关于我国房产税改革的思考

孙德涓，叶　颖，柳彩绮

（1.云南大学 经济学院，昆明 650000；2.广西大学 商学院，南宁 530000）

关于我国房产税改革的思考

孙德涓1，叶颖1，柳彩绮2

（1.云南大学 经济学院，昆明 650000；2.广西大学 商学院，南宁 530000）

随着2010年我国“营改增”的推行，我国约占地方税收收入的35%的营业税逐渐被取代，在2016年5月1日全国“营改增”全面开展，营业税彻底消失。地方主体税种缺失导致地方税收收入减少，地方税权进一步被弱化。地方政府需寻找稳定可持续的税收收入来源，在此背景下，房产税的改革势在必行。本文从我国现行房产税的征税范围、计税依据和税率等方面的问题出发，提出完善我国房产税改革的建议。

房产税；改革；建议

1　房产税改革的现实意义

从性质上看，房产税具有作为地方主体税种的性质，可作为地方主体税种培养。房产税是按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据而征收的一种税收。房产税是对房产征税，房产的不可流动能够避免区域间税源的竞争，其税基稳定，税收弹性较小，能够保证稳定持续的地方财政收入。同时，房产税是地方税务局向当地房屋所有者或者经营管理人而征收的，税负不易转嫁，该税的收入主要是用于基础教育、公共卫生、公共安全和地方基础设施等，符合公平原则和受益原则。房产税的改革与试点为地方主体税种带来了新的选择，有利于地方主体税种的建立。

从财政收入上看，房产税可为地方政府带来稳定持续的财政收入，可缓解基层财政困难。从2011年1月28日起上海和重庆两市进行房产税改革试点的结果来看，据国家统计局官网显示，上海市和重庆市2010年地方财政房产税收入分别达62.30亿元、14.02亿元，在房产税改革以后2011年两市的房产税分别达73.66亿元、20.89亿元，2012年两市的房产税分别达92.56亿元、27.43亿元，2013年分别为93.05亿元、31.40亿元，2014年分别为99.95亿元、40.37亿元。2011年改革后，房产税提供的税收收入逐年增加，尤其是在2011年的改革后尤为明显，沪渝两市的增长率分别达到16.37%、49%。随着我国房产税改革的完善与扩围，地方政府房产税收入逐步增加，可以弥补地方财政缺口，调动地方政府的积极性来发展地方经济。

从调节收入上讲，房地产税可调节居民收入和财富分配。在2011年的试点中，上海房产税的征税对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在本市新购的住房。重庆市是对个人拥有的独幢商品住宅，个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。两市的政策中都是对第二套（含）以上的房产征税，即对富有人群增加税收以调节收入分配，通过对私人房产征收房产税以抑制房价。财产较多的人的房屋价值高，以所得和房屋价值为征税对象，应纳税额较多，起到了调节收入分配的作用。

2　现行房产税存在的问题

我国自开征房产税以来，各地方房产税的征收情况不容乐观。如据国家统计局发布数据显示，2014年的地方财政房产税为1 851.64亿元，地方财政税收收入为59 139.91亿元，仅为地方税收收入的3%，占比十分小。各地房产税征税对象和计税标准难以衡量，在具体执行中各种问题层出不穷，2011年沪渝两地的房产税改革也存在问题。

2.1现行房产税的税基和征收范围较窄

房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的房屋。对事业单位拥有和使用的房产实行不同程度的减免政策，对于农村房屋，无论用于何种用途，都不征收房产税。但随着我国城镇化建设的加快，据国家统计局发布数据显示，2015年中国城镇化率达到56.10%，城乡经济在部分地区已经逐渐融合，城乡居民生活水平和住房水平差距逐缩小。随着国家对农村地区转移支付资金的增加，农村的公共服务设施也逐年完善。现行房产税制度只针对城镇等地区，而不对农村征税，将造成部分财政收入流失，不符合税收公平原则和受益原则。2011年沪、渝两地改革的主要目的是抑制房价和调节高端住房的价格，对城市和农村用于经营性的房屋并没有征收房产税，普通城市存量住宅也均没有纳入征税范围，税基设置较窄。

2.2现行房产税的计税依据不科学

房产税的计税依据是房产的计税余值或者租金收入。房产的计税余值是房屋原值按照规定的10%～30%扣除比例一次扣除后计算缴纳房产税。计税余值以房屋原值为计税基础，没有综合考虑房屋的历史成本和时间价值，不符合经济发展规律。在沪渝两地的改革中，都以房地产市场价格作为计税依据，在实际中以以交易价格作为计税依据，只针对增量房产征税，不能体现房产税作为财产税类的性质，税基也会随着市场交易价格的波动而波动，容易造成税基不稳定。并且作为存量的那一部分房产，如果房产税纳税人一直将房产持有在手中而不用于交易，则可以不用缴纳房产税，造成部分税收流失，对调节收入差距作用不大，且减少了地方政府的财政收入。

2.3税率设计不合理

自1986年房产税开征以来，我国现行房产税逐渐形成了按应税房产余值按照1.2%征收从价税，对出租房屋的按照租金收入的12%征收的税率制度。目前的房产税税率只设有两档且差距较大。另外，现行房产税的税率水平是由中央政府统一制定，地方政府没有设税权和对税率做出调整的权利。而中央政府在对税率进行安排时，并没有深入了解各个地区房产的实际情况，不利于地方政府根据本地区实际情况对房地产市场进行整顿与征税，不符合税收有效调节原则。在2011年试点中，两地的地方政府在中央政府授权的情况下立法，上海基本按照0.6%的税率和70%的评估率，即0.42%的有效税率征收，重庆虽设置了0.5%、1%和1.2%的三档税率，但大多按照0.5%的税率征税，低于国际1%的平均税率，实际税负差异过小，并且税率较低。

3　完善我国现行房产税改革的建议

房产税的改革应顺应我国税制改革的大环境，在已有房产税的基础上，结合上海和重庆两地房产税试点改革的成果和问题，对我国现行房产税的税基和征税范围、计税依据和税率的设计等方面提出优化建议。

3.1逐渐扩大现行房产税的征收范围和税基

借鉴美国、英国和澳大利亚等国家推行的绝大多数房产和土地均需缴纳房产税，仅有部分非营利组织拥有的房产和土地不在纳税范围内的房产税征税政策，逐步将我国房产税的征税范围扩大。从短期看，先在部分城市化率较高的东部沿海发达城市，将城市居民第一套但用于经营性住房以及农村居民第二套及以上或用于非农经营性住房纳入房产税的征税范围，然后再由东部向中西部地区逐渐推进，同时要逐步取消事业单位拥有和使用房产的减免政策，将事业单位的房产也纳入房产税的征税范围，扩大房产税的税基，实行宽税基的目标。从长期看，在条件成熟时，要将全国城市的房产，无论是自用住房，还是用于经营性住房都纳入房产税的征税范围，全面扩宽税基，逐渐将房产税打造成地方主体税种。

3.2合理设计计税依据

借鉴上海和重庆的改革经验以及发达市场国家的房产税改革成功的经验，将房产评估价值而非市场交易价值作为房产税的计税依据比较合理。对房屋的地理位置、用途、面积及可使用年限等价值影响因素做出综合评估，同时，评估值不仅是用来衡量增量房地产，也是用来衡量存量房地产，增量与存量房产都需计算缴纳房产税。房屋的评估价值可随房地产市场价值变化而变化，将时间成本计算进来并体现出房产的综合价值，随着房产税改革的完善，房产税的税基也可以稳定增加，房产税的税收收入也能同步增加。同时，以评估价值对房产课税，能充分体现税收的支付能力原则，对于房产的利用率也会大大提高。

3.3实行高税率与低税率相结合

房产税的税率区间设置应该在中央统一制定的前提下，适当扩大地方政府的税权并给予部分税率调整权。允许地方政府在合理的税率区间参照本地的经济发展水平，根据本地区房产的使用情况，以及人均拥有的住房面积和房屋数量的多少等针对不同地区设置不同档次的房产税的差别税率，以促进地区经济协调发展。从房产上看，对于高档住房以及居民第三套及以上的住房实行较高的税率，对于居民第二套住房以及个人独栋商品住房实行较低税率，对于城市居民自住的住房以及农村用于经营性住房实行低税率，以调节个人收入间的贫富差距。从地区上看，对主要城区内的房产实行较高的税率，对城郊地区的房产实行较低税率，在农村地区实行低税率，在偏远的农村地区，实行零税率。税率的设置也符合量能纳税的原则。

主要参考文献

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［2］曾艳.我国房产税存在的问题及完善对策研究［J］.现代商业，2015（36）.

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.14.089

F812.42

A

1673-0194（2016）14-0124-02

2016-06-02