不动产统一登记的难点及实施建议

◎唐玲仙

不动产统一登记的难点及实施建议

◎唐玲仙

《物权法》出台以后，不动产统一登记在经历了一段时间的坎坷之后终于迎来执行实施光明之日。以往长久的多部门登记积累着许多的弊病，不能一时之间进行完全清除，给不动产统一登记这项工作带来了一定的阻碍，增加了挑战与难度。本文将针对以上所提到的问题进行分析与探讨，根据实际的情况来提出有效的实施建议和措施，以确保不动产统一登记工作的顺利实施。

目前，我国已经正式成立了不动产管理登记局，便于对不动产进行统一登记。不动产统一登记的工作要顺利实施与推进就必须先对不动产的界定进行准确的把握。从我国国情的实际出发，总结以往不动产登记的经验，需健全相关制度，规范不动产统一登记的流程，对不动产统一登记的立法进行必要的完善。此外，还要加强不动产统一登记的宣传，让民众对不动产统一登记的意义进行认识与了解，提升人民对不动产统一登记工作的认可度，让人们能够自觉履行对其所拥有的不动产进行登记的义务，促进我国不动产统一登记工作的顺利开展。

不动产的含义：不动产是不动产登记的主要对象，那么不动产的定义是什么呢？国际上对不动产的界定方法主要有两种：一种是将不动产界定为无法进行移动或移动会导致其受损等使其价值受到影响的物体；另一种则以财产的性质、用途、权利客体、法律规定等属性的无法移动来对不动产进行界定。根据我国的实际现状来看，目前出台的《不动产暂行条例》中有确切规定，不动产是指土地、海域、房屋以及林木等定着物等。因此，笔者结合2016年1月21日颁布的《不动产暂行条例实施细则》得出我国的不动产的含义与第一种界定方式更为相似些。

不动产登记：不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职的登记部门根据打定程序将有关不动产物权及其变动事项记载于特设的不动产登记簿或相关电子系统的事实。

不动产登记的现状及其实施的阻力

不动产登记的现状

目前，我国不动产登记主要以“分部门登记”或者此类方式进行，这样的管理模式在一定程度上会导致分部门间以利益为重的弊端，使不动产登记物权产生交叉与冲突，从而引起一系列影响不动产统一登记工作正常开展的问题。例如：权属纠纷、重登、漏登等，从而迫使权利人的利益受损。

阻碍不动产统一登记实施的问题

缺乏统一的法律依据。就我国目前的情况而言，不动产登记方面的法律依据仍不健全，在一定程度上导致了权力界限较为模糊，容易造成权力交叉、登记失误等的问题。此外，还会导致权利人的利益得不到有效的保护，使不动产交易的安全受到影响。

现行制度不健全，权力界限不明确。要实现不动产统一登记的目标，就要保证不动产在物权关系上的统一性，尤其是合理清晰地进行不动产客体的边界划分。就我国目前的情况而言，要落实好不动产统一登记工作，就必须进行全方位的更新改革，包括相关立法的完善以及专职机构职员的组织等等，想要完成这项任务势必要耗费不少的时间和精力。因此，必须坚持长久的可持续发展的道路。

技术上不成熟。我国目前登记系统较为完善的仅有土地登记管理系统和房屋登记管理系统，林木以及海域登记管理系统都存在一定程度的缺陷，有待进行更新与完善。而要保证不动产统一登记工作的有序进行，就必须建立一个完整的信息管理系统，而现状技术的不成熟使不动产统一登记工作的实施受到了一定的阻碍。

完善不动产登记制度的建议

针对我国不动产登记的现状及实施的阻力，笔者将就如何完善不动产登记制度的问题提出以下几点措施：

建立健全法律法规。在现有法律的基础上，坚持物权公示的原则对不动产统一登记立法进行编制与完善，并对不动产的范围进行更为详细与明确的界定，健全产权的物权登记体系，尽可能避免不动产统一登记工作的交叉重复现象，将登记失误率降至最低，使权利人的合法权益得到有力保障。

建立统一的数据平台，使权利人的合法权益与交易得到保障。不动产登记中应当采取何种有效措施以防止登记失误的产生：首先，可以在不动产进行登记以前进行把控，对所有提交的相关不动产资料进行仔细核查，抱以严谨的态度来对待登记的整个工作全程，按照不动产的类型进行清晰的权属界定划分，避免登记重复的问题产生。其次，对不动产统一登记的过程中也不能松懈对待工作，要对登记进行时时监督，发现登记问题或登记与实际不符应当及时采用有效的方法进行处理，将问题及时解决，防止失误的发生。最后，登记出现错误后，应当及时采取有效的措施进行补救，保证权利人的合法权益。笔者认为我国可以借鉴他国设立专项补偿基金的做法，按照失误的程度给予权利人相应的补偿。

在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理。由于受目前管理模式的影响，登记数据均分散于各分管部门，因此，采用现代信息化技术建立一个集登记、发证、档案资料查询等功能于一体的不动产统一登记管理平台是一项十分紧迫且非常必要的工作，不仅能使不动产统一登记信息得到信息化的综合管理，还达到平台信息共享的目的。利用先进的科技如GIS技术、互联网技术等，建立和完善不动产的数据库系统以更便于管理的同时，降低不动产登记的错误率。另外，专职机构工作人员综合素质的提高也是不动产登记顺利进行的重要因素之一，加强对工作人员专业知识的培训，制定专门的考核与评价机制，定时对员工进行业务考核，利用适当的奖惩机制对考核进行奖励与惩罚，树立员工的积极工作思想，提高员工的综合素质水平，使员工在工作中保持严谨的态度。

我国实行不动产统一登记是顺应社会发展的必然趋势，不动产统一登记工作虽然已经正式实施，但仍处于实施的初始阶段，完整的不动产统一登记体系还需要在后期持续长久的发展中不断摸索和完善，这一过程必定要面对诸多的问题与挑战，因此，务必要对现阶段所出现的问题进行及时把控，结合实际情况进行深入分析和探究，采用合理有效的措施将不动产统一登记的工作进一步向前推进，建立和完善登记体系，确保不动产统一登记工作的顺利开展，使权利人的合法权益与交易安全得到良好的保障。

（作者单位：云南陆良县不动产登记中心）