如何解决农村村民建房困难的问题——以泉州市为例

◎李辉霞



如何解决农村村民建房困难的问题
——以泉州市为例

◎李辉霞

由于历史、法律、政策等等复杂的原因，我国农村土地使用者不能随意处分自己的土地，包括不能进行合理的建设。因工作关系，经常接触农村申请翻建的村民，见到农村还有相当数量的土质、石头、石头与土质或砖混合的危房。笔者发现，处在地震带的泉州地区有部分农村村民，不能改建、翻建房屋，不能申请宅基地建设，仍然居住于老旧的危房中。其现象对于推进新农村建设和城镇化进程、对提高土地节约集约利用水平也造成了一定的阻碍。因此，开展解决部分农村村民建房困难问题的探索，为更好地推进新农村建设和加快城镇化进程，确保农民安居乐业，全面提高村民生产生活水平，是符合国家提出建设美丽乡村精神的。现笔者就上述农村建房问题及解决方法简单的提出几点浅薄的看法。

目前农村建房存在的主要问题

地方政府不够重视，审批限制较严。泉州市政府每年均下达辖区各县（市、区）足量的农村住宅新增建设用地指标，但从每年各地上报的农村住宅用地农转用申请情况来看，申请面积还不到下达指标量的一半。一边是指标用不完，一边是一些地方乡镇政府在小城镇建设中将一些较为偏远、近期明显不在开发范围的村划入镇区范围，存在“一刀切”不予审批的情况.而一些乡镇虽远离中心市、镇区，但审批部门以属于市、镇区规划范围、已列入拆迁计划等为由禁止申请宅基地建设和房屋翻建，使得村民无法申请到办理建房用地审批手续，无法选址建设或翻建，针对这些问题群众反映较为强烈。

村镇规划与土地利用总体规划问题造成农民建房选址困难。近年来，泉州市各级政府对新农村建设较为重视，所有乡镇都完成了新一轮土地利用总体规划的修编和村镇规划修编，修编过程中因为主管部门不同，存在土地利用总体规划和村镇规划编制的不同步，从而导致两个规划未能较好的衔接。另外，两个规划修编均预留了农村住宅用地，但主要针对集中成片住宅小区，无法全面顾及零星分散的个人建房。村民建房选址以自选为主，随意性较大，经常选择在自留地、承包地或交通较为便利的道路两侧建房，这些地块零星分散，难以符合土地利用总体规划，有的甚至位于基本农田保护区，无法进行调整。造成村民理想建房的用地不被审批，政府指导安置的用地村民不愿意建房。

农民宅基地废弃、空置现象仍较为严重，造成土地资源的浪费。一是一些村庄建设缺乏规划指导，村庄“小、乱、散”现象普遍存在，农村居民点用地往往不能合理、有效地利用。同时村庄内存在大量的空闲宅基地和闲置土地，即所谓的“空心村”，极大的浪费土地资源。据统计，截至2015年底，全市农村人均居民点用地面积达249平方米，其中南安市人均面积最大，达到了317平方米，存在大量的废弃闲置宅基地、“空心村”。二是目前缺乏有效合理的旧宅基地退出补偿机制。许多进城农民虽已在城镇购买房产定居，但由于不肯舍弃自己在农村的财产，而现行法律又限制了农村宅基地的流转，使得农民住宅变成了“死产”，无法盘活利用，造成了宅基地的空置浪费，在总体规划中占用了需要建设的宅基地建房用地指标。

个人建房审批涉及部门多、环节多、时间长。目前群众在申请办理建房审批手续时，要分别将申请材料送镇政府、规划、国土等多个部门，非常不方便。涉及使用农用地的，需报泉州市政府审批，涉及使用林地的还必须经林业部门审批同意。同时，个别乡镇办理审批手续的过程中还存在搭车收费的现象。从村民向村委会提出申请到最后取得建房批准证书，时间跨度大，程序多，手续杂。因此，部分群众认为申请建房难度大而中途放弃。

解决农村住房困难建房问题的几点建议

放宽农村宅基地审批条件。建议各县（市、区）、乡镇规划部门避免以属于镇区规划范围、已列入拆迁计划等为由，搞“一刀切”，限制农村村民翻建自有房屋。未纳入近期拆迁改造计划范围内的，已取得土地使用证的，在翻建标准符合《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定的前提下，予以批准翻建；建议规划建设部门加紧未编制规划的村庄的规划编制工作，确保地方在办理村民建房用地规划建设许可手续时有据可批。同时在城镇规划区外，符合村镇建设规划和土地利用总体规划且满足“一户一宅”条件的情况下，地方政府应确实保障农村住宅用地需求，及时为农村住房困难户办理建房用地审批手续。

加强土地利用总体规划与城镇建设规划衔接。充分发挥土地利用总体规划的引导作用，科学合理确定农村居民点新增建设用地的数量、布局、范围和用地规模，通过用途管制引导村民建房合理选址，向中心村、集镇或小城镇聚集。同时，新修编的城镇、村庄规划应注意与土地利用总体规划衔接，将农村住宅用地、集中安置区规划在土地利用总体规划确定的允许建设区范围内。

加快制定旧宅基地退出补偿安置机制。可采用两种办法：一是安置房方式，由政府在规划集中居住区内建设安置房，申请者自主选择，申请条件可参照当地同期征地房屋拆迁安置条件；二是货币补偿方式，给予相应货币补偿，各县（市、区）应加快集体土地上房屋拆迁补偿标准的研究制定，以确保村民能得到合法合理的补偿。

简化农村个人建房审批程序。各地应对农村村民住宅建设用地审批事项进行梳理简化，压缩审批时限，收到申请后从速办理相关手续。根据目前农村住宅用地审批流程，在符合《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定的基础上，进一步规范和简化审批程序：一是统一收件办理；二是统一现场踏勘；三是增强服务意识。乡镇政府及城乡规划、国土部门要加强协作配合，严格按规则和程序办事，坚决杜绝松懈渎职、互相推诿、久拖不办的现象，严禁搭车收费，减轻农民负担。

（泉州市不动产登记中心）