，不能开具发票，不能取得相关的消防、卫生等方面的许可证，只能“暗箱操作”，偷偷发展。但从民宿的定义来看，只有通过改造或修缮的农村自有住房才称得上民宿，其关键和本质是私有住房，想要通过经营获取报酬，必须解决这一根本矛盾。

“政策不开放，什么事都不能做”，在调研莫干山民宿村时，一位民宿经营者这样表示。据悉，在莫干山当地如果能够提供房屋租赁合同，该农村住宅即可用作商业，经营民宿，并且通过一系列的申请，可以持有五证（营业执照、组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证和统计登记证）进行合法经营。

目前，青浦青西三镇都在纷纷制定有关民宿的规划，练塘镇将以高家港特色民宿为重点，开发农事休闲旅游，金泽镇将以郊野公园为核心，开发配套民宿村。但如果根本问题不能解决，不能得到政府的宏观政策支持，再完善的计划也无济于事。

另一方面的政策受限来自于对水资源的保护。青浦拥有全上海最丰富的水域资源，共有大小湖泊93个，21个天然湖泊面积达54.9平方公里，1934条大小河道总长2408.2公里。但在青浦经济发展过程中，耗用了大量水资源，同时也造成了水质恶化，影响到农业生产和工业生产。相关部门纷纷制定保护政策，严防水质污染，从另一侧面也限制了环湖开发建设，一定程度上限制了环湖区域的民宿发展。

2.本末倒置

民宿和配套，是一个先花后果的关系，但谁是花？谁是果？在张马村的调研中也验证了这样一个结论。“大司田”公司前期投入近3000万元，重点打造艺术家工作室、木船俱乐部、餐饮中心、河道整改、马路修建等配套工作，继而在10月份推出第一批民宿，形成“住在一处，玩遍区块”的综合业态。游客过来游玩之后，因为休闲娱乐项目非常丰富，主观上产生了“留下来住”或者“多住一晚”的需求，变原来的“请游客来住”为“游客想来住”。

民宿的魅力在于生态旅游资源禀赋能够满足城市居民的需求，以民宿为载体把资源优势转化为产业优势，从而改变农村生产生活方式、促进农村产业经济结构调整、实现城乡一体化。正如国家推行的供给侧结构性改革，通过提升民宿周边资源的质量和数量，矫正民宿要素配置的扭曲，使要素实现最优配置，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，满足更多需求。

3.缺乏规划

今年以来，全区紧紧围绕“大旅游、大文化、大健康”的发展焦点，提升青浦旅游能级，尤其是带动青西联动发展。但就相关政策来看，对于如何发展青西地区的民宿方面，仍是空白，没有形成相应的制度或规章。民宿作为一个新兴产业，没有太多的成功典范和经验作为参考，大多凭借着“试一试”的心态摸索着过河。看到周边有人经营民宿，转型成功后，大家就各管各、零散地跟风干起来，没有统筹布局、没有制度保障、没有行业监管，整个市场处于无序化的状态。

4.跟风同质

任何一个产业的选择，都需要综合考虑地理环境、资源禀赋、市场容量、客源分层、消费偏好等各类要素，再结合自己的优势和特色，选择最适合自己的项目。但那些急于产业转型和致富的村民，由于信息不对称，都先跟风干起来，外墙的粉刷也一样，内部的装修也一样，定制的价格也一样。但是缺乏个性化、特色化的巧妙创意和服务供给，长期下来同质化的倾向成为一个硬伤，导致游客到此毫无新鲜感和差异感，大大减少回头率，客户资源严重流失。国内外成功的民宿案例，比的不是硬件设施，而是差异化、特色化、人本化的产品供给及服务质量，只有这样，民宿才有基于不同群体不同需求的吸引力。

5.人才稀缺

从青浦旅游发展现状看，目前正缺少一支专业的管理队伍，来帮助经营、培训民宿从业人员。就民宿发展来看，原本作为家庭副业的经营模式已经逐渐转变为家庭主业，许多农民辞去原来的工作，全身心扑于民宿。但农民受其能力和眼界等限制，往往将民宿装修得平凡普通、毫无特色，且缺乏民宿管理方面的专业知识，长期下去只会将民宿经营成粗放的、低端的旅馆模式。其次，留守农村的年轻人越来越少，如果依靠年长的农民来经营民宿，观念落后，管理不善，既无法实现民宿富民的目标，又造成了对农村资源的白白浪费。

五、对青浦民宿发展的几点建议

1.提供政策扶持

台湾早在2001年就颁布了《民宿管理办法》、德清县在2014年1月颁布《民宿管理办法（试行）》、2015年3月《深圳市大鹏新区民宿管理办法（试行）》、2016年6月《吴兴区民宿管理办法（试行）》、2016年杭州市颁布《关于加快培育发展农村现代民宿业的实施意见》和《关于进一步优化服务促进农村民宿产业规范发展的指导意见》，同年3月印发了《杭州旅游民宿地图》。青浦区相关委办局也可以考虑联合制定青浦民宿经济发展规划，针对民宿的特殊性，放开一些限制，尤其是给私有住房商用提供一条绿色通道。

2.加强培训宣传

今年，江浙地区已多次举办各种论坛和座谈会，将政府、专家、民宿业主、媒体等聚于一堂，为当地民宿发展出谋划策。1月17日，民宿产业高峰论坛在杭州举行，就民宿与文化以及创意设计的关系、民宿的产业化经营之路展开对话和讨论；5月31日，首届中国(桐庐)国际民宿发展论坛开幕，共同探讨民宿产业经营、监管及发展走向，为中国民宿经济的转型升级和可持续发展提供思路；6月28日，中国民宿可持续发展大会暨海峡两岸民宿业界交流会在无锡举行，分享和借鉴台湾民宿发展的经验。在莫干山调研时，当地的庙前村委会门口挂着“莫干山民宿聚集村”的牌子。经了解，该村委会是整个筏头乡民宿经营者的集合点。乡内有关民宿大大小小的会议、座谈都集中在这个村委会进行。在经营过程中遇到的形形色色的问题也在这些会议和座谈中解决。有了这样一个牵头的机构，筏头乡的民宿发展好像有了一个统领者，带领大家一起齐头并进，克服困难。

在民宿宣传上面，青浦可以建立一个网络平台，借助平台的力量将民宿推向市场。考虑到民宿业主起步时期资金问题，由政府出面，邀请第三方来帮助包装。通过拍摄、美化、制作4D效果图，让游客在网络上提前了解到民宿情况，真实感受民宿的装修风格，从而根据个人偏好来选择喜欢的民宿。

3.创新融资模式

在发展民宿经济的实践过程中，通过“多条腿”走路，确保资金充足，项目顺利进行。“第一条腿”是住宅使用权。农民通过宅基地使用权入股，给民宿发展提供基本条件。在青西地区发展民宿具有明显的价格优势。据了解，在朱家角地区，每年每幢空置房的租金在1.5万元左右，在练塘的偏远地区更少，基本在1万元甚至不足1万元。如果想要租借这些从未被开发过的、古色古香的农村宅基作为民宿，成本压力不会太大。“第二条腿”是村委会的“信誉”入股。如果开发商直接和村民洽谈租用或收购的事项，恐怕得不到信任。通过村委会的沟通和协商，为民宿发展提供根本保障，村民获得了信任，自愿提供闲置住宅。“第三条腿”是开发商，通过资金、管理的投入，为民宿发展提供内在动力。“第四条腿”是政府投资和政策特许，给予一定财政上的扶持和特殊政策允许，为民宿发展提供重要支撑。

在“大众创业、万众创新”的号召下，农民开始了适合自己的“草根创业”。民宿多方融资的模式类似于PPP模式，通过农民参与，私营组织加入，和政府成为公私伙伴关系，但对象不是公共基础设施建设和公共事务管理，而是能带给农民和私营组织利益回报的各类项目。桐庐县自2013年来，吸收社会资本达7.8亿元，带动三农创业人员达6000多人；“KEYS潮宿”获得3000万元A轮融资；“云山美地”成功筹款420万，超募210%；“魔方公寓”完成3亿美元C轮融资。民宿这一新兴产业在融资方面显示了自己独有的魅力和吸引力，为自身发展提供了第一推动力和持续推动力。

4.空心村二次创业

越来越多的农村住户由于外出工作、家庭等原因从农村迁出，导致了农村空置住房逐年增多。借助乡村生态旅游的热潮和“美丽乡村”建设的大环境，鼓励老百姓妥善经营这些空房，将其价值发挥到极致，为空心村带来第二次生命。桐庐县通过“空心村二次创业、城里人第二居所”的工作载体，将2800余幢梳理出来的闲置农房零星出租，一批都市居民成为桐庐乡村的新居民，在青山绿水间养生养老、颐养天年。安徽省坤沙民宿也租用外出务工农民的空置房打造成吃住玩为一体的家庭旅馆。一幢二层的住宅被分割成一个个小房间，承包公司按照床位数量支付给农民2500元/个/年。

发展旅游的最终目的是提高当地政府的收益，而发展民宿的目的是增加当地百姓的收入。在租金方面，张马村给予了老百姓很大的优惠。根据调查，在张马村如果零散出租房屋，每年的租金在1万元～1.5万元，而整栋租用为民宿的，将得到每年3万的租金，并且保证每年3%的增幅。这切切实实地保证了老百姓的利益，真正达到民宿惠民的目标。桐庐县富春江镇芦茨村民宿的平均数据显示，2015年该村共有民宿111家，总游客数78万人次，过夜游客41万人次，住宿收入达到4380万元左右，户均近40万元，为农民提供了致富增收的平台。青浦在发展民宿过程中，要特别注重维护当地百姓的利益。可以借助外围力量来帮助民宿起步，但后期须有当地百姓的参与，鼓励本村年轻劳动力回村做事，真心实意地为自己和家乡谋福利。

5.寻求品牌合作

他山之石，可以攻玉。中国的民宿越来越受到消费市场和资本市场的关注。自身在摸着石头过河的同时，也要不断地寻求合作伙伴，借鉴他人的宝贵经验和雄厚财力帮助自己发展。桐庐县的民宿就做到了“古为今用、洋为中用”。意大利的奇维塔·迪巴尼奥雷焦和桐庐的环溪村、法国的卢瓦尔河谷和博克地区尚皮尼等城市和桐庐的芦茨村，缔结中外民宿姐妹村。根据2016年《中国住宿业客栈民宿品牌发展报告》，游多多旅行网与浙江丽水市松阳县签署战略合作协议，打造“游多多客栈松阳民宿群落”；水墨居文化传播有限公司与游多多客栈联合打造第一家正式以艺术创作及文化交流为主题的民宿基地；如家酒店集团以合作形式将符合条件的民宿纳入旗下品牌“云上四季民宿”。青浦民宿雏形初期，可以借助这类成熟的、知名的民宿品牌效应，带动发展。

6.提升品质服务

服务作为“软实力”，是决定一家民宿在市场竞争中是否处于优势、能否长期生存、是否拥有回头客的重要因素。传统的服务始于与游客见面的那一刻，而民宿服务应推前至接到订单开始。民宿经营者应该主动联系游客，根据游客的实际情况告知前往的线路、沿路注意事项、当地天气情况、停车安排等等。根据游客的需求和偏好，为其推荐多种游玩线路，帮助其订购当地车票、船票。在与游客见面之后，“微笑服务”是必不可少的，尤其要让游客体会到和蔼可亲、朴实无华的民风民情。语言也可以视为服务的一类。标准普通话固然重要，但如果主人时不时吐露些当地语言，或者教游客一些常用的当地话，则更能体现地方特色，增强民宿游的氛围。与民宿业主的互动也是提升服务的一种方式。很多民宿业主都有自家农田和园地，可以为游客提供农耕体验，开展亲子活动，教小朋友如何播种、翻土、撒水等农活；在园林周围的民宿可以提供采摘体验，如白鹤的草莓采摘、练塘的茭白采摘、朱家角的蓝莓采摘。水上活动作为青浦发展民宿的一大优势，可以设计和开发很多项目来吸引游客，如水上皮划艇、水幕电影、水上餐厅，充分挖掘青浦特色资源，打造独一无二的青浦民宿。

民宿经济是棉田银波、名山大川给予老百姓的财富盛宴，让农村的一花一草、一木一田都成为珍贵的市场要素，为百姓带来财产性收入。民宿经济让农村成为景区、让农业成为商机、让农民成为老板，使农村经济发生了质的变化。“互联网+”的时代已经到来，青浦应充分利用地理优势、水资源优势、古文化优势，打造全新的“民宿+”理念，赋予民宿新的生命和内涵，为青浦农村注入新鲜血液，使农村万象更新、风生水起，为青浦旅游锦上添花、如虎添翼。

课题负责人：谭洁

课题组成员：王晓聪、陈涛、黄吉

主要执笔人：朱颖

（责任编辑：曹家乐）